2021年中国公募REITs观点报告

首批9只公募REITs于2021年6月21日发行上市，标志着中国公募REITs市场的正式启动。首批REITs中有5单为产业地产REITs，底层资产是承载战略性新兴产业和消费升级需求的产业园及高标仓储设施。本报告将聚焦公募REITs推出对产业地产大宗交易市场的潜在影响，并展望国内REITs市场的中长期发展。报告的主要观点如下：

 

• 5支产业地产REITs预计2021年净现金流分派率为4.10%-4.74%，与国内偏债型投资品类的收益率相比处于中高区间，而与海外成熟REITs市场的派息率相比也处于中间水平。

• 首批产业地产REITs底层资产估值与目前大宗交易市场基本匹配，作为新的融资方式和退出渠道对于开发商和投资者具备一定的吸引力。短期内，大宗投资市场上可投资的带有稳定现金流的核心型产业地产项目将更为稀缺，资本化率有进一步下降的趋势。

 

• 公募REITs为产业地产引入了更多元化的资本，并提高市场信息的透明度。产业地产的交易流动性将整体提升，尤其是位于二三线城市的资产以及剩余土地年期偏短的项目。

 

• 公募REITs及其关于扩募机制的设定将助力开发商和投资者打造“轻重结合”的全周期资产管理模式，加快资金循环，快速扩大在管资产规模，令资产运营管理能力的提升和输出成为其重要的收入来源。

 

• REITs的金融和地产双重属性将形成市值与底层资产价值的阶段性背离，这将为未来的大宗物业投资市场创造新的交易机会。

 

• 国内公募REITs市场的持续发展将取决于其REITs税收及其他规则的完善、底层资产多样性的拓展、资产管理水平的提升和其回报是否具备足够的吸引力。近期发改委958号文件已将公募REITs试点区域扩展到全国，并将保障性租赁住房纳入底层资产，长租公寓有望在下一阶段进入试点范围。