重庆 | 非传统金融业写字楼租赁需求持续释放；城市更新和非标商业引导零售运营商思考新策略

2024年7月22日，重庆 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2024年上半年重庆房地产市场回顾与展望》报告显示，新牌坊时隔五年再迎写字楼供应，非传统金融需求持续释放；调整升级为零售物业市场主旋律，城市更新和非标商业引导运营商思考新策略；制造业贡献过半仓储需求，高标库空置率降至近7年新低。

优质写字楼市场：新牌坊时隔五年再迎新，非传统金融需求持续释放

空置率：28.8 %
新增供应：10.8万平方米
净吸纳量：6.4万平方米
平均账面租金：73.3人民币/月/平方米

2024年上半年，重庆优质写字楼市场迎来重庆国际都会的交付，是新牌坊子市场时隔五年的首个新增供应，带来约10.8万平方米的办公面积。着眼需求端，上半年净吸纳量录得约6.4万平方米，半年环比增长95.3%，同比增长231.1%，但绝对值仅为疫前5年同期均值的37.5%，复苏力度不及预期。相应地，市场整体空置率较去年末上升0.2个百分点至28.8%。

分季度看，一季度受益于长周期谈判的大面积需求逐步落地，单季净吸纳量录得3.5万平方米，但春节后租户仍保持谨慎；迈入二季度，随着增量需求延续疲弱，同时存量租户的升级搬迁意愿亦受限于不断收紧的预算，市场活跃度进一步降温，单季净吸纳量环比下降15.4%至约2.9万平方米。

租金方面，在增量需求有限，且成本节降型存量企业搬迁需求主导市场的背景之下，业主进一步扩大租金及附加商务条件的谈判空间，以提升市场竞争力。因此，市场平均租金加速下行，较去年末下跌2.3%。其中，甲级楼业主更关注大面积品质租户，故提供相对更大的让步空间，令甲级楼平均租金由一季度0.7%的跌幅扩大至二季度的1.7%。

新增需求方面，金融业、TMT及专业服务业为上半年前三大需求来源。其中，金融业领衔占比37.4%，而以普惠金融为代表的非传统金融业持续在渝扩张，占比该类需求的58.6%；受益于重庆金融全业态体系的不断完善，20余类牌照全覆盖，同时贷款余额规模居全国前列，预计将持续助力企业发展并衍生办公需求落地。TMT位居第二，占比29.9%，电商、游戏、直播等领域的企业搬迁需求亮眼，录得数笔1000平方米以上面积段从园区搬迁至甲级写字楼的成交案例。专业服务业贡献9.9%的新增需求居第三，主要是律所、商务咨询、人力资源及企业服务等领域的企业。此外，重庆制造业及物流业的提质发展也带动汽车制造、交运仓储等领域的企业于上半年衍生扩租、新租、搬迁等需求。

展望2024年下半年，重庆优质写字楼市场将迎来11万平方米的新增供应，而需求将继续处于温和修复期，故市场去化压力延续。借此，升级搬迁的租赁窗口期持续扩大，市场平衡将继续向租户端倾斜。

世邦魏理仕西南区顾问及交易服务部 | 办公楼负责人黄璐表示：“2024年重庆优质写字楼市场在持续供应，以及增量需求疲软的影响下继续承压。同时，一二级租赁市场竞争白热化，导致甲级楼业主进一步扩大商务条件的可谈空间。聚焦需求端，除首要来源金融业外，整合搬迁类需求值得关注；此外，近年来重庆制造业转型升级的成效逐渐呈现，亦带动相关需求释放，上半年制造业及交运物流类需求的绝对值同比增长1.5倍，占比从7.9%上升至11.2%。”

优质零售物业市场：调整升级为市场主旋律，城更及非标引导新策略

空置率：9.3 %
新增供应：34.2万平方米
净吸纳量：33.5万平方米
首层平均租金报价：368人民币/月/平方米

2024年上半年，重庆零售物业市场迎来供应高峰，4个购物中心开业，合计约34.2万平方米的新增供应，同比上升241.9%，占全年新增供应的84.6%。其中包括：远东集团的首座远东城购物中心，亦是观音桥商圈自2021年来的首个新增供应；完善冉家坝社区配套的凯德广场·九章；填补二郎板块商业空白的云领天街，系龙湖重庆首座轻资产项目；以及沙坪坝旧改焕新的华宇广场A馆。与此同时，三个存量项目因经营困难而退出市场，截至二季度末，市场总存量调整为858万平方米。

尽管供应充沛，上半年净吸纳量仅录得约33.5万平方米，一方面是因为消费增速放缓，品牌拓店趋于谨慎，上半年重庆全市实现社会消费品零售总额7684.88亿元，同比增长3.9%，比全国高0.2个百分点，但二季度增速放缓至2.2%。另一方面，多个购物中心持续大规模调改，主动性优化租户，如龙湖北城天街。相应地，市场整体空置率较去年末微降0.8个百分点至9.3%；业主以价换量，购物中心首层平均租金较去年末下跌0.8%。

相对而言，上半年重庆文旅发展势头良好，假日经济活跃，如端午节期间重庆接待国内游客同比增长9.5%，旅游总收入同比增长17.9%；“五一”假期间，重庆全市过夜游客同比增长11.3%。同期，境外游热度攀升，上半年重庆口岸入境的外国人超8万余人次，同比上升3.6倍；在渝停留住宿的外国人达34万余人次，同比上升6倍，已经超过2019年水平。

调整升级是市场上半年的主旋律。按策略看，在核心商圈，城市更新积极推进，活化存量项目，翻新或增设基础设施，以改善整个片区的城市界面与通达性；加之游客消费贡献逐渐扩大，运营商借势调改，尤其聚焦与交通新动线衔接的商业空间。例如，在观音桥，东环道的“我在重庆”LED大屏和建设中的空中连廊已成商圈新名片，前者带动相邻的龙湖北城天街同步推进“北城里”焕新，而后者推动茂业天地将打造与空中连廊相衔接的“茂乐巷”等。在非核心商圈，运营商基于对周边客群的充分洞察，紧抓消费更迭，升级定位与优化品牌组合，如光环购物公园、星光时代广场、悦荟购物中心等。而从调改方向看，运营商纷纷致力于提升卖场的休闲社交属性，并聚焦招引城市或区域首店。

品牌新增店铺按数量看，零售业态占比55.2%，其中受如万象城、星光68广场等地标项目的重点加持，美妆护肤品牌表现抢眼，如Chanel、3CE、BYREDO、NARS等；此外户外运动、潮牌品牌也录得拓店，如迪卡侬、HOKA、Lululemon、YESCCI等。外来品牌在渝的份额不断提升，特别是新派餐饮和茶饮咖啡，推动餐饮业态占比29.4%，如额尔敦涮肉、慢搅粥底火锅、烤匠、李山山、Grid Coffee、blueglass等。体验业态占比回升至11.2%，主要是亲子、健康护理等品类的扩张。受新能源汽车扩张放缓的影响，主力店占比降至4.2%。

展望2024年下半年，重庆零售物业市场将迎来约6.2万平方米的新增供应。暑假和下半年的节假日预计会进一步刺激文旅消费，改善市场消费活力。

世邦魏理仕华西区战略顾问部负责人邹丽娟表示：“山形地势造就重庆成为网红旅游城市，且近年来热度不断攀升，并从核心商圈蔓延至多个区域，这主要是得益于城市更新，以及非标商业的放量。目前，重庆非标商业存量约130万平方米，其中由历史文化遗址改造的商业占比过半达51.7%，老厂区改造的文创商业占比11.3%；主要分布在渝中、江北和渝北区，分别占比32.1%、20.7%和19.1%。 因此，紧跟各商圈扩容更新的步伐，运营商的调改策略或将由点到面，既要自身业态优化并融入山形地势，又要考虑整个片区不同类型商业项目间的协同交互，从而组团聚力，刺激消费活力。”

仓储物流市场：制造业贡献过半需求，空置率至近7年新低

空置率： 18.3%
新增供应：无
净吸纳量：17.3万平方米
平均有效租金：20.7人民币/月/平方米

2024年上半年，重庆仓储物流市场未录得新增供应。着眼需求端，上半年净吸纳量录得约17.3万平方米，同比显著增长4.2倍，主要是得益于重庆制造业高速发展所衍生的扩仓需求，特别是新能源汽车；以及业主以价换量策略显效，刺激“618”购物节的临租需求释放。相应地，全市高标库整体空置率较去年末下降3.4个百分点，至18.3%；尽管空置率已降至自2016年来的新低，但市场压力尚存，租金持续下行，较去年末下跌1%。

新增需求按行业看，制造业主导去化，占比过半高达52.2%，其中的56.8%来自于汽车及零部件的相关物流需求，且主要分布在西部物流园、空港及两江龙盛园区，需求占比分别为46.3%、30.2%及23.5%。2024年重庆工业持续引领经济增长，汽车产业支撑作用凸显。统计数据显示，上半年全市规模以上工业增加值同比增长8.6%，较去年同期和全年提高5.1和2.0个百分点，高于全国水平2.6个百分点，位居全国第5位；其中，新能源汽车拉动全市汽车产业增加值同比增长30.3%，拉动全市规上工业增长5.1个百分点，对全市工业增长的贡献达59.7%；产量方面，上半年重庆汽车产量121.42万辆，同比增长15.9%，其中新能源汽车39.14万辆，同比增长1.5倍；同时，新能源汽车出口大幅增长，上半年实现出口交货值229.19亿元，同比增长67.3%，对出口增长的贡献率达52.2%，助力出口结构不断优化。得益于重庆制造业转型升级再提速，预计将持续支撑相关仓储需求稳步增长。

展望2024年下半年，重庆仓储物流市场供应回升，将迎来约14万平方米的高标库交付。

世邦魏理仕西南区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人王蒙豪表示：“上半年，重庆积极培育工业新质生产力，持续推动转型升级，新能源汽车产业长足发展，全市工业经济发展趋势稳步向好，并为仓储需求的增长提供强劲的支撑，助力市场整体空置率改善至近7年新低。但市场去化压力尚存，叠加下半年陆续回升的供应量，预计以价换量策略或将延续。”