北京生命科学地产指南

《北京市“十四五”时期国际科技创新中心建设规划》明确指出将全力支持新一代信息技术和医药健康“双发动机”产业领先发展。在新冠疫情国内外爆发的大环境下，医药健康产业逆势增长，2021年在新冠疫苗生产拉动下，北京医药健康产业营业收入同比增长173%。

随着产业的蓬勃发展，医药与生命科学行业对北京商业和产业地产市场的影响也日益显著。

藉此报告，世邦魏理仕将对该行业在北京写字楼、商务园区、仓储物流等板块的选址布局和生态进化的现状及趋势进行深度剖析和解读，从而为相关用户企业和投资者提供数据支持和策略建议：

• 随着北京医药市场的发展，以及全市优质写字楼供应的放量，医药与生命科学企业的商务办公新租需求也不断释放，人才密集型特点推动其不断提升对高品质办公场所的追求和投入；
• 医药与生命科学企业对于研发办公选址有特定的复合型要求，选址策略也面临较高门槛和较大限制，倾向集聚于商务园区中的生命科学地产。在过去20年的规划和布局下，北京已经形成昌平中关村生命科学园、亦庄经济技术开发区和大兴生物医药基地三大医药与生命科学产业集群；
• 医药与生命科学企业房地产策略通常因其所在的发展阶段而异。因自身规划定位和发展阶段不同，三大生命科学园区对于租赁和自持等不同房地产策略的选择度各有差异；
• 目前北京商务园区市场优质生命科学地产租赁总存量达99.2万平方米，占全市优质商务园区可租物业的10.7%，项目全部位于三大生命科学园区。其中近四分之一的体量于2020年入市，当年三个区域均有新项目交付使用，迎来生命科学地产新增供应历史高峰。新项目快速去化，整体生命科学地产当前空置率11.2%，明显低于整体商务园区18.9%的水平，有更优的入驻表现；
• 自建一直是大型医药与生命科学企业在北京布局研发和生产空间的主要方式，2019年开始企业获得了更多的产业空间支持，其中大兴生物医药基地尤其活跃，而经开区也显著回暖；
• 相比于生鲜电商等普通冷库需求，医药冷库专业壁垒更高，产业聚集和空运便利是医药冷库区位选择的两大核心属性。北京医药冷库主要集中在靠近生产地的马驹桥/经开区和大兴京南物流片区，以及靠近首都机场的顺义空港物流园。此外，新通航的大兴国际机场也在重点对医药冷库进行规划和开发布局；
• 随着全球生命科学地产和冷链物流热度的提升和该类大宗交易在国内一线城市的落地，北京生命科学地产和医药冷库可投标的也吸引了大量境内外投资者的关注。