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台湾市场

房地产市场 展望报告 2020


听听来自CBRE专家的意见

台湾 - 经济
经济续呈温和成长走势

 

台商回流助益,2019年台湾经济稳健成长

回顾2019年台湾经济表现,全年实质GDP成长率达2.71%,上升幅度优于预期,主要受惠于民间需求回温。据主计总处薪资统计结果显示,2019年前11个月台湾每人每月总薪资较去年同期成长2.2%,加上股市交易热络,台股加权指数全年涨幅达23%,有助民间消费增加。另一方面,国际情势不确定性升高,尤其是美中贸易冲突未解,持续影响台湾出口表现,2019全年出口较上年减少46.7亿美元,负成长1.4%。所幸多家制造业厂商持续增加高阶制程投资,以及多家大型国际企业扩大在台直接投资,添购设备及厂房,推升2019年民间投资实质成长9.61%。


民间投资力道增强,支撑经济温和成长

随着电信业者展开5G网路的布建,及离岸风力等绿能投资加速进行,预料今年民间投资将持续稳健成长,为台湾经济注入成长动能;行政院主计总处于2019年底上调2020全年经济成长率预测至2.72%。而新型冠状病毒肺炎疫情延烧,已成影响台湾经济前景的重要不确定变数,惟相关政府部门仍抱持审慎乐观的态度,表示疫情对台湾经济成长影响可能少于0.3个百分点。此外,目前有169家生产基地位于内地的台商将通过经济部台商回台投资行动方案,将部分产线移转至台湾,总计投资额达新台币7,158亿,预计未来三至六年内逐步实现,其中约有新台币2,267亿元的投资额可望于今年内落实,将带动企业投资稳健扩增。

考量台湾经济稳定成长及通膨展望平稳,当局于2019年底维持政策利率不变,重贴现率维持年息1.375%。展望2020年,国际政经情势变化可能对台湾出口产生负面影响,但短期内调整利率水准的可能性仍然较低,预测台湾的低利环境可望延续,将有利于自用型买方进行不动产投资。


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台湾 - 写字楼市场
续租成主要租赁活动

 

2019年需求强劲带动租金走升

回顾2019年台北市甲级写字楼市场表现,净吸纳量达29,667坪(98,073平方米),创下过去二十年来第三高纪录。由于办公室升级需求强劲,市场上有三栋于2018年内完工的甲级写字楼深受跨国企业租户青睐,并分别于2019年的达成90%以上的进驻率。整体而言,租赁活动主要由科技公司及金融保险业者所带动,而国际灵活办公空间业者积极拓展台北市场,也成为去年租赁市场的新兴需求主力。

有鉴于租赁交易热络,且2019年无新供给释出,甲级写字楼平均空置率在过去一年的大幅减少七个百分点,于2019年第四季度空置率降至5.1%。由于低空置率同时意味著可供租户选择的搬迁选项有限,房东对租金水准的态度明显转为强势,对于提供其他租赁优惠的意愿也下降;台北甲级平均租金于2019年底升至新台币2,790元/坪,年成长3.1%,为过去11年来最大涨幅。


写字楼租赁市场气氛维持乐观

2020年台湾经济可望因内需增强而维持温和成长态势,预料将使整体劳动市场受惠。据劳动部最新调查结果显示,约21%的雇主有意于未来三个月内增加人力,以因应退离者补充及需求市场扩大,而计划缩减人力的雇主则仅占3%,显示未来数季台北写字楼租赁需求将维持正向发展。

2020年间,来自中小型企业的询问可望维持高档,然而市场上持续减少的空置单位将使企业租户难以觅得符合需求的搬迁地点,并进一步影响台北写字楼市场的去化速度。与去年相比,预测2020年台北甲级市场净吸纳量将下降至11,090坪(3万7千平方米),整体租赁活动将以续约为大宗,搬迁案例所占比例将下滑。有鉴于许多甲级写字楼的空置率已经处于低档,可提供现有租户于大楼内扩租的机会也将大幅减少,有此类需求的企业必须寻求可提高办公空间使用效率的方法。


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台湾 - 写字楼市场
台北写字楼市场持续由房东主导

 

低空置率将影响搬迁活动

尽管2020年台北甲级写字楼去化速度将减缓,在租赁市场上没有任何新供给释出的助益下,预测甲级写字楼平均空置率将于年底前降至2.6%,为2001年以来最低水准。2020年甲级写字楼市场唯一新建完工大楼为位于敦化北路的中寿台北学苑大楼,总楼地板面积约12,000坪(39,670平方米),然其将作为开发金控的新总部大楼,对租赁市场几无影响,且无法缓解短期内市中心可出租办公空间不足的情形。

由于空置率持续下降,市场上中大坪数办公单位的供给吃紧,势必将影响许多企业执行搬迁计划,面积需求达400坪以上的企业将面临极有限的搬迁选项,不少承租户将被迫留在现址,并可能在续租谈判中占下风。

有鉴于许多科技公司及金融业者持续扩张业务规模,对办公面积的需求有增不减,预料此二类产业的公司将继续带动2020年台北市场租赁活动,其中大型承租户如外商银行,将及早拟定未来三至五年的租赁策略,以确保未来几年内能顺利迁至新大楼。国际灵活办公空间业者普遍仍有意开设新据点,以扩大在台北的经营版图,惟目前市场上缺乏符合其选址条件的办公空间,将大幅影响今年灵活空间业者的扩张速度。


甲级写字楼平均租金维持上扬走势

由于台北市中心甲级写字楼空置率全面下降,世邦魏理仕预期2020年租赁市场仍然是「房东市场」。考量未来三年内台北新增供给量体有限,甲级写字楼房东将保持强势的态度,目前已经创新高的开价水准将维持不变。须与房东进行续约协商的甲级写字楼租户,将面临较大的租金涨幅,位于信义基隆区的甲级写字楼房东可能提出超过10%的租金调幅。

对有续约需求的租户而言,租金水准可能被快速拉高至市场行情,而从有意搬迁的租户角度来看,其追价意愿并不高,部分房东为吸引优质租户,对新签租约的租金调幅反而较为和缓。世邦魏理仕预估,2020年台北市中心甲级写字楼平均租金将较上年温和成长2.3%,位于精华地段的顶级写字楼租金可望年增3%。


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台湾 - 零售市场
内需稳定有助零售业业绩成长

 

2019年零售业业绩稳定成长

2019年台湾零售业营业额为新台币3兆8,523亿元,为历年最高,较上年成长3.1%。各业别中,综合商品零售业销售表现佳,其中百货公司业因新商场开幕及年底周年庆促销活动推升买气,营业额较前一年成长4.4%。电子商务持续蓬勃发展,民众使用网路购物的比例逐年升高,带动电子购物营业额成长显著,年增率达9.7%。随着网购日渐兴盛,越来越多的零售业者在展店之余,投入开设网路商店或与网购平台业者合作,以扩大客户群。

餐饮业持续稳定扩张,2019全年营业额年成长4.4%,成长力道主要来自台湾消费者聚餐及外食需求增加,加上外送平台盛行,支撑餐饮业整体营业额的成长。鉴于餐饮业业绩成长稳定,过去一年内餐饮集团持续拓展版图,多家亚洲餐厅品牌在台北开设第一家分店,同时部分百货业者有针对性地提高商场内餐饮比例,以提供本地消费者更多饮食新选择。


来台观光人数再创新高

据交通部观光局统计,2019年前11个月来台旅客人次达到1,072万,为连续五年来台旅客突破千万人次的纪录,较上年同期成长7.8%;此外,台湾在12月中旬迎来年度第1,111万名旅客,初步估计2019全年来台旅客人次可望突破1,170万,创历年新高。

观察旅客组成,韩国及日本旅客成长显著,分别年增18.9%及9.8%。陆客市场方面,2019年前11个月来台人次共计261万,其中1~8月人次较上年同期大幅回升 27.1%,然而北京政府自2019年8月起暂停核发内地居民来台自由行个人旅游签注,使得9~11月陆客来台人数大降51%。

大幅衰退的陆客数导致纪念品店及免税店业绩表现下滑,2019年9~12月营业额较上年同期减少3.7%。与此同时,在台股走扬的激励下,本地消费者对于珠宝及精品的买气有所回升,然而受到陆客减少的冲击,2019年9~12月珠宝及手表专卖店营业额仍较上年同期下降3.9%。

据估算,2019年外籍旅客消费支出仅占台湾零售业营业额约 3.5%,显示台湾零售市场主要由内需所支撑。虽然未来数季陆客减少的状况将持续影响特定零售业者的获利表现,预期2020年整体零售业营收仍可温和成长,主要受惠于台湾本地消费者的购买意愿维持正面。值得注意的是,新型冠状病毒疫情的蔓延,可能使近几个月内的零售业表现受到打击;短期内餐饮业者所受影响将最大,而在许多民众减少外出消费的情况下,电子购物业营业额则可能逆势成长。


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台湾 - 零售市场
台北沿街店面租金可望回稳

 

零售业者于下半年重启展店计划

2020年台湾零售业可望维持正向发展,全年营业额预测将成长2.9%,主要受惠于台湾基本工资上调3%及稳定的就业市场。此外,2020年台湾股市有望再创新高,其所产生的财富效应可能带动本地消费者增加支出。

台北各主要商圈中,平均沿街店面租金于2019年下跌 3.8%,系因多位房东为缩短空置期而大幅度调降租金开价水准。鉴于市中心主要购物商圈空置情况已逐渐改善,预料短期内平均店面租金可望触底,并维持平稳态势,2020年平均租金与去年相比维持不变。位于空置率较高的商圈的房东将继续采取较务实的态度,租金协商上保有弹性,以吸引潜在租户。另一方面,未来数月内,零售业者对于租金的敏感度仍高,部分业者可能迟至2020下半年才执行展店计划。


「零售娱乐」概念风行

2020年零售市场租赁活动将持续由餐饮业者所带动,连锁餐饮集团将继续引进或开发新品牌,以迎合台湾消费者多变的口味及稳健成长的外食需求。美妆品牌也将维持活跃,部分业者将专注于开设新店,并于店内提供更大的体验及试用空间。休闲及娱乐业者也将形成另一股租赁需求,尤其在健康意识抬头的趋势下,预料健身房品牌将维持扩张策略。

整体而言,「零售娱乐」概念将更广泛地被大型百货业者所采用。为满足消费者多变的需求与喜好,许多百货公司及购物中心已经渐渐提高调整柜位与业种的频率,而有部分百货业者将陆续于今年进行小规模改装计划,以实现场所营造的目标,为商场带来更多人潮。


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台湾 - 投资市场
市场气氛维持正向

 

2019年不动产投资转为积极

回顾2019全年,台湾商用不动产投资金额达新台币1,051亿元,为近五年来第二高水准。2019年投资市场交易热络,主因为台商回流趋势带动整体商业环境的信心,并促使不动产投资兴趣增强。观察新台币三亿元以上的交易,买方仍以本土自用型企业买家为主,投资金额合计达新台币498亿元,占总交易金额的47%。

台湾保险公司亦于2019年转趋积极,全年共斥资新台币135亿元购买全台商用不动产,较前一年度大增126%。由于市场上待售的核心资产数量稀少,保险业者投资策略趋于灵活,转而投资其他可提供稳定租金收入的不动产类型,包括医疗办公大楼、物流中心等新兴投资标的。

由于制造业者持续展现强劲的置产需求,带动2019全年厂房交易金额达新台币289亿元,年增17.3%,成为去年最热门的投资标的类别。办公室市场方面,各类投资人对于商办的投资兴趣不减,加上本土金融机构及财团法人的自用需求增加,推升去年办公室投资金额新台币278亿元。由于台北市场上可出售的大坪数写字楼物件不多,多家本土企业转而购买兴建中写字楼的数个楼层,以作为未来总部使用;预期这样的趋势将延续至2020年。


本土开发商投入写字楼开发

由于本土开发商积极扩充土地储备,带动2019全年土地市场交易量大增83.5%,达新台币2,853亿元。有鉴于近两年来台北写字楼市场租赁活动频繁,持续下降的空置率助长租金水准走扬,多家本土开发商开始展现对写字楼开发的高度兴趣,其中不乏过去仅专注于住宅开发的开发商。此外,部分开发商采取多元化经营策略,跨足旅馆及商场等不动产开发事业。


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台湾 - 投资市场
收益型不动产受投资人青睐

 

自用型买方持续购置工业型地产

有鉴于台湾经济成长稳定且通货膨胀温和,当局于2019年内维持政策利率不变,使得利率水准已经三年半未曾变动。展望2020年,尽管新型冠状病毒疫情爆发将影响全球经济成长步调,惟目前台湾经济成长动能来自内需,所受冲击可能较小,预期于今年度调整政策利率的可能性仍然不高。

由于低利环境将有助支撑自用型买方的置产需求,预期今年本土企业仍将活跃于商用不动产市场。值得注意的是,低利率水准也意味著卖方资金压力小,无迫切处分资产的需求,加上商用不动产投资市场热络,反而将促使卖方采取较坚定的价格态度,预料今年买卖双方价格的认知差距可能扩大,进而拉长协商时程。

在美中贸易摩擦未解的情形下,许多于中国内地设厂的台湾制造业者已经表达移回产线的意愿,以避免惩罚性关税的冲击。对此,台湾经济部2019年启动为期三年的「欢迎台商回台投资行动方案」,目前已有169家厂商通过审核,预估总投资金额突破新台币7,158亿元。受惠于台商返台投资意愿增强,加以本土电子业厂商寻求扩厂机会,预期2020年工业地产购买需求维持畅旺。然而台湾北部县市的工业地产价格已经升至高点,可能阻碍短期内的交易量,并促使部分自用型买方转往价格较为实惠的中南部地区。


办公室投资活动热络

展望2020年,表现强劲的商办租赁市场将促使机构型及私人投资人持续关注台北写字楼投资机会,惟台北市中心内欠缺整栋可投资标的,有投资需求的买方将转而考虑购买分层写字楼,或正在规划及兴建中的写字楼。世邦魏理仕研究部预期,2020年将看到部分开发商积极出售处于非核心地区的在建写字楼或厂办大楼,希冀吸引具自用需求的大型本土企业青睐。另一方面,预料本土资产管理公司及数家保险公司也将持续购入位于台北主要商圈的分层写字楼。

考量本土保险公司资金充沛无虞,预料2020年台湾保险业者将持续活跃于不动产投资市场,以提高不动产投资比例;收益型不动产将是其主要的评估标的。带有长期租约的商用不动产将持续受到保险公司青睐,且台北市不再是保险公司唯一的选择,部分业者愿意评估位于其他主要城市的优质标的。此外,为追求较高的报酬水准,特定保险公司将持续关注物流设施及仓储等资产类型。

世邦魏理仕研究部预测,未来数季内整体商用不动产价格将维持稳定,主要是投资人的价格敏感度高,普遍不愿意追高价格。在台北写字楼租金呈温和成长的趋势下,预估台北写字楼收益率将微幅升至2.64%。零售商场方面,即便可投资标的有限,部分业主可能降低售价以吸引投资人兴趣,使得整体零售商场收益率于今年内小幅升至3.15%。


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大中华区 房地产市场 展望报告 2020

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