上海 | 投资市场交易笔数创历史新高

2025年1月16日，上海 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2024年上海房地产市场回顾及2025年展望》显示，2024年，上海办公楼新增供应减量，但需求回升力度减弱，金融业与TMT领域表现相对稳健；零售市场消费需求动态变化，餐饮品类表现活跃，悦己经济相关的品牌加快布局；仓储物流以价促量成主旋律，三方物流和制造业引领上海全年新增租赁；商务园区办公楼市场芯片行业焕发新活力，张江板块净吸纳量居于前列；投资市场交易笔数创下历史新高，零售和酒店资产交易表现活跃。

优质办公楼市场

2024年上海写字楼市场共录得12个新增供应，共计79.4万平方米，同比下降28.2%。从供应区域来看，主要布局在淮海中路、徐汇滨江、浦东世博、世纪大道和五角场子市场。虽然供应量有所下降，但由于需求动力不足，全市空置率进一步上升至22.1%，同比上升2.3个百分点。

行业需求方面，金融业以18.0%的占比位列全年首位，其中投资管理、保险和证券是全年租赁活跃度最高的三大子行业。TMT行业需求同比回升，占比16.0%，其中软件系统开发、平台互联网及电商的需求占比较高。消费品制造业需求也占16.0%，主要集中在汽车、新能源汽车和快消品相关企业的租赁需求。专业服务业位列第四，占比12.3%，其中以内资律所、咨询及广告公关等相关企业的租赁需求最为突出。

从全年行业租户与热点区域的结合来看，陆家嘴集聚了大部分金融业及以国内律所为代表的专业服务业企业。南京西路则持续吸引众多外资消费品制造业和外资私募基金公司。淮海中路板块今年则吸引了生物医药行业和国内律所的入驻。降本增效是2024年几乎所有企业的主旋律，部分企业开始从核心商务区迁移至非传统商务区，或将非核心职能部门转移到性价比更高的区域和楼宇，同时在市中心保留前端部门。金融类租户逐渐回流至自持物业，而部分制造业租户则整合回到商务区园区。这一趋势反映了存量需求的重构，企业的迁移将重塑写字楼市场的租户结构，并导致城市内部经济活动的重新分布。

在租金方面，2024年全市租金报价同比下降6.8%，有效租金同比下降8.9%。总体来看，由于经济增速放缓以及企业对成本控制的需求，续租比例上升，同时缩租现象增多，导致需求动力不足。在一些竞争压力较大的子市场，业主不得不采取更灵活和激进的租赁策略，从而推动租金进一步下行。

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部|办公楼负责人张越表示：“2024年上海写字楼市场需求不振，企业在租赁决策上愈加谨慎，倾向于通过续租缩租来实现成本控制与效益提升，这一趋势导致市场活跃度显著下降。展望2025年，上海预计将新增约117万平方米的供应，租赁市场将面临激烈的竞争压力。在宏观层面，上海政府工作会议提出的更加宽松的货币和经济政策预计将为2025年写字楼市场带来积极影响。这些政策通过降低企业成本、增强市场信心和促进经济活动，将直接推动写字楼市场的需求和发展。因此，尽管面临供应增加的压力，政策支持有望为市场复苏提供动力。”

优质零售物业市场

2024年上海零售物业市场共录得3个新项目入市开业，分别为徐汇万科广场、宜家荟聚购物中心和吉宝静安中心， 总计35.3万平方米。同时，在实体店面临时代挑战的背景下，有4个项目暂停营业或将拆除重建，分别为第六百货、中创大厦、818广场和梅龙镇广场。新老项目的更新换代反映出随着消费需求增长缓慢和项目竞争加剧，人们愈发青睐于空间品质更高、购物体验更佳的购物中心，逐渐舍弃了传统的百货中心购物模式。2024年，全市空置率同比上行1.3个百分点，全市购物中心首层租金持续向下调整，全年同比下滑0.9%，报每天每平方米人民币32.4元。

2024年市场消费需求趋于保守，但餐饮品类整体表现坚挺，依旧为主力需求，占比39%，以中餐、饮品和烘培点心等细分品类布点活跃。其中，以桂满陇为代表，具有高性价比和地方特色的平价中餐更受到消费者青睐。茶饮方面，需求由咖啡转向中式茶饮，例如霸王茶姬和阿嬷手作在全年连开多店。烘培点心的需求活跃，除了各大烘培品牌持续扩张，一些茶饮品牌也在积极拓展自己副线，投入面包和甜点等产品开发，为品牌注入全新活力。

时尚服饰类需求占比25%，以女装、运动户外以及设计师品牌需求最为活跃。其中，设计师品牌American Vintage内地首店启幕芮欧百货，美国户外品牌WILDTHINGS全国首店登录静安嘉里中心，女性运动品牌MAIA ACTIVE上海首店入驻港汇恒隆广场。国内外高能时装品牌持续落址，满足着人们对于服装品质的需求。服务类需求占比13%，特别是以美容，理疗，体育和娱乐为主的悦已经济相关的品牌在全市商场都有扩张。

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部|商业负责人希诺表示：“展望2025年，上海零售物业市场有望迎来超117万平方米的新增供应，既有位于淮海路的太平洋新天地商业中心、徐家汇的徐家汇国贸中心二期等核心商圈的地标性项目，也包括分布于浦东，苏州河，北外滩等板块的综合型零售项目。新增供应多来自于成熟稳健的商业开发商，项目的入市将为消费者，带来更好的购物体验。2024年，政府推出了很多有效的政策刺激消费。全面放宽优化外国人过境免签政策，多批次发放政府消费券，以及上海耀雪冰雪世界与上海乐高乐园的开园都将进一步刺激消费，为市场注入信心。”

仓储物流市场

2024年上海仓储物流市场迎来历史性的供应高峰，共计7个新项目，总体量达135.5万平方米，位于上海西南区域的金山、青浦、松江和奉贤，多为三层及以上物业。其中新宜金山银河一号A地块（三期）体量达到70万平方米，是上海有史以来规模最大的高标仓。

和充沛的供应相比，需求较为萎靡，全年净吸纳量历史首次为负值，达-15万平方米。同处供应高峰的上海周边市场推出较大的租金折让，吸引了部分上海存量租户搬迁以降本增效，另有消费品制造业及出口导向型租户因业务缩减退租，或搬迁至自建物业。受此影响，主要子市场中青浦、嘉定、奉贤、临港和外高桥均录得不同程度的负吸纳，   而松江和金山凭借性价比及特定的区位优势吸引了食品、化工及供应链企业落地而实现需求净流入。至2024年末，全市高标仓平均空置率攀升至28.6%，相比去年大幅上升14.3个百分点，租金因此下跌接近10%至每月每平方米43.8元。

三方物流和制造业引领上海全年新增租赁，分别占比61%和31%。在推动新质生产力发展和产业升级的背景下，越来越多客户选择供应链物流服务，通过覆盖采购、生产、流通、零售及售后的全链条管理降本增效，而不仅限于成品仓配，本年度来自供应链物流的新租占比达到34%；此外上海庞大的消费市场及快节奏的生活方式需要快速及时的配送，城配型需求依然在稳步扩张。制造业方面，医药行业在上海不同区域布点，旨在逐步完善零售端及医院的物流体系，搭建满足全市单日多次的配送服务系统；其他扩张的制造业企业还包括化工及家电家具企业，需求集中在金山、松江和宝山。

在沪监测的主要12个子市场中，仅虹桥和普陀存量较小的子市场空置率在10%左右。充裕的供应下以价促量是主旋律，其中金山、青浦、松江和奉贤在供应集中放量下租金跌幅超过10%；另一方面随着整体租金走低，存量租约续期也面临一定的租金折让，原本价格坚挺且长期空置率较低的子市场也出现了报价松动，虹桥、闵行和浦东机场租金价格小幅下滑。

世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁表示：“周期性的经济下行及上海都市圈历史性的供应高峰带来了2024年上海罕见的负吸纳量。2025年在国家全方位扩大内需的政策刺激下，将有效推动更多的租户利用高标准的仓库管理供应链，同时较低的租金价格恰巧迎合了企业降本增效的诉求；另一方面，2025年上海都市圈的供应高峰将迎来尾声，随着空置面积的不断去化，租金有望止跌企稳。随着供需关系的大幅改善我们期待上海仓储物流市场走出低谷迎来复苏。”

商务园区办公楼市场

2024年上海商务园区写字楼市场共录得12个新项目交付，共计92万平方米，同比上升38%，主要集中于张江、金桥、临空与市北等成熟板块。全年净吸纳量21万平方米，空置率同比上升3.9个百分点至22.3%。

行业需求方面，TMT行业以28%占比保持租赁需求首位，其中软件系统开发子分类需求旺盛，其次还有游戏、平台互联网与电商类企业，充分体现数字化转型趋势与新兴技术的应用推动了软件开发的多样化。消费品制造业以21%的占比位列第二，以新能源汽车，汽车汽配以及智能智驾系统等企业积极落址金桥与张江居多，这不仅凸显了上海在新能源汽车领域的强大实力，拥有完整的产业链和知名的内外制造企业，还显示了上海在科技创新的前沿地位。通过政策支持和资源整合，不断推动产业升级与转型，从而进一步巩固上海在全球新能源汽车产业中的领导地位。工业品制造业以20%的占比位列需求第三，其中以半导体与芯片企业的升级、搬迁和扩租成为主要趋势。新兴AI应用对高性能芯片的需求激增，内资企业迅速壮大，积极投资研发，提升技术水平。上海吸引了多家领先的半导体公司落户，并通过政策支持和资源整合，推动新能源汽车与芯片产业的融合发展。

对比各子市场表现，张江板块保持活跃态势，净吸纳量领先。尽管全年供应占全市三分之一，但由于AI算力芯片、车载芯片、无线物联网系统级芯片设计与模拟/数字混合信号IC设计等活跃企业的搬迁，推动了子市场的去化。金桥板块则持续吸引工业品制造业和新材料等领域的企业入驻，全年表现相对稳定。总体来看，今年市场仍呈现供需失衡的状态，部分企业选择退租或整合至自用楼宇，给市场去化带来压力。为应对这一局面，推行“以价换量”政策，导致全市平均租金报价同比下降2.4%，降至每月每平方米137.0元。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务部|商务园区负责人马振龙表示：“2024年，市场总体呈现供大于求的局面，租金跌幅扩大。2025年预计将有约129万平方米的新供应入市，涵盖张江、金桥、漕河泾、浦江以及青浦和南大等多个板块。优质供应的增加势必带去化的挑战，然而，我们预期上海的产业园区在未来几年将专注于高科技、绿色制造和国际化发展。通过政策支持和资源整合，上海将形成完整的产业生态链，从而提高研发和生产效率。同时，优化营商环境，增强对入驻企业的服务和支持，将促进企业的快速发展。这一系列举措将为市场的稳定与健康发展奠定坚实基础。”

投资市场

2024年，上海物业投资市场共录得119笔交易，为有史以来最高水平，但交易总额仅625.4亿元，同比下降24.2%。年内买家类型经历重构，市场投资意向相对稳定，投资型交易金额占比超过六成，但单笔交易规模缩减明显，十亿元以下交易占比达82.6%。

标的物业类型方面，按交易笔数统计，办公楼交易占比录得连续三年下滑，但仍占据半壁江山。自用型交易累计贡献64%的交易金额，其中超过三分之一来自金融机构买家，交易标的主要集中于泛陆家嘴板块及滨江区域；投资导向交易中，区别于以往由传统投资者主导的情况，年内企业买家投资金额占比达51%，较上年的24%录得大幅提升，交易标的多为成熟商务区内稳定运营的优质办公楼。另一方面，零售物业与酒店的比例逐年上升，分别为18%和10%。年内录得多笔地产公司出售优质零售资产的股权交易，带有租约的商铺裙房类法拍项目也受到中小型企业买家的青睐。受益于境外游客免签政策与刺激内需补贴政策的进一步放宽，文旅消费需求不断释放，地处核心板块酒店类资产愈发受到投资者关注。

买家类型方面，企业买家表现最为活跃，占比过半，其多偏好写字楼、综合体与酒店等资产类型，民营企业收购整层办公楼的案例亦屡见不鲜。另一方面，险资、地产基金与地产公司等传统投资者合计占比25%，运营稳健的区域型购物中心、位于核心板块写字楼资产以及物流厂房资产包为机构投资者当前的首选资产类别，地产基金及以品牌公寓运营方为代表的地产公司则对长租公寓资产依然保持较为积极的投资意愿。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：“上海物业投资市场交易笔数年内再创新高，买家类型结构的转变也在潜移默化地影响不同资产类型的交易活跃度。在资产价格修复加剧，租赁市场表现不及预期的客观背景下，核心资产凭借相对稳定的运营表现与价格预期，成为各类投资者关注的重点。我们认为，来年适度宽松的货币政策将进一步降低融资成本，房企的持续‘瘦身计划’也将为市场提供更多值得选择的投资机会，有望推动上海物业投资市场流动性稳定提升。”