武汉|写字楼及零售市场新增供应均有所放缓，零售租金跨越拐点稳步回暖

2024年1月16日，武汉 — 近日，CBRE世邦魏理仕发布《2023年武汉房地产市场回顾与2024年展望》，解析武汉商业地产市场格局与行业趋势。2023年武汉市地区生产总值呈现逐季攀升态势，前三个季度实现5.5%的增长；消费市场持续恢复，前11个月社会消费品零售总额同比增长9.0%；政府激励政策持续加码，增强发展内生动力以推动经济复苏。

CBRE武汉研究部助理经理肖笑雪表示：“着眼于武汉商业地产市场，写字楼市场租金下行推动租户品质升级需求持续释放，金融业、科技互联网和房地产建筑继续引领需求动能；消费市场活跃推动零售物业市场回暖，零售租金于下半年跨越拐点止跌企稳；仓储物流市场持续迎来供应高峰，价量互换推动需求提升。”

优质写字楼市场： 新增供应节奏放缓，第三方办公、专业服务业引领本季度新租需求

新增供应：48.3万平方米 
净吸纳量：22.8万平方米
空置率：43.1%
平均租金：83.6元/月/平方米

2023年第四季度，武汉优质写字楼市场无新增供应。全年共迎来八个项目交付，分布于建设大道、中国光谷、中南中北路、徐东大街、青山及汉阳区域，累计新增供应48.3万平方米，推升全市优质写字楼体量上升至742万平方米。经历了2022年的供应高峰后，新增供应入市节奏放缓，2023全年新交付项目面积同比下降56.9%。

季内净吸纳量环比小幅上升11.7%录得6.0万平方米，但较去年同期相比下滑42.0%。全年净吸纳量录得22.8万平方米，需求端处于复苏恢复期。年末空置率仍处于43.1%的高位，环比下降0.8个百分点，同比上升0.3个百分点。

从新租需求行业来看，本季度第三方办公服务运营和专业服务业占比分别为19.1%、18.5%，领跑季内新增租赁需求。而专业服务业中，以法律和会计为代表的专业机构表现亮眼，并以品质升级需求为主导。

全年需求动能仍然来自金融业、科技互联网和房地产建筑，分别贡献了15.8%、15.6%和15.5%的新租需求。金融业中证券、保险公司持续在核心和次级商务区释放品质升级与扩租需求；科技互联网则以软件系统开发公司推动新租需求落地；房地产建筑业中，建筑工程公司仍为主力需求引擎。

从资本来源看，全年新租需求中资企业占比89.2%，其中内资企业占比略高于本地企业，在新增需求中继续占据主导。从需求类型来看，升级需求仍为主导，但与去年相比占比略有收缩；扩租需求同样呈现小幅收缩态势，表现出租户对于办公空间扩张更为审慎；于此相反的是，搬迁需求同比上升，租户出于租赁成本的考量，整合办公空间，搬迁至临近区域内租金水平更低的项目。

从退租来看，年内保险公司尤其是寿险受政策影响调整办公租赁策略。同时，年内录得科技互联网、房地产建筑业公司搬迁至自持物业办公以降低运营成本。

去化压力下业主维持以价换量策略，全市租金环比下跌1.0%，同比下跌3.6%，降至83.6元每月每平方米。

CBRE武汉分公司董事总经理丁芯表示：“展望2024年，武汉优质写字楼市场预计将迎来新一轮供应高峰，新增体量有望超过60万平方米，去化承压。在经济增长回归常态化预期下，需求端有望在2024年下半年改善，企业客户可在窗口期落地办公空间整合和品质升级需求。武汉正加快建设国际消费中心城市和全国科创中心城市，推动投资和消费良性循环，以科技创新引领产业转型升级，激发传统优势行业持续释放动能。”

优质零售物业市场：零售市场新旧更迭，全年租金走势止跌企稳

新增供应：40.2万平方米
净吸纳量：29.7万平方米
空置率：10.3%
首层平均租金：310.6元/月/平方米

2023年第四季度，武汉零售市场迎来永旺梦乐城武汉江夏店开业，新增供应28.8万平方米，推动全市优质零售物业体量突破800万平方米大关。与此同时，存量百货项目不断调整，季内录得新世界百货（武昌店）闭店。全年零售市场新旧更迭，共录得两个新项目开业、两个百货项目闭店。市场迎来观望调整期，全年新增供应同比下滑54.2%录得40.2万平方米。

需求方面，永旺梦乐城江夏店接近满租开业，推动全市第四季度净吸纳量大幅攀升至28.7万平方米。纵观2023全年，工期影响致新开业项目数量锐减，使得全年净吸纳量同比下降49.8%，录得29.7万平方米。

城市首店持续提供零售业态租赁需求动能，本季度尤其在潮流服饰、户外运动业态表现亮眼。美国潮流品牌UNDEFEATED设立华中首家正式门店，韩国潮流服饰品牌COVERNAT、国潮品牌CryingCenter哭喊中心均开设武汉首店，挪威高端户外品牌HELLY HANSEN也于核心商圈开设武汉首店。

餐饮业态方面，外地特色正餐持续在江城铺设首店，例如来自深圳的韩式烤肉东洞烤肉小馆以及上海的粤菜品牌食好点。精品咖啡品牌呈现两极分化趋势, MANNER COFFEE、M Stand持续拓店，于此同时，Seesaw陆续关闭门店并退出武汉市场。

本季度存量项目改造也为零售市场引入品牌旗舰门店。优衣库、丝芙兰先后在楚河汉街围挡城市旗舰店，UR旗下新品牌本来BENLAI华中首店亦在汉街围挡。

四季度恰逢节日促销和店庆活动井喷，客流量上升明显，推动全市购物中心首层平均租金环比上涨0.4%至每月每平方米310.6元。纵观全年，全市租金于第三季度迎来拐点，并在下半年止跌企稳，同比微跌0.1%。

CBRE中国区战略顾问部董事宗长浩表示：“受部分项目延期开业影响，2024年武汉零售市场新增供应预计再度放量，同比上升幅度超过40%。拟开业项目中，武汉SKP以及武汉第二家万象城——武昌万象城备受市场关注，两个项目分别位于中南中北路和武昌滨江商圈，预计将引领所处商圈零售品质升级，持续改变武汉零售市场发展格局，同时也将呈现出更为激烈的竞争态势。”

仓储物流市场：供应高峰持续，租金下行承压

新增供应：68.6万平方米 
净吸纳量：47.0万平方米
空置率：33.2% 
平均租金：22.6元/月/平方米

2023年第四季度，武汉仓储物流市场迎来两个项目交付使用，落位于东西湖板块，总计体量12.3万平方米，环比回落10.3%。全年累计新增供应68.6万平方米，较去年同期有所放缓，同比下降25.0%。武汉仓储物流市场全年新增体量连续四年超过50万平方米，推动全市体量攀升至624万平方米。

本季度需求端录得净吸纳量12.3万平方米，环比下滑20.9%。全年净吸纳量累计达47.0万平方米，同比上升29.7%。分行业来看，制造业、批发零售、第三方物流的新租占比分别为41.4%、36.2%和22.4%。具体来看，汽车及零配件制造业、食品饮料行业引领新租需求。空置率环比下降0.7%，同比下降0.1%，降至33.2%。

在业主以价换量的租赁策略影响下，全市平均租金报价每月每平方米22.6元，环比下跌1.1%，同比下跌6.1%，跌幅较去年同期扩大1.6个百分点。

CBRE武汉顾问及交易服务部 | 产业地产负责人汪陵表示：“预计2024年武汉仓储物流市场还将迎来近50万平方米新项目交付使用，主要分布于东西湖、黄陂、蔡甸、江夏、孝感等区域，供应高峰持续，去化压力仍将致业主降低租金预期。预计从2025年起新增供应速度有所放缓，届时供需两端将迈入发展新阶段。武汉正着力打造国内国际双循环枢纽，加快建设国家物流枢纽城市，政策利好驱动下有望衍生多元仓储需求。”