投资者情绪触底回升，产业地产和长租公寓最受关注

2024年2月1日，上海 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2024年中国投资者意向调查》，从投资意向、投资策略、融资和利率环境，以及社会、环境和治理（ESG）等四个方面，分析了投资者对于2024年中国商业地产大宗交易市场的观点和策略偏好。

调查发现，2024年投资者的总体情绪有所改善，选择“更积极投资”的受访者比例提升至47%，相比2023年增加了13个百分点，并且在时隔一年后净投资意向再度回正。

世邦魏理仕认为，市场情绪改善的动因来自于多个方面，包括资产价格的调整，国内利率的持续下行，较低的基数，以及对于2024年中国经济迈向常态化增长并推动商业地产租赁需求反弹的预期等。世邦魏理仕预计，2024年全国大宗物业投资交易额将与2023年基本持平，短期内国内机构及产业资本仍将是投资市场中的主力买家。

世邦魏理仕中国区总裁李凌表示: “2024年，开放创新和提质增效将继续推动中国经济的曲折式复苏，各类商业地产需求有望温和增长。我们认为，租赁市场改善与资产价格磨底并行，并叠加国内低利率的环境，将为核心商办和物流地产的价值发现创造良机。与此同时，在中国经济迈向‘高质量增长’进程中所涌现的长租公寓、生物科学园区等新兴领域值得重点关注。”

从投资策略来看，调查发现，工业物流连续四年成为最受投资者青睐的物业类型，但青睐度相比上年出现明显回落。尽管2023年高标仓市场的供应高峰导致租赁市场承压以及资产价格波动，2024-2025年主要城市新增供应迅速回落将令高标仓的租赁基本面得到明显改善。

租赁住宅关注度进一步上升，蝉联最受青睐的物业类型第二位。2023年全国租赁住宅相关大宗交易19宗，交易额同比增长近80%至108亿元。世邦魏理仕建议投资者优先关注人口持续流入且中高收入岗位较多的一线城市和杭州、南京、武汉、成都等强二线城市。

受益于消费场景和旅游出行的全面恢复以及消费基础设施REIT的推出，零售物业和酒店的关注度也已经触底回升。但需要指出的是，并非所有项目的表现都将会从市场复苏中同等受益，运营能力将是重要的差异项。

从地域分析，投资者进一步聚焦京沪。66%的受访投资者选择上海为2024年最受青睐的国内商业地产投资目的地，再次位居榜首，且该比例创下自2015年我们首次开展这一项业内调查以来的新高。北京以26%的占比仍位居次席，较上一年的23%同样有所上升。

分投资者类型来看，机构投资者呈现出最强的投资意愿，房地产基金的投资意向较2023年边际改善，但开发商在持续的现金流压力下的净出售意愿进一步强化。

在融资和利率环境方面，76%的投资者预计中国央行将在今年继续调降政策利率，与此同时，2024年美联储将极大概率进入降息周期，并带动除日本以外的亚太区主要市场利率水平回落。跨境投资者所面临的严苛金融环境有望得到逐步改善。

环境、社会与治理（ESG）方面，最新调查结果显示，已经或计划将环境、社会与治理（ESG）纳入投资决策中的受访者比例高达91%，较上一年提升了2个百分点。绿色改造和开发为投资者最主要的ESG举措。此外，绿色能源设施也逐步进入投资者视野。近七成投资者愿意给与ESG资产一定程度的溢价，相较于去年调查略有下降；但高溢价意愿（10%以上溢价）的投资者比例有所上升，以外资房地产基金和开发商为主。