2021-2025年中国内地高标冷库需求将维持13.5%的复合年均增长

近年来，国内消费升级趋势带动生鲜零售、连锁餐饮和冷链食品等企业加速扩张。CBRE世邦魏理仕最新发布《冷库投资与选址策略》报告预测，2021-2025年中国内地高标冷库需求将维持13.5%的复合年均增长，对应需要超过500万平米的新增高标冷库。

世邦魏理仕认为，当前国内冷库市场处于早期发展阶段，无论是从冷库的整体供应量、还是冷库品质，都不能满足市场需求。报告显示，目前高标冷库在冷库总体供应中的占比不足1/3，在北上广深、武汉、 成都、西安这七个重要冷库市场中，截至2021年底高标冷库存量约300万平方米，超过全国总存量1/3，整体出租率高于90%。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“中国冷库市场长期呈现供不应求的状态，高标冷库更是市场紧俏。世邦魏理仕《2022年中国区投资者意向调查》显示，在投资者关注的另类资产中，冷链物流排名第二，较2021年投资意向大幅上升12个百分点。随着‘十四五’冷链物流发展规划及相关政策文件的出台，冷库投资迎来了发展良机。”

世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁表示：“自2020年疫情暴发以来，冷链物流的需求得到了井喷式增长。鉴于冷链物流设施广阔的成长空间，冷链这一赛道无论是运营平台或重资产都得到了国内外投资者广泛的关注。一线城市冷库租赁需求活跃，推动了出租率和租金水平的持续上升。冷链配送的核心枢纽或者二级城市，也逐渐得到了投资人的认可。”

2022年多地暴发的奥密克戎疫情大幅提升生鲜电商的使用时间和活跃用户。根据公开资料显示，主要生鲜电商3月起DAU同比及环比均大幅上涨，以叮咚买菜为例，2022年2月DAU为300万人，3月DAU为500万人以上。同时，国内部分发达地区已经进入消费升级的加速期，对健康饮食方式和食品质量关注度不断提升，生鲜食品及冷冻食品的需求将快速增加。

世邦魏理仕根据中国主要农产品产量、周转率、“十四五”冷链发展规划提出的冷链渗透率以及冷链下游需求的增速，综合推算出高标冷库需求在2021-2025年间将维持13.5%的复合年均增长，对应需要超过500万平米的新增高标冷库。

高标冷库市场：现有冷库中，高标冷库占比不足三分之一

世邦魏理仕通过对国内冷库市场的长期研究，结合国家冷库设计规范、相关政策文件及行业未来趋势，从建筑形态、层高、承重、温区等维度综合提出国内冷库的分类分级标准，将冷库分为A、B和C三类。A类是指按照国际标准设计和建造的专业冷库；B类是指高标干仓和优质厂房参照专业标准改造成冷库；C类是指传统农批市场和农民仓。其中，A类和B类为高标冷库，C类为低标冷库。

根据世邦魏理仕对主要城市冷库的数据监测和评估，全国高标冷库（A类和B类）合计面积为876万平方米，在中国冷库总存量中占比不足1/3，其中A类冷库仅为13%，B类冷库19%。市场上的存量冷库依然以传统的低标冷库（C类）为主。

2021年12月国务院发布的《“十四五”冷链物流发展规划》指出要淘汰关停不合规不合法冷库、老旧高耗能冷库、加快冷链设施改造升级。世邦魏理仕认为，未来A类和B类冷库将成为冷库增量市场的主要类型。物流地产商以及投资者纷纷进入冷链领域，将引领行业按照专业冷库的标准和要求进行设计、建造、运营和管理，或对高标干仓及优质厂房采用冷链技术设备进行温区升级和功能改造，满足冷链食品企业的标准和要求。

未来C类冷库在部分淘汰外也存在升级改造的空间，包括配套建设封闭式装卸站台等设施，完善流通加工、分拨配送、质量安全控制等功能。

冷库投资的重点区域和城市

《“十四五”冷链物流发展规划》明确冷链物流是中国产业升级和扩大内需进程中的重要基础设施，提出到2025年初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络。世邦魏理仕认为，国内冷库投资将进入重大机遇期，北、上、广、深等一线城市及其卫星城市是冷库投资的优先选择对象，内陆城市中以武汉、成都为代表的核心物流枢纽以及消费规模较大城市，具有较强的增长潜力，也是冷库投资布局的重要对象。

分类来看，国际门户市场冷库需求旺盛，冷库租金和出租率也保持较高水平，具有长期稳定的增长空间。建议投资者关注北上广深以及周边城市的冷库投资机会，新项目地块开发和存量项目升级改造并重。

全国性交通枢纽处于冷链体系中的关键节点，经济能级和枢纽能力将继续提升。建议投资者关注枢纽城市内热门子市场、优质区位的冷库投资机会。

而区域性经济重镇消费规模增长潜力巨大，冷库市场将会得到进一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波动性。建议投资者可联合冷链食品企业或进口贸易商共同规划和开发冷库，绑定租户未来三至五年的冷库需求。