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北京房地产市场报告 2026年第三季度

2026 年 10 月 21 日 8 分钟阅读

办公楼
三个CBD超甲级项目集中入市，结束连续四个季度的零供应，全市空置率环比上行1.1个百分点。搬迁升级激活需求，净吸纳量同比增长6%。中关村租金率先止跌回升，全市租金跌幅收窄至2023年四季度以来最小，但整体仍处寻底阶段。

零售物业
无新增商业体交付，空置率创近四年新低。餐饮占据开店数量首位，存量调改项目成为供应真空期可租面积的补充。租金表现两端分化，首层平均租金延续小幅下调。

仓储物流
平谷以价换量领跑京内去化，北京净吸纳量连续第二个季度超过新增供应。马驹桥因主力租户外溢空置率大幅上涨。天津单季净吸纳量超过上半年总和，环京供应增量收窄。

商务园区
供应空窗下净吸纳量创年内单季新高，TMT占新租需求比重升至74%，人工智能与芯片/半导体为主要拉动项。吸纳放量与租金加速下行并存，以价换量竞争加剧。

物业投资
单季成交以小体量为主，但前三季度累计成交已超越2025年全年。自用与折价投资主导市场，资本化率连续走平之下，大宗资产价格底部轮廓渐趋清晰。