杭州|写字楼市场需求持续修复，零售市场热度稳步回升

2024年2月1日，杭州 —CBRE世邦魏理仕近日发布《2023年杭州房地产市场回顾与2024年展望》报告指出，杭州写字楼市场复苏节奏逐季加快，金融业与消费品制造业需求坚挺，灵活租约策略利好租户升级搬迁；零售物业市场存量项目持续品牌业态升级调改，市场活跃度持续回升，亚运逢双节，赛事经济和文旅经济助力消费客流加速回归。

优质写字楼市场：消费品制造业表现突出，钱江世纪城去化加速

新增供应：60.7万平方米

净吸纳量：23万平方米

空置率：22.8%

平均租金：113.1元/月/平方米

2023年第四季度，杭州写字楼市场共录得三个新项目交付，分别为位于武林板块的杭州中心、钱江世纪城板块的望朝中心以及滨江板块的圆伦大厦，总计14.9万平方米。至此2023年全年杭州写字楼市场共录得60.7万平方米新增供应，供应量创近三年新高，优质项目的入市不仅带动市场租赁交易活跃度，同时也推动相关商务区板块的整体楼宇品质的跃升提档。随着下半年几宗总部租赁交易的定锤，全年净吸纳量回升至23.0万平方米，是去年的两倍。

行业需求方面，2023年全年，以银行、保险和证券为代表的金融类租户持续整合升级搬迁，布点以钱江新城为代表的主要板块，占比31%，年内需求以升级整合为主导。此外，消费品制造业受某新能源汽车企业大面积落地影响，需求占比跃升，以22%的占比位居需求次席，除新能源汽车类租户外，年内亦有包括服饰珠宝、食品以及快消品等消费品品类租户落址。TMT类租户需求稳健，占比18%，主要以直播电商需求活跃于直播相关热点板块。值得一提的是，消费服务类年内需求活跃，医美和教育留学相关品类租户需求显著。

纵观全市，内资租户为杭州市场需求的主引擎。年内1,000平方米及以下中小面积段成交依旧占据主导，占比75%。全市搬迁类需求占比48%，成本控制依旧为租户决策的主要考量要素，写字楼租金的下降趋势利好升级整合需求。

租金方面，灵活的租金策略持续激活租户需求，截至季末，全市租金仍处下行通道，为每月每平方米113.1元，同比下调2.0%，其中，甲乙级写字楼均呈下行趋势，乙级写字楼跌幅较大，小业主低价策略持续影响租户决策。回顾2023年杭州写字楼市场的情况，除个别新项目受大面积成交影响表现出众外，存量市场需求依旧较弱，由于尚未出现具有规模性引领的行业，各板块业主均在租金报价和租约条件上做出让步以吸引较为有限的存量租户搬迁。由此我们预计2024年租金依旧处于爬坡期。

世邦魏理仕杭州顾问及交易服务|办公楼部负责人徐晓莉表示：“展望2024年，杭州写字楼市场将迎来43万平方米的优质新增供应，主要分布于钱江世纪城、武林、滨江与未来科技城板块，预计新增供应将对钱江世纪城的供需平衡造成短期影响，而整体市场的修复节奏保持不变。同时随着国家对创新驱动发展战略的深入实施，杭州有望在数字经济与高端制造等领域实现更大的突破。特别是制造业方面，2023年杭州聚力打造智能物联、生物医药、高端装备、新材料和绿色能源五大产业生态圈，并出台了智能物联和生物医药产业政策。相信这些组合产业优化政策将产生新一轮的新经济领域的行业需求，并带动杭州写字楼市场高质量发展。”

 

零售物业市场：餐饮文旅加速市场回暖，假日经济为线下引流

新增供应：24.1万平方米

净吸纳量：22.7万平方米

空置率：3.1%

平均租金：21.3元/天/平方米

2023年，杭州零售物业市场共录得两个新项目集中四季度开业，分别为城北万象城以及杭州中心，总计24.1万平方米。其中，城北万象城作为杭州第二座万象城，引入近350家品牌，高质量首店诸如浙江首家Meland Sport、浙江首家华为智能生活馆、杭州首家Uncle no name等，首店以及全新业态门店的入驻不断激发市场需求，开业以来热度高涨。此外，位于武林板块的杭州中心也于年末正式开业，围绕格调、潮流、艺术的基调打造武林商圈全新商业地标。

新项目开业激发板块商业活力，全市空置率环比抬升0.5个百分点、同比抬升0.1个百分点至3.1%，单季净吸纳量报20.8万平方米，全年报22.7万平方米。至此，亚运热潮与假日经济不断巩固杭州消费市场复苏势头，核心商圈商业热度持续攀升，品牌业态不断升级焕新，引领全市购物中心首层租金同比上扬0.9%，报每天每平方米21.3元。

2023年，市场需求复苏表现强劲，品牌和业态不断创新融合。餐饮类需求占比45%，为市场的主要推动力。传统中餐、咖啡茶饮和亚洲食肆等细分品类均表现活跃，其中，包括何文田、西塔老太太泥炉烤肉、霸王茶姬等品牌年内连扩多店。时尚服饰类需求占比24%，以潮流女装和新潮设计品牌表现亮眼。值得一提的是，消费场景的多元化不断丰富消费市场，围炉煮茶概念在冬季持续升温，多家中式茶馆落地杭州，满足年轻一代消费者对社交新体验的场景需求。同时，户外运动风潮热度持续，波司登全国首家户外概念店入驻杭州万象城。

世邦魏理仕杭州分公司董事总经理何达表示：“展望2024年，预计仅有新鸿基江河汇（汇东）一个新项目入市，预计将成功推动钱江新城零售格局的变化。今年随着一系列促消费政策落地见效，消费信心极速回升，整体消费呈现恢复向好态势。我们相信这一趋势将延续至2024年，伴随消费观念的逐步改变，更多消费新场景新业态不断涌现，而年轻消费者更加注重消费的品质化、享受生活的乐趣，因此会催生出各类消费新场景与新业态。同时杭州文旅产业在数字融合与服务多元的加持下不断重组'消费新模式'，并带动酒店、餐饮、交通、娱乐、商贸等相关行业的消费，也有助于带动各行各业持续恢复发展。”