武汉|科技互联网重回写字楼新增需求行业榜首，零售市场回暖带动租金止跌企稳

2023年10月18日，武汉 — CBRE世邦魏理仕发布《2023年第三季度武汉房地产市场回顾与展望》显示，第三季度武汉写字楼市场新增供应环比大幅提升，政策引领科技互联网、专业服务业租赁需求释放，以教育留学为代表的消费服务业需求逐步回暖。零售物业市场存量调整频繁，实体消费稳步复苏带动零售租金止跌企稳。仓储物流市场供需两端均现回升之势，以价换量策略之下租金仍将处于下行通道。

优质写字楼市场： 科技互联网、专业服务业引领新租需求

新增供应：33.5万平方米

净吸纳量：5.4万平方米

空置率：43.9% 

平均租金：84.4 人民币/月/平方米

2023年第三季度，武汉优质写字楼市场共迎来五个项目交付，分布于中国光谷、中南中北路、建设大道及青山区域，新增供应33.5万平方米，环比大幅上升228.6%，推升全市存量上升至742万平方米。

受新项目预租拉动影响，全市净吸纳量录得5.4万平方米，环比上升12.5%，与二季度相比略有回升，但仍低于近三年单季平均水平，同比下降46.6%。其中超过80%新增需求落于新入市项目。租赁需求回升有限，叠加存量项目退租影响，全市空置率继续攀升至43.9%，环比上升1.9个百分点。

从需求行业来看，科技互联网行业在大面积扩租需求的带动下，新租占比达16.8%，重回行业排名第一。《武汉建设国家人工智能创新应用先导区实施方案（2023-2025年）》近日印发，培育人工智能产业生态，助推武汉加快建设数字经济一线城市，这将进一步提速科技互联网行业中人工智能领域企业的发展。专业服务业新租占比达13.7%位列第二，超过三成来自律所的租赁需求，包括外地律所新成立和本地律所搬迁需求。房地产建筑新租占比12.8%位列第三，细分行业来看，超过半数来自建筑工程公司的升级扩租需求。值得一提的是，文体娱乐行业表现亮眼，新租占比达12.8%，上升至需求来源第四，主要来自相关企业在新项目中的升级扩租需求。

从资本来源看，中资企业比例超过90%，在新增需求中继续占据主导。从需求类型来看，租金持续下行使得升级需求稳步释放。新设立需求继续增长至18.8%，所占比例仅次于升级需求，主要来自专业服务业、科技互联网及金融业，同时随着政策转变，以教育留学为代表的消费服务企业新设立需求逐步活跃。

本季度录得多宗退租案例。企业出于资源整合及降低成本等因素的考量，退租或缩小租赁面积。例如，科技互联网、房地产建筑业企业进行资源整合搬迁至自持物业办公，金融业亦有企业缩减租赁面积以控制运营成本。

新增供应回潮及需求增长有限影响下，全市租金环比下跌1.2%至84.4元每月每平方米，预计至2023年底租金仍将承压下行。

世邦魏理仕武汉分公司董事总经理丁芯表示：“预计2023年第四季度，武汉优质写字楼市场还将迎来20万平方米新项目入市，全年新增供应预计同比下滑39.8%，将为存量项目去化提供机遇。同时，武汉市持续推进服务业改革开放，加快发展现代服务业。围绕科教、金融、健康医疗等领域扩大开放，鼓励企业扩市场、提增量、强能级，推动传统服务业‘补链’增效、优势服务业‘扩链’增容。金融、专业服务、消费服务等行业有望在政策激励下迭代升级，衍生办公租赁需求。”

 

优质零售物业市场：实体消费稳步复苏，零售租金止跌企稳

新增供应：0万平方米

净吸纳量：1.2万平方米

空置率：10.9%

平均首层租金：309.4人民币/月/平方米

2023年第三季度，武汉零售市场无新项目开业。与此同时，存量百货项目不断调整，季内录得汉阳商圈的大洋百货龙阳店闭店，全市体量下降至774万平方米。

季内需求以存量项目品牌调整为主旋律，零售、餐饮业态拓店频繁，在没有新项目开业的情况下，仍录得近1.2万平方米净吸纳量，推动全市空置率环比下降0.7个百分点至10.9%。

零售业态以珠宝配饰、潮流服饰和运动品牌为亮点。日本珠宝品牌TASAKI以及巴黎RedLine小红绳珠宝均在核心商圈开设武汉首店，婚戒品牌I-PRIMO亦在核心商圈增设门店。多个潮流服饰品牌开设武汉首店或增设门店，例如delicates武汉首店围挡，Vivienne Westwood增设零售精品店。潮牌品类进一步细分至少女潮牌赛道，国内少女服饰品牌BASEMENT FG、CHIC PARK、a blueberry均开出武汉首店并持续吸引消费客流。同时，户外运动风潮推动相关品牌保持扩张活力，日本户外品牌Snow Peak以及美国滑雪装备品牌VOLCOM季内开设新门店。

除此之外，零售项目还利用公区打造潮牌快闪，武汉天地在广场区域打造OLD ORDER、MEDM及NOWRE hotel × Undefeated潮流空间快闪，不断丰富消费体验。

餐饮业态首店则由中式茶饮和酸奶品牌引领拓店需求，深圳人气茶饮茉莉奶白连开三店，西安国潮茶饮品牌茶话弄落地武汉首店，上半年拓店频繁的霸王茶姬仍在持续扩张中。以健康理念出圈的现制酸奶品牌BlueglassYogurt连续开设两家门店。

全市购物中心首层平均租金止跌企稳，录得每月每平方米309.4元，环比微幅上升0.1%。预计全年租金呈现维稳态势。

世邦魏理仕中国区战略顾问部董事宗长浩表示：“武汉市商务局近日印发《武汉市支持首店首经济的若干措施（试行）》，通过加强首店首发奖补资金支持、优化首店首发营商环境等措施，加快 ‘首店经济’发展，将武汉打造成国际品牌聚集地、高端品牌首选地、国内外新品首发地，提升武汉城市能级、增强城市辐射力和影响力、促进消费提质扩容，助力武汉建设国际消费中心城市。未来六个月，武汉零售市场预计迎来近40万平方米新增供应，‘首店经济’有望持续引领新项目品牌招商，继而提升武汉零售市场发展质量。”

 

仓储物流市场：新增供应再度回升，第三方物流引领需求

新增供应：13.7万平方米

净吸纳量：16.1万平方米

空置率：33.8% 

平均租金：22.7人民币/月/平方米

2023年第三季度，武汉仓储物流市场迎来两个项目交付使用，落位于蔡甸板块，总计体量13.7万平方米。新增供应再次回潮，环比上升96.4%，推动全市存量达到618万平方米。

本季度在业主以价换量的租赁策略下，需求环比回升39.5%，录得16.1万平方米净吸纳量。分子市场来看，黄陂、东西湖及蔡甸板块的净吸纳表现良好，租赁需求主要来自第三方物流和批发零售客户。空置率环比下降1.2个百分点至33.8%，其中黄陂板块空置率下降最为明显。

同时，业主持续下调租金预期，全市平均租金报价每月每平方米22.7元，环比下跌2.6%，同比下跌5.9%。前三季度租金累计降幅与2022全年相当。

武汉市为加快推进物流业高质量发展印发多项政策措施，主要围绕提升枢纽能级、拓展通道能力、强化产业物流质效、完善民生物流品质、提升主体实力、优化营商环境、增强创新能力、强化基础支撑等8个方面。着力构建“通道+枢纽+网络+平台”现代物流体系，把交通区位优势转化为国内国际双循环枢纽链接优势。

世邦魏理仕武汉顾问及交易服务部 | 产业地产负责人汪陵表示：“2023年第四季度，武汉东西湖、蔡甸板块还将迎来约12万平方米的新增供应。预计2024年起，新增供应速度将有所放缓。武汉入选现代流通战略支点城市布局建设名单，从‘大流通’高度推动商流、物流、信息流、资金流融合发展，促进生产消费紧密衔接，着力构建内畅外联的现代流通网络，加快打造国内大循环重要节点和国内国际双循环战略链接。”