上海|经济保持恢复性增长态势，商业地产市场预期逐步改善

2023年10月13日，上海 —CBRE世邦魏理仕近日发布《2023年第三季度上海房地产市场回顾与展望》显示，2023年前三季度，随着上海经济保持恢复性增长态势，商业地产市场预期逐步改善。

世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示：“第三季度上海写字楼新增供应持续放量，以价换量趋势延续。 零售市场方面，假期经济带动消费活力，餐饮品牌快速迭代，女装和运动等多品类积极布局。仓储物流市场，三方物流与消费品制造业推动高标仓去化。商务园区写字楼新兴赛道产业需求稳健，租金报价保持平稳。投资市场运行稳健，自用型交易活跃。”

优质写字楼市场：新增供应持续放量，租赁市场活跃度回落

新增供应：36.8万平方米

净吸纳量：11.7万平方米

空置率：19.7%

租金报价：269.6人民币/月/平方米

2023年第三季度录得7个新项目入市，分布位于南京西路、真如以及其他子市场。总计体量36.8万平方米。至此，2023年前三季度共累计录得89.7万平方米新增供应。

写字楼市场需求复苏步伐相较上季度有所放缓，第三季度净吸纳量为11.7万平方米，环比下降35.4%，其中新增供应带来的市场去化有近5.4万平方米。供大于求局面愈发明显，全市空置率环比上升1个百分点至19.7%，核心商务区空置率上升0.7个百分点至11.3%。

从行业需求来看，消费品制造业需求提速明显，升至首位，占比15.9%，其中以服饰及汽车相关企业的租赁需求占比最为突出；金融行业需求位居第二，其中保险及投资等类别的需求占比较高；TMT行业位居第三，占比15.2%，主要以软件科技企业的租赁需求为主；第三方办公服务进一步布局，租赁需求稳中有升；生物医药行业和专业服务业的需求占比小幅下降。

区位表现上，徐汇滨江去化表现优异，陆家嘴区域需求回暖，四川北路及黄浦滨江的租赁需求相对较为低迷。从成交面积段来看，1,000平方米以下的占比超过半数；企业性质及交易类型来看，内资需求在租赁成交中仍然占据过半比例，外资机构扩张势头相对不足；新设立的租赁需求下降，企业搬迁需求明显增加，同时伴随一部分的缩减面积续租。

租金方面，第三季度全市租金报价环比下降0.8%至每月每平方米269.6元，有效租金环比下降1.4%，至每月每平方米202.2元。地标性写字楼的租金仍然稳固，甲级写字楼的租金坚韧性高于乙级写字楼。主要原因还是受到经济环境及市场上新增供应持续增多的挑战，以及企业方降本增效等影响，供需关系发生变化，项目去化难度提升，写字楼业主为提升竞争力，多采取更有吸引力的装免期或小幅下调租金等短期措施“以价换量”，以吸引原有租户续租及新租户入住。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越表示：“未来六个月，全市预计将有约65.1万平方米的新增供应入市，主要集中在新兴商务区。市场当前及未来的供应均非常充足，但受经济不确定性影响，部分行业持缩减规模或谨慎观望意愿，短期内市场信心修复强度有限，叠加供应连续攀升的影响，预计租赁市场竞争持续加剧，去化将进入长周期，租金延续下行趋势，整体市场需要更长时间恢复供求平衡。2023年底进博会即将举行，对于技术装备、消费品、医疗等行业的商贸市场机会及需求碰撞有一定的促进作用。预计明年一季度至二季度，伴随经济的基本面改善和企业信心恢复，市场租赁需求潜能将会逐步恢复释放。”

 

零售物业市场：新项目入市助力市场回温，品牌迭代迎合多元需求

新增供应：22.8万平方米

净吸纳量：15万平方米

空置率：8.1%

首层平均租金：33.6人民币/天/平方米

2023年第三季度，上海零售物业市场录得4个新项目集中开业，均落位于非核心商圈，分别为上海金融街购物中心、龙华会、鸿寿坊以及上海信泰中心，总计22.8万平方米。其中，龙华会作为上海首座对望千年古刹的街区商业，汇聚众多新潮首店，融合开放空间、设计师品牌以及青年生活方式等多样业态品类，展现消费场景创新力，打造一站式消费目的地。鸿寿坊连结在地文化，打造小而精的里弄商业空间，营造具有精致烟火气的全时段生活消费场景。

截至季末，新项目的集中入市推升市场净吸纳量至15.0万平方米，创2022年以来单季新高。全市空置率环比上调0.5个百分点，同比上调0.3个百分点至8.1%。租金方面，得益于核心与次级商圈的持续回暖，全市购物中心首层租金环比上行0.2%，报每天每平方米33.6元。

需求热度回升，餐饮持续填铺布局，需求占比提升至47%，咖啡茶饮、传统中餐、亚洲食肆以及烘焙甜品等多个品类均录得亮眼需求。其中，咖啡茶饮细分赛道逐步向新中式茶饮以及健康酸奶品牌倾斜，季内茉莉奶白、Blueglass、K22以及gala yogurt均录得多点布店，茶芭蕾上海首店亮相合生汇。其次，传统中餐类品牌持续布局购物中心高区，需求较为活跃。时尚服饰业态占比24%，以女装、运动以及潮流买手店需求活跃。运动品牌ON昂跑季内活跃布局非核心板块，上海首家Champion鞋配专门店亮相合生汇。

此外，高能级首店持续布局上海市场，半岛精品店与咖啡厅大陆首家旗舰店亮相上海新天地，这也是半岛首次以精品零售与餐饮体验相结合的业态形式亮相内地；来自荷兰的国宝级香氛与身体护理品牌RITUALS怡式大陆首店落地IFC；全品类宠物用品品牌Kashima亚洲首店入驻上海金融街购物中心。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|商业部负责人希诺表示：“本季度上海市场迎来了2023年首波开业潮，新项目开业的亮眼表现增强市场信心。未来六个月，市场预计将迎来近70万平方米的新增供应，主要落位于包括前滩和真如在内的非核心商圈，因地制宜的定位和创新业态的融合有望持续丰富其所在板块消费场景，打造全新消费地标。此外，假日经济与文旅消费持续拉动市场加速回温，数据显示，在刚刚过去的中秋国庆假期期间，上海文旅市场已基本恢复至2019年同期水平。购物中心将持续借势假日文旅经济，发展商业新形式与新业态，抓准文化国潮、创新体验以及赛事经济等消费新热点，打造多元融合的消费体验场景，从而助力上海市场提质扩容，加快建设国际消费中心城市。”

 

仓储物流市场：消费回暖驱动需求，三方物流赋能多场景

新增供应：11.1万平方米

净吸纳量：8.9万平方米

空置率：13.9%

平均租金报价：49.6人民币 /月/平方米

2023年第三季度，上海仓储物流市场迎来3个电梯库项目的入市，分布于金山和松江，总计体量为11.1万平方米。租赁需求活跃度的进一步提升，推动净吸纳量达到8.9万平方米，相较于去年同期上升45%。

需求端而言，三方物流占据绝对主导。为提升核心竞争力，企业将物流业务委托于三方物流的趋势愈发显著。季内三方物流成交主要由消费品制造业驱动，消费复苏以及大健康等消费热点不断涌现，继而带来食品、保健品、家电等相关行业需求的明显提升。对于着重于高时效性的食品和快消品类供应链，其偏好布局在相对接近市区的虹桥和松江。而对时效性要求较低的家电和家居类供应链，则选择在金山和奉贤地区进行布局。根据本季租赁的面积段，租户承租能力有所提升，基本为超过2万平方米的大面积租赁。

区域性而言，虹桥重回满租水平，奉贤和松江子市场的空置率下降至10%以下，浦东机场、闵行、宝山等多数子市场保持低位水平。空置率仅上升0.1个百分点至13.9%。去化优先策略下，上海仓储物流市场平均租金报价持稳，报每月每平方米49.6元。

世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁表示：“上海仓储物流市场进入存量去化阶段，未来六个月仅有一个4.7万平方米的优质项目入市，为供应稀缺的宝山子市场带来新租面积。今年消费市场稳步恢复，上海 ‘双节’假日的线上消费实物零售额依然可观。其中新零售模式应用广泛，线上线下的融合产生了相互推动的效应。上海依托新零售规模全国首位的基础，消费潜力和势能将持续释放，进而衍生出仓储物流新需求，预计市场空置率将回归下行通道。”

 

商务园区写字楼市场：新片区集中迎来优质供应，新赛道产业激发租赁动能

新增供应：22万平方米

净吸纳量：10.8万平方米

空置率：18.5%

租金报价：139.2人民币/月/平方米

2023年三季度商务园区写字楼市场新增供应共录得3个项目，均在新兴规划片区，分别为位于市北的静安国际·云芯科创中心，位于周康的张江基因岛（一期&二期），和位于宝山南大的南大数智中心。供应端有所回暖至22.0万平方米，环比增长19%，同比回升205%。需求端呈复苏抬头态势，季度净吸纳量10.8万，受到新供应去化不及预期影响，整体空置率持续走高至18.5%，环比上行0.6个百分点，同比上行3.2个百分点。

市场流动性加强，企业搬迁进一步活跃，季度占比约25%；扩租需求季度占比提升至17%。就行业而言，新增需求集中在新兴产业领域，特别是三大先导产业。TMT行业以33%占比稳居需求首位，并主要集中在软件及系统开发子分类，除了传统金融、传媒类软件开发，不乏新兴赛道企业。例如聚焦金融数字化的企业荣数信息，人工智能大模型初创独角兽公司MiniMax。未来产业规划正逐步落地为经济及租赁需求新动能。得益于大健康服务业态的大面积租赁活动，医药及生命科学类需求以30%占比位居第二。工业品制造业持续火热，以21%的需求占比位居第三，并主要集中在芯片企业的及机器人相关企业租赁活动。

对比各子市场表现，金桥持续领跑需求释放，深耕汽车、智能智造等重点产业卓有成效，季度录得多家相关产业链内企业入驻。受到优质租赁需求增长推动，成熟项目报价提升，推升板块季度租金报价涨幅至0.5%。漕河泾吸引季度七成以上TMT租赁需求，数字经济赋能区域发展，但受到老旧项目租户的退租搬迁以及新供应冲击下去化不及预期的影响，季度租金报价小幅下跌，整体租金报价下跌0.8%。张江规模性退租现象缓解，TMT、生物医药及芯片类企业仍然是租赁需求主要来源，推动季度净吸纳量回正，租金止跌启涨。各板块充分发挥自身优势产业积累优势，推动市场整体租金报价跌幅收窄持稳为每月每平方米139.2元。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|商务园区负责人马振龙表示：“季度市场表现平稳，虽不及预期但不乏喜人新亮点。未来六个月预计仍有约42万平方米新增供应入市，涵盖张江、金桥、市北、松江和青浦板块。当前市场新供应充足且类型多样，为租户提供多种选择；可租空间进一步释放和租金成本的降低，有助于激发搬迁需求的持续放量。另一方面，新赛道产业培育逐渐进入商业化落地阶段，建议业主积极关注产业链相关企业，提前布局未来产业发展。”

 

投资市场：市场运行稳健，自用型交易活跃

成交总量：235.9亿元

写字楼相关物业占比(按笔数)：58%

投资自用型占比 (按笔数)：66%

内资买家占比(按笔数)：88%

2023年第三季度，上海物业投资市场录得33笔大宗交易，交易总额达235.9亿元，大体延续上季度市场节奏，十亿元以下的小额交易依旧占据主导，而受太古地产收购陆家嘴地块交易推动，季内交易总额环同比分别上涨78.4%与17.2%。

依据交易笔数统计，写字楼资产交易占比达58%，且大多为自用型投资。值得关注的是，季内录得多笔异地地方政府下属企业购置物业，多选址于大虹桥或七宝等上海辐射长三角门户板块或浦东科创产业主导区域，以优化两地资源配置效率，为内循环注入强大动能。此外，来自医药、能源及制造业的企业买家持续积极布局沪上写字楼物业，亦有服装品牌购置核心区域零售资产作为自用物业。另一方面，交易标的资产类型多元持续，酒店与长租公寓物业均有若干交易达成，前类资产录得企业买家以投资目的购得，主流投资者对于长租公寓关注度依旧，交易标的普遍位于闵行与宝山等人口密度较大的区域。

买家类型方面，外资买家占比稍有抬升至11.8%，主要由太古地产收购陆家嘴洋泾及前滩地块贡献。企业购置自用楼宇的交易金额持续走高，占比54%。机构投资者与地产基金季内投资表现略显谨慎，投资意向集中于具备成长性的长租公寓资产，并期望通过与成熟公寓品牌合作形成优势互补，如外资地产基金联手品牌运营商成立合资公司，于本季完成首笔增值型交易。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：“第三季度上海物业投资市场交易量平稳。自用买家持续购置，叠加异地政府平台企业通过购置资产实现投资布局，反映了上海城市经济发展所释放出的吸引力。从长期配置的角度来看，我们认为写字楼与零售板块的核心资产得益于其固有的保值属性依然有很大投资价值。此外，随着政策持续优化，愈发成熟的长租公寓市场也将继续获得投资者的青睐，未来长期发展前景可期。”