报告 | 智慧投资

筑底渐明，修复重启 | 中国物流大周期下的投资机遇

2026 年 08 月 10 日 15 分钟 阅读

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中国高标仓市场在2012年后经历了三个完整的3-4年库存周期，2021-2025年期间全国高标仓存量增长一倍，导致2024年后租金加速下跌，并让投资者的开发投资意愿显著减弱，十五五期间高标仓新增供应预计将大幅下降。我们预计十五五期间中国高标仓市场的供需关系显著改善，并有望于2028年前后迎来周期拐点。
 
尽管受到国补刺激逐步退坡和跨境电商扩张放缓的影响，2026年上半年高标仓净吸纳量达到400万平方米，继续保持较高水平。 2026-2028年，CBRE预计中国制造业升级和第三方物流外包渗透率的提升将为高标仓需求提供持续的增长动力，年均净吸纳量有望达到与2023-2024年期间同等的水平。空置率将在2028年降至11%的低位。
 
各区域所处的周期阶段不尽相同。中西部市场当前已显现租金底部企稳迹象，而华东区域大部分市场也将在2026-2028年间进入复苏阶段，是近期高标仓投资最为理想的目标区域。华北的京津廊区域目前空置率仍接近30%，而华南区域正处于供应高峰中，市场去化所需的时间更长，预计将在2029-2030年左右进入到复苏期。