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案例分析:SAN SONOMA

沙漠绿洲的清新成果

关键信息

客户

Mark-Taylor Inc. 和 Kitchell Development Corp.

地点

亚利桑那州坦佩

主要内容

590个单元的多户家庭社区再融资9,080万美元

机会


San Sonoma 是一处位于亚利桑那州坦佩的甲级多户家庭物业,有590个单元的双层和三层建筑。San Sonoma 包括单卧室、双卧室和三卧室的单元,平均面积为1,094平方英尺,配备高档康乐设施,包括业内最大的健身中心、商务中心、俱乐部会所和泳池。

竣工后不久,开发商寻求对此项物业进行再融资,以取得建筑贷款和补充股本。借款人需要让贷款人确信此项物业具有优良估值,即使估值尚未完全稳定,而且运营费用因租赁期间的营销、管理和人员成本暂时高企。此外,这个项目具有不同凡响的运营特色,是少数几个采用全新花园式设计的项目之一,并且拥有异常宽敞的单元,而在市场上,新开发项目以密度较高、空间填补式、围绕式或裙楼式开发项目为主,通常是较小单元和不同单元组合。贷款人担忧饱和度问题,密切关注市场的存量和渠道。

解决方案和成果


世邦魏理仕与 Mark-Taylor Inc. 和 San Sonoma 的开发商 Kitchell Development Corp. 建立了长久的关系,自2001年以来担任全方位服务顾问,协助制定和开展许多成功的资本市场战略、评估和处置。当协助 Mark-Taylor/Kitchell 处理 San Sonoma 再融资事宜的机会来临时,世邦魏理仕的资本市场债务和结构性融资团队根据大量数据和建立在60年丰富运营经验基础上的市场专业知识开展经济分析和担保。在证明此项物业比其同类物业吸收速度更快和此项房地产位于菲尼克斯最高子市场准入壁垒中的同时,世邦魏理仕利用 Mark-Taylor 过去32年来对19,000套甲级单元建立的一流财务和运营跟踪记录,提供超过已付成本总额120%的融资收益,并且获得完整期限和只付利息的付款。

此外,世邦魏理仕建立一个案例,让 San Sonoma 能够因其单元组合而被评估为较低风险;由于双卧室和三卧室单元的数量众多(65%),家庭规模一般会比较大,相应地家庭收入也会比较高(用于付租金的家庭收入的比率比较低)。世邦魏理仕最终为 San Sonoma 筹得9,080万美元,为期12年的贷款,并且是完整期限和只付利息的付款。Fannie Mae 的融资反映了近乎稳定的担保,而贷款金额基于利率锁定后四个月内的净营业收入估计,并且没有任何附加的抵押品或借款人义务。

客户评价

 

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