成都 | 天府新区办公楼集中放量；首店及本土品牌瞩目；电商外迁趋势延续

2024年10月17日，成都 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2024年第三季度成都房地产市场回顾》显示，2024年第三季度天府新区集中放量，搬迁需求主导办公楼去化；零售物业方面，暑假阶段性推升客流量增长，首店及本土品牌拓店瞩目；三方物流持续领衔，需求外迁趋势延续；金融新政提振信心，核心资产或将具备率先复苏优势。

世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示：“据国务院最新批复，成都被赋予了更高的城市定位、更强的城市功能。四项核心功能包括西部经济中心、西部科技创新中心、西部对外交往中心、全国先进制造业基地。在国家重大区域战略使命的加持下，成都有望迎来更多利好，为高质量发展提供重大机遇。”

优质办公楼市场：天府新区集中放量，搬迁需求主导去化

新增供应：32.5万平方米

净吸纳量：1.6万平方米

空置率： 26.5%

平均账面租金：76.2人民币/月/平方米

2024年第三季度，成都优质办公楼市场迎来密集供应，3栋甲级楼和1栋乙级楼集中交付，合计新增面积约32.5万平方米，系近十年来单季最大供应量；其中包括位于东大街的甲级楼光环中心二号楼，以及位于天府新区的甲级楼蜀道创新中心T1和T2、乙级楼中粮天府中心，推动该板块占比新增供应的84.3%。

季内需求延续疲软态势，且高温天气对商务活动有一定影响，净吸纳量仅录得1.6万平方米，环比减少59.5%；市场整体空置率环比上升2.3个百分点至26.5%；甲级办公楼空置率环比上升3.3个百分点至33.7%。具体来看，甲乙级楼差异化表现，其中甲级楼净吸纳量录得约3.3万平方米，环比上升77.9%，原因在于个别项目采取更为激进的租赁策略撬动存量租户的升级、搬迁需求；而乙级楼则录得负吸纳，原因在于主力租户中小微企业在经济波动中相对较弱的抗风险能力，季内出现较多退租案例，集中在城南板块。

充沛的供应叠加需求修复走缓，市场竞争不断白热化，业主在租赁条件和办公产品上加大比拼力度，一方面扩大可谈空间以更契合当下租户降本增效的诉求，另一方面不断提升办公产品与实际需求的适配度，且加快定制化产品的交付速度。因此，季内优质办公楼去化压力加大，租金环比跌2.3%。

新增需求分行业看，TMT持续主导，占比28.5%；金融业和消费服务业紧追其后，分别占比21.4%、14.6%。聚焦细分行业，季内产业互联网需求回升，占比TMT的71.7%，较上季度显著增加12.1个百分点，录得软件研发、物联网等领域企业的新租案例；此外，电商平台及相关服务商的搬迁、升级成交也推动该类需求占比TMT环比增加5.6个百分点至8.9%。金融业方面，普惠金融、保险仍处领衔地位，需求合计占比金融业的近2/3。教培、留学机构等继续支撑消费服务业需求增长，且值得关注的是，随着个别楼宇逐步推行“商业上楼”的计划，通过招引更多经营性业态来有效填补空置，季内亦录得如体检中心、心理咨询、茶楼等业态的租赁案例。

按租赁策略看，季内搬迁活动继续领衔，占比51%。分面积段看，鉴于企业对租赁成本的控制愈发严苛，需求面积进一步缩小。统计数据显示，季内300-500平方米、小于100平方米的小面积段环比分别增长8.8、6.2个百分点；而3000平方米及以上、800-1000平方米的大面积段环比分别下降4.8、4.4个百分点；分区域来看，季内大面积成交主要集中在金融城板块，1000平方米及以上面积段占比53.9%。

展望2024年第四季度，成都优质办公楼市场继续放量，4栋楼宇合计约30.9万平方米的新增供应预计交付，届时将推动总存量突破千万；天府新区仍将主导供应，占比37.6%。

世邦魏理仕西南区顾问及交易服务部 | 办公楼负责人黄璐表示：“在天府新区集中放量下，成都优质办公楼市场预计今年将录得自2017年以来最大的供应量，加之需求修复较缓，‘存量主导，以价促量’趋势将加深。着眼需求端，成都作为西部地区重要的中心城市、国际性综合交通枢纽城市，尽管年内各行业继续整合办公面积，但成都仍是内外资企业布局西部的战略重镇，且部分企业也借机升级、扩租，其中包括内资TMT、律所，内外资金融、贸易零售等行业。”

优质零售物业市场：暑假阶段性推升客流，首店及本土品牌瞩目

新增供应：0平方米

净吸纳量：4.5万平方米

空置率：8.7%

首层平均租金报价：367.8人民币/月/平方米

2024年第三季度，成都零售物业市场供应暂缓，未录得新建购物中心开业。非标商业持续放量，2个新项目开业，合计商业面积15万平方米，其中包括位于成华区的天府国际动漫城，以12.6万平方米的商业面积成为西南最大的二次元动漫城。同期，新项目落地、启动有所加快，瞩目案例包括：龙湖于青羊区与温江区的交界处马厂坝TOD轻资产布局成都第十三座天街；宽窄巷子二期、蜀汉三国城等文旅项目全面启动；八号仓签约金牛区落地全国首个高端体娱奥特莱斯，折射出运营商对近郊区域，以及文旅、奥莱等业态持相对更强的信心。

暑假期间，成都国际航空枢纽运送旅客同比增长14.7%；车站累计发送旅客同比亦增长9.4%，进一步激发文旅市场活力，显著带动核心商圈客流增长。就非核心商圈而言，运营商亦纷纷推出暑假营销活动，或在公区增设中大型儿童娱乐设施，推升客流量。但消费谨慎性延续，消费转化率有限，1至8月成都社会消费品零售总额增速放缓至1.9%。

着眼市场端，季内净吸纳量录得约4.6万平方米，环比、同比均收窄；空置率环比微降0.4个百分点至8.7%；租金跌幅走扩，环比跌0.7%。

具体来看，季内市场去化主要有三大带动。其一，位于次级商圈且空置率较高的购物中心以价换量，招引承租双层或大面积店铺的品牌，或自主打造电玩、电竞等体验空间来实现快速去化。其二，首店活跃度明显回升，一方面在成都商业市场影响力的加持之下，高能级首店于季内陆续落地核心商圈或地标项目，如Lemaire中国首店、NBA球星库里的品牌CURRY全球首店、Human Made西南首店、Birkenstock西南首店、Houdini西南首店等；另一方面，品牌不断探索下沉市场机遇，布局区域首店，如特斯拉、MUJI的龙泉首店，以及优衣库、JNBY的天府新区首店等。

其三，外来品牌扩张持续谨慎的背景下，深度挖掘本土资源不失为招商的策略之一，继而带动本土品牌的扩张提速。季内新增需求按来源看，零售、餐饮、体验业态的本土品牌占比环比分别增加9.6、15.2、13.0个百分点。值得关注的是，慢闪店模式愈发受到青睐，本土品牌降低扩张风险的同时，亦能测试市场；而运营商则在灵活调整租赁及运营条件下对本土品牌加大吸引，有效带动去化。季内瞩目案例包括：明堂士多、山莫玩具店等本土品牌的慢闪店。

新增需求按业态看，零售业态拓店持续放缓，占比环比下降13.3个百分点至43.6%，其中服饰品类的占比更是收窄至18.5%，扩张主要来自于户外运动、电子产品、折扣杂货店及二次元相关品牌等品类；餐饮业态需求回升，占比较上季度显著增加12.2个百分点至38.2%，特别是平价自助餐、特色餐饮、快餐、咖啡茶饮等品类拓店瞩目，但值得一提的是市场陆续录得高端餐饮品牌闭店案例；体验业态需求维稳，占比持平为16.1%，KTV、舞蹈教室、宠物互动、轻医美等品类扩张明显；主力店在生鲜超市扩张的带动下占比环比上升1.3个百分点。

展望2024年第四季度，成都零售物业市场将迎来3个购物中心合计约32万平方米的新增供应。其中，位于大源的保利时光里或将重塑市中心与城南的潮流卖场格局。

世邦魏理仕华西区战略顾问部负责人邹丽娟表示：“季内运营商持续加码，零售商差异化布局，折射出在备受挑战的市场环境下，成都各圈层市场及细分领域仍蕴藏着潜在机遇。四季度新增供应回升，一定程度上对周边竞品间的品牌资源形成挤出，运营商或将调整招引策略，积极撬动优质本土资源，并探索灵活合作模式；而本土品牌也有望借此市场窗口期跃升发展，完善运营，最终实现共赢。”

仓储物流市场：三方物流主导去化，需求外迁趋势延续

新增供应：0平方米

净吸纳量：-0.9万平方米

空置率：11.7%

平均有效租金：20.9人民币/月/平方米

2024年第三季度，成都仓储物流市场未录得新增供应。受电商需求缩减或搬迁的影响，市场净吸纳量连续第三个季度录得负值，但绝对值逐季度收窄。相应地，市场整体空置率环比上升0.5个百分点至11.7%。累计的去化压力，叠加来自于远郊区域的低价库竞争，租金加速下行，环比跌4.5%。

聚焦季内需求，新租案例方面，三方物流领衔去化，占比64.3%，主要是来自于零食及汽车供应链物流企业的需求；食品饮料、批发零售紧追其后，分别占比19.8%、15.9%；分区域看，成交主要集中在龙泉和天府空港板块，分别占比47.6%、26%。

就退租案例而言，电商占比58.1%为主导，前三季度电商累计退租面积已达约25万平方米；按原因看，业务缩减占比52%、外迁至远郊低价库占比36.4%，以及回迁自建库占比11.6%。

展望2024年第四季度，成都仓储物流市场将迎来2个高标库合计16.9万平方米的新增供应。

世邦魏理仕西南区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人王蒙豪表示：“2024年，预计成都仓储物流市场全年供应量将是自2012年以来的新低，供应的短期回落对当下市场所面临的较大去化压力而言有一定的缓解，但租户对降本增效的根本诉求仍将延续。另一方面，位于远郊板块的非标库或自建库加入竞争，引发与高标库间的激烈价格战。因此，预计以价换量趋势或将持续。”

投资市场：金融新政提振信心，核心资产优势凸显

总成交金额：1.6亿元

大宗交易数量：2笔

2024年第三季度，成都投资市场共录得两笔大宗交易，总成交金额约1.6亿元，标的物包括商业和仓储物流物业，而买方则主要是机构投资者。值得关注的是，除成都外，季内包括宜宾、峨眉山等四川省内热点城市也录得大宗交易，共计四笔，标的物均为酒店，总成交金额约5.3亿元。除仓储物流外，上述交易均为法拍，折射出优质困境资产的持续投放，叠加投资者借此窗口期入局，一定程度上带动交易量。

世邦魏理仕西南区投资及资本市场部董事马涛表示：“国庆前后，国家金融政策多箭齐发，明确将加大财政货币政策逆周期调节力度，以及要努力提振资本市场，大力引导中长期资金入市等。新政将促进房地产市场稳定发展，提预期、增信心。在此背景下，核心资产凭借更高资产价值或将具备率先复苏优势。”