武汉 | 科技互联网、消费服务业引领写字楼新租需求，新项目开业推动零售市场需求端同比改善

2024年7月16日，武汉 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2024年上半年武汉房地产市场回顾与展望》，分析上半年武汉商业地产的市场表现、动态和趋势。报告显示，2024年上半年，写字楼市场科技互联网及服务业需求扩大，租金下行促使升级需求持续释放，近五成新租需求落户核心商务区；零售市场受新项目开业带动，租赁需求同比明显改善，运动潮牌、高化美妆及轻餐饮新租需求活跃；仓储物流市场区域表现分化，高空置率压力下业主仍以价量互换策略推动存量去化。

优质写字楼市场：科技互联网与服务业引领新租需求

空置率: 43.2%
新增供应：17.3万平方米
净吸纳量: 8.9万平方米
平均租金: 81.8人民币/月/平方米

2024年上半年，武汉优质写字楼市场共迎来三个新项目，集中在第一季度入市，新增供应17.3万平方米，较去年同期上升17.6%。新项目入市推升全市体量上升至759万平方米。

需求复苏动能不足，由租赁成本降低推动的升级需求仍占据主导地位。二季度全市净吸纳量录得3.9万平方米，环比下降23.4%，同比下降19.0%。上半年累计录得净吸纳量8.9万平方米，同比下降21.3%。空置率环比下降0.5个百分点、同比上升1.2个百分点至43.2%。

从新租需求行业来看，上半年科技互联网需求回暖，以18.7%的新租占比重回榜首，主要由软件系统开发和电商企业引领，电商类企业贡献多笔大面积成交。得益于留学咨询和教育培训类企业扩张推动，消费服务业在上半年跃居新租行业第二，占比达16.1%。企业持续推行降本增效策略背景下，第三方办公服务运营得以在上半年继续扩张，占比达11.6%。另外，专业服务业以0.02个百分点的差距位居第四，律所升级需求占主导。金融业以10%的新租占比位居第五，其中，证券和非传统金融服务类企业占比超过七成。与去年同期相比，前四位需求行业均呈现增长之势，尤其是消费服务业租赁需求增长明显。而金融业、房地产建筑业租赁需求呈收缩态势。

房地产行业整合仍在继续，其退租面积在全市退租的占比超过30%，在各行业中位居第一。包括开发商退租至项目公司办公，以及建筑工程和设计类公司业务收缩而缩减面积。

从资本来源看，上半年中资企业占比达92.6%，同比扩大8.6个百分点，其中，超过五成来自本地企业。对比近三年新租占比，省内中资企业面积占比逐年攀升。从需求类型来看，租赁成本下降推动的升级需求仍为主导，占比46.0%，升级和搬迁需求与去年同期几乎持平。企业对面积扩张的态度更为审慎，扩租需求同比下降2.3个百分点。同时，企业新设需求活跃，同比上升3.6个百分点。

建设大道和中南中北路两个核心商务区吸引了近五成新租需求，租赁成本下降促成企业升级搬迁至更好区位。科技互联网和消费服务业需求回暖也带动中国光谷和汉口沿江两个子市场租赁活跃度提升。

业主为维持现有租户稳定性以及加速去化空置面积，在租金上做出更多折让。全市租金环比下跌1.2%，同比下跌4.0%，降至81.8元每月每平方米。上半年累计跌幅达1.9%，预计下半年租金跌幅仍有扩大压力。 

CBRE武汉分公司董事总经理丁芯表示：“预计2024年下半年将迎来近50万平方米新增供应，全年新增供应有望超过60万平方米，全市优质写字楼体量有望在年末突破800万大关。优质项目供应将加剧市场去化压力，就业主而言，可适时优化租赁策略、推出多元产品组合，以提升楼宇竞争力、稳定现有租户。《武汉市促进未来产业创新发展实施方案》于近日印发，选取十三个细分领域绘制‘武汉未来产业地图’，科技互联网、工业制造业、生物医药等行业均有望在政策利好下衍生新的办公租赁动能。”

优质零售物业市场：新项目开业推升需求动能，全市零售租金保持平稳

空置率： 9.3%
新增供应：41万平方米
净吸纳量：41.3万平方米
平均首层租金报价：318.9人民币/月/平方米

2024年上半年，武汉优质零售物业市场迎来两个项目开业，其一是位于徐东商圈的中商世界里鹏程销品茂购物中心，历经一年改造后于第一季度重装开业，另一个是位于武昌滨江的武汉武昌万象城于第二季度开业，共计新增供应41.0万平方米，推动全市优质零售物业体量上升至828万平方米。

武汉武昌万象城带来多家城市首店和区域首店，例如失重餐厅、上河川、OTF加州餐厅、宝珠奶酪、哈茶福等武汉餐饮首店，以及雅诗兰黛、兰蔻、YSL Beauty、海蓝之谜等区域美妆首店，品牌门店总数近500家。

新项目接近满租开业，推动上半年净吸纳量录得41.3万平方米，较去年同期的负吸纳相比需求端明显改善。空置率环比下降0.9个百分点，同比下降2.3个百分点至9.3%。

本季度除新开业项目带来高化品牌外，存量项目零售业态租赁需求集中在潮牌服饰和运动品类，例如韩国设计师女装Mardi Mercredi在武汉天地开设首店，国潮品牌FPA、哭喊中心在银泰创意城围挡，户外品牌凯乐石在武汉万象城落户独家登山概念店，新锐瑜伽服饰运动品牌JU ACTIVE也在武汉万象城开设首店，瑞典山系户外运动品牌Klattermusen攀山鼠在武商MALL围挡，另外还有迪卡侬在永旺梦乐城金银潭店开设新门店。

餐饮业态方面，本季度录得多家外地烘培甜点品牌在汉设立首店，例如HOT CRUSH趁热集合、窗苔、九十葉、泽田本家、minono、Ciao Panificio均在核心商圈开设武汉首店。霸王茶姬、MANNER COFFEE等网红茶饮咖啡品牌仍在积极布点，此外，本季度还录得一外地茶饮品牌CHARLIE TOWN红茶公司设立武汉首店。

上半年在“五一”、端午节假期经济影响下，全市租金整体保持平稳，购物中心首层平均租金环比上涨0.2%至每月每平方米318.9元。

CBRE武汉战略顾问部负责人宗长浩表示：“2024年前五个月，武汉市实现社会消费品零售总额3006.1亿元，同比增长5.8%，在全国同类城市中保持前列。武汉市按照商务部‘鼓励各地大胆创新、与国家重大发展战略相结合’要求，加大力度建设国际消费中心城市，不断提升消费能级。第三季度武汉迎来全国第四座SKP开业，预计将提升长江南岸零售消费品质，重塑武汉高端市场格局。”

仓储物流市场：空置率仍在高位徘徊，存量去化或将迎来有利时机

空置率：34.2%
新增供应：43.8万平方米
净吸纳量：22.8万平方米
平均租金：21.7人民币/月/平方米

2024年上半年，武汉仓储物流市场新增供应共计43.8万平方米，分别位于孝感、蔡甸、江夏、黄陂和东西湖。供应端与去年同期相比几乎持平，同比上升3%，推升全市体量上升至667万平方米。

需求方面，本季度录得净吸纳量10.5万平方米，环比下降14.9%。上半年累计净吸纳量22.8万平方米，同比上升19.0%，但分区域来看租赁表现分化，例如汉南、葛店子市场均录得负吸纳，而孝感、东西湖、江夏、蔡甸子市场活跃度较高。全市空置率环比上升1个百分点、同比下降0.8个百分点，至34.2%的高位。

空置率高位压力下，业主仍采取以价促量策略推动存量去化。全市平均租金报价每月每平方米21.7元，环比下跌1.6%，同比下跌6.8%。上半年累计跌幅达3.1%，较去年同期扩大0.5个百分点。各子市场均有不同幅度下滑，其中汉南、孝感、黄陂子市场降幅更为明显。

CBRE武汉顾问及交易服务部 | 产业地产负责人汪陵表示：“武汉仓储物流市场新增供应已在上半年释放，下半年预计仅有15万平方米新项目交付使用，全年供应量同比下降14.7%。供应节奏将逐步放缓，为存量去化提供时机。武汉正在加快打造国内国际双循环枢纽，系统提升枢纽功能，加快发展枢纽经济，全力打造枢纽城市，加快推动交通区位优势转化为国内国际双循环枢纽链接优势。”