重庆|TMT及金融主导办公楼需求，供应推动零售市场升级

2024年1月26日，重庆 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2023年重庆房地产市场回顾与2024年展望》。2023年，重庆全面迈向发展新纪元，将立足现有基础，放大特色优势，培育高能级的‘33618’现代制造业集群体系。全市GDP实现30145.79亿元，同比增长6.1%；工业生产稳步增长，规上工业增加值同比增长6.6%，高于全国平均水平2个百分点。CBRE成都研究部负责人林晴岚表示：“消费市场稳步复苏，社会消费品零售总额同比增长8.6%。着眼房地产市场，二房东加速布局写字楼市场 ，TMT及金融主导需求来源；供应推动零售物业市场升级，城更促进存量焕新；仓储需求下半年回升，消费制造业仍为主导。”

 

优质写字楼市场：二房东加速布局市场，TMT及金融主导需求

新增供应：21.1万平方米
净吸纳量：5.1万平方米
空置率： 28.6% 
平均租金：74.4元/月/平方米

2023年，重庆优质写字楼市场共迎来四个项目的交付，带来约21万平方米的新增供应，其中近九成位于江北嘴，进一步稳固其作为重庆体量最大子市场的地位。着眼需求端，尽管临近年末，随着数笔年内在谈项目陆续落地，四季度需求实现正增长；但全年租赁市场回暖有限，最终全年净吸纳量录得约5万平方米，其中甲级写字楼净吸纳量约7万平方米。截至年末，市场整体空置率同比上升2.0个百分点至28.6%；甲级写字楼空置率同比上升1.9个百分点至32.5%。

相应地，重庆优质写字楼平均租金同比下跌2.5%。分甲乙级看，鉴于租户对成本控制及精装房的需求不断增强，单一业权甲级楼与二房东间的竞争不断加大，迫使业主采取更激进的招商策略。借此，甲级楼租金同比下跌2.5%，乙级楼租金同比下跌2.4%。

分区域来看，得益于区域楼宇业权最集中、产业集聚度最高等因素，一直以来江北嘴租金韧性全市最强。但随着年内二房东在江北嘴的加速布局，区域内待转租的办公面积已超20万平方米，精装类产品的持续放量加剧了区域市场的竞争。因此，运营商积极调整价格及租赁策略，致使年内江北嘴市场录得2.3%的租金下跌，为该子市场近三年来最大的跌幅。

新增需求方面，TMT、金融及专业服务业为年内前三大需求来源。其中TMT领衔，占比36.5%；细分行业来看，平台互联网与产业互联网平分秋色，其中平台互联网录得数宗在线教育及生活服务类企业的大面积需求落地案例，而产业互联网则有软件服务、大数据及人工智能等类型的企业贡献需求。金融业位居需求第二位，占比28.0%，其中非传统金融占比该类需求过半，以小贷公司为代表的普惠金融、本地平台公司等类型的企业为需求主力；传统金融方面，尽管证券、基金、金融科技等企业年内均有录得新设案例，但保险业持续在降本增效策略下整合办公面积、回迁自有楼宇。商务咨询类企业的扩张带动专业服务业需求占比提升至11.9%。

展望2024年，重庆优质写字楼市场将迎来约41万平方米的新增供应，市场或将继续承压。

CBRE西南区顾问及交易服务部 | 办公楼负责人黄璐表示：“2023年，以需求转变推动供给侧变革，重庆优质写字楼市场迎来二房东的积极布局，以及甲级楼宇推出精装产品。迈入2024年，这一趋势或将延续，灵活匹配需求端的产品将继续展现竞争力。着眼需求端，成渝双城经济圈及西部金融中心建设的大背景之下，产业将不断提档升级，推动TMT、金融等行业发展，相关需求或将继续主导市场。”

零售物业市场：供应推动市场升级，城更促进存量焕新

新增供应：22万平方米
净吸纳量：21.3万平方米
空置率： 10.1% 
首层平均租金：372.4元/月/平方米

2023年，重庆零售物业市场迎来3个购物中心开业，分别是印象城、万象城北区和龙湖礼嘉天街北岸，合计新增商业面积约22万平方米，同比上升8.4%。新项目在建筑形态、首店招引及运营思路上均有突破，继而推动市场提档升级。其中，印象城引入西南首座老佛爷百货；万象城北区带来70余家西南及重庆地区的首店、旗舰店；而龙湖礼嘉天街北岸则创新打造临湖低密独栋商业。同期，非标、城市更新商业亦不断涌现，如方圆荟LIVE、三洞桥PARK、民主村城更项目等，填补细分领域的商业空白，如潮流、次文化、社区等。但因数个项目闭店改造或终止运营，截至年末市场总存量约为838万平方米。

消费自下半年起逐步复苏，特别是节假日客流攀高。统计数据显示，2023年重庆实现社会消费品零售总额1.51万亿元，同比增长8.6%，其中餐饮同比增长20.6%。有鉴于此，全年净吸纳量录得约21万平方米，同比实现正增长。相应地，市场整体空置率同比下降1.8个百分点，至10.1%；租金方面，鉴于业主期望在新一轮竞争中占得先机，故以价换量贯穿全年，租金同比下跌1.6%。

新增需求按业态看，零售业态占比缩减至48.3%，其中奢侈品牌、潮流及设计师品牌、户外运动及美妆护肤表现抢眼，如LOEWE、Loro Piana、COLOMBO、Jil Sander、Maison Margiela、Acne Studios、Burton、Snow Peak、Burberry beauty、Gucci beauty等。餐饮业态全年积极扩张，占比扩大至40.4%，除正餐、简餐积极补位外，茶饮咖啡品牌尤为瞩目，连拓数店，如茶颜悦色、Peet’s Coffee、Blueglass Yogurt、奈雪的茶等。体验业态占比亦小幅回升至7.2%，特别是亲子、健康护理等品类的扩张；受新能源汽车扩张放缓的影响，主力店占比降至4.1%。

伺城市更新之机而动，年内存量物业焕活升级提速。一方面，零售物业开启整体焕新行动，如大都会东方广场、国泰优活城市广场等；另一方面，零售物业对硬件升级，如时代天街A/B馆、星光68广场A区和长嘉汇的外立面整体改造等。除此之外，运营商也通过调整租户结构，将地段优势变现为流量收益，来实现存量焕活，年内部分零售物业甚至启动开业至今最大规模的调改。瞩目的案例包括：龙湖重庆北城天街开启20周年的焕新升级；以及万象城中区在主力店撤场后启动香化长廊改造等。

展望2024年，重庆零售物业市场将迎来约40万平方米的新增供应，其中备受瞩目的远东城和启元光里的开业有望令核心商圈观音桥提档升级。

CBRE华西区战略顾问部负责人邹丽娟表示：“未来1-3年，随着众多知名运营商项目的计划开业，重庆零售物业市场的供给侧将迎来品质提升，继而推动市场提档升级。然而，对存量市场而言，挑战或将加剧，焕活升级愈发紧迫。运营商或应通过改扩建、功能再开发、城市更新、整合资产、混改、引入战略投资方和专业运营管理机构等方式，提升存量资产的运营管理能力和价值品质；此外，亦需针对不同资产制定盘活方案与提升建议，如优化功能和多业态组合、存量资产改扩建、调改内容以迎合市场需求等。”

仓储物流市场：仓储需求下半年回升，消费制造业仍为主导

新增供应：27.4万平方米
净吸纳量：30.3万平方米
空置率： 20.8% 
平均有效租金：20.9元/月/平方米

2023年，重庆仓储物流市场录得5个高标库交付，合计新增仓储面积约27万平方米，同比上升63.3%；其中空港园区供应最大，占比全市的37.3%，截至年末存量攀升至约158万平方米。需求方面，尽管物流及供应链回归正常化，但上半年租户扩张谨慎，且市场还受到如家电、三方物流等租户因业务缩减引发的退租影响；迈入下半年，积累的压力令业主采用更激进的招商策略，以价换量，叠加一系列购物高峰，仓储需求逐步回升。最终，全年净吸纳量录得约30万平方米，同比增长35.2%。相应地，全市高标库空置率同比下降1.2个百分点至20.8%，仍处高位；市场压力犹存，平均租金同比下跌2.3%，跌幅较2022年扩大0.8个百分点。

新增需求按行业看，三方物流、食品饮料及制造业主导去化，分别占比58.2%、16.9%及12.8%。其中，三方物流主要是快递及零担、家电供应链等需求；食品饮料主要是零食、水果等；而制造业则是汽车及零部件、家装建材等租户的扩张。

借此，重庆仓储物流市场需求仍为消费与制造业的双驱动。特别是，重庆传统燃油车的转型升级逐步取得成果，2023年新能源汽车产量突破50万辆，同比增长30%。但值得关注的是，汽车产业转型升级的过程中，除持续给仓储需求提供动能外，车企品牌或产品的迭代、产能的调整也将给仓储需求带来一定的波动，2023年汽车及零部件占比全年退租面积的首位（43.2%）即为佐证，且主要集中在两江龙盛园区。

展望2024年，重庆仓储物流市场供应持续，将有约24万平方米的高标库计划交付。持续的放量令市场仍将延续以价换量的主基调。

CBRE西南区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人王蒙豪表示：“2023年，重庆全面奔向‘制造业新纪元’，提出立足现有基础，放大特色优势，构建‘四梁八柱’，推动全市制造业形成上下游协作、高中低端协同的融合集群发展，培育高能级的‘33618’现代制造业集群体系。因此，重庆作为‘消费+制造业’双驱动的市场，支柱制造业的全面升级，预期在中长期内支撑仓储需求的增长。”