杭州|写字楼市场需求仍然疲软，零售市场热度逐步上升

CBRE发布《2024年杭州房地产市场回顾及2025年展望》显示，2024年杭州写字楼市场需求仍然疲软，演赛展激发消费活力，零售市场热度逐步上升。

CBRE中国区研究部资深董事陆燕表示：“2024年，杭州经济运行呈现稳中向好的态势。数字经济持续发力，高科技企业纷纷入驻，推动产业升级。消费市场逐步回暖，内需成为经济增长的重要动力。写字楼市场供应减弱，需求逐步复苏，TMT与金融业推动市场过半去化，钱江新城与钱江世纪城租赁活动活跃；零售物业市场存量项目焕新改造，持续升级首店经济，推动城市消费结构升级和功能转型。 ”

优质写字楼市场：TMT与金融业推动市场去化，钱江新城租赁活跃

在2024年第四季度，位于未来科技城的杭珹未来中心与钱江世纪城的台泥杭州公亮大楼交付，新增面积总计19.2万平方米。至此，2024年全年杭州办公楼市场共录得27万平方米的新增供应，供应量仅为去年同期的一半，且低于过去五年的年均水平，未对市场造成显著压力。下半年开始，市场的询盘和带看量有所回升。然而，与此同时，企业缩租和退租的现象也在增加，导致本季净吸纳量为9.7万平方米。年末，杭州市的空置率同比上升1.2个百分点，达到24%，是过去五年的最高点。

在行业需求方面，TMT与金融业共同推动市场去化率超过50%，消费品制造业位居第三，占比12.5%。TMT领域的主要活跃需求端包括平台互联网、直播电商和游戏公司。金融业则主要由保险、信托和基金公司主导。在消费品制造业中，快消品、健康食品和珠宝配饰类租户的表现尤为突出。从区域组合来看，TMT的租赁成交主要集中在未来科技城和滨江板块，而金融业租户则偏好钱江新城和钱江世纪城。消费品制造业的分布相对广泛，涵盖了核心商务区和新兴商务区，显示出行业的多样性和活力。

在其他方面，内资租户依然是杭州市场需求的主导力量，而外资租户的新增需求相对较少且面积较小，占比已降至6%。在租赁需求的面积分布中，500平方米以下的小面积需求仍占据主导地位，达到51%。全市新设企业占比15%，而搬迁类需求则超过一半。尽管市场表现出一定的活跃度，但全年新设企业数量依然较少，且大多为小面积租赁。其原因一方面在于经济增速放缓，导致企业在扩张时更加谨慎；另一方面，今年企业的主要目标是降本增效，进一步抑制了新租赁需求。因此，全年的净吸纳量低于10万平方米，低于过去五年平均的29万平方米，显示出市场在当前整体环境下的谨慎态度。

CBRE杭州顾问及交易服务部办公楼负责人徐晓莉表示：“展望2025年，杭州将迎来一批优质项目集中入市，新增供应体量约达55万平方米，包括杭州恒隆广场、杭州嘉里城、杭州IFC和华润杭曜置地中心T1等。这些项目的入市将为办公楼市场注入新活力但也意味着竞争加剧。鉴于2024年的去化水平及杭州以往的去化能力，市场仍面临供大于求的局面，可能导致租金继续下行和空置率上升，给开发商和投资者带来压力。尽管面临挑战，但其中蕴藏着机遇，优质新项目有望吸引寻求品质升级的租户以及新兴行业的入驻，从而推动市场结构的优化。开发商需灵活应对市场变化，关注租户需求，通过创新和差异化策略，在竞争中获得优势。”

优质零售物业市场：优质项目升级改造，助力城市消费结构转型

2024年杭州零售市场共录得两个新增供应，分别是奥体板块的莲荷里与拱墅的吾悦广场正式开业，共计为市场带来18.1万平方米的优质供应。与此同时，今年杭州有多个商场进行品牌形象提升和业态调整，以吸引首店经济，推动城市消费结构升级和功能转型。

杭州大厦购物城作为高端商业的代表，完成了全面的品牌改造，包括中央商城停车库形象提升和AB座外环境改造，采用“盒子+街区”的商业模式，增强时尚感与商业氛围。同时，杭州解百在湖滨商圈进行闭店装修，A座复刻七八十年代主题，吸引怀旧消费；B座则聚焦青年群体，强调个性化与体验化，升级为24小时主题型网红街区。此外，杭州龙湖西溪天街在2024年进行品牌调整，新开17家店铺，其中餐饮占42%，零售占41%，包括喜茶和乐乐茶等知名品牌。这些改造与调整不仅丰富了消费者选择，也为杭州零售市场注入新活力，展现持续增长潜力。

全年来看，餐饮品牌的更新迭代是市场需求的主要驱动力，占比46%，其中以传统中餐、咖啡茶饮以及各甜点烘培店需求活跃。年内录得包括山葵炙烤肉、左庭右院、巴奴毛肚火锅，爷爷不泡茶、周四晚和陈文鼎的新店开业。时尚服饰业态占比20%，录得包括Wilson、PAULO PEDRO、MUSTOFF、波司登与国内设计师品牌。当前，运动美学正成为新消费热点，这也促使户外运动品牌纷纷加速拓展市场。C.P.Company、lululemon、On昂跑和Adidas等知名品牌均在新一轮的调改中开设新店。珠宝配饰业态占比8% 以及生活方式类占比5%。年末，全市空置率同比上升1.5个百分点至4.6%。租金方面全市购物中心首层租金同比持平，报每天每平方米21.0元。

CBRE杭州分公司董事总经理何达表示：“2024年杭州零售市场在政策支持和消费升级的双重驱动下，逐步回暖。展望2025年，杭州预计新增约41.5万平方米的优质商业项目，包括恒隆广场、嘉里城、杭州IFC和香港置地的光环梦中心。这些项目的引入将极大丰富杭州的商业生态，吸引更多国内外知名品牌入驻，形成多元化的品牌组合，提升零售市场的整体能级。尽管新增供应会加剧市场竞争，促使零售商不断创新和提升服务，但我们相信杭州这座充满活力的城市，将凭借良好的商业环境和日益增长的消费需求，有效应对这些挑战。”