南京 | 办公楼市场需求持续修复；零售物业市场去化稳健

2024年10月18日，南京——CBRE世邦魏理仕发布《2024年第三季度南京房地产市场回顾》显示，2024年三季度，南京经济运行总体平稳，发展质效逐步提升。

世邦魏理仕华东区研究部资深经理乔梦洋表示：“南京办公楼市场需求持续修复，金融与专业服务行业为租赁需求主要来源，搬迁类成交占比显著。零售物业市场中，新增供应招商情况良好，叠加存量项目去化稳健，服饰品类拓店积极。”

优质办公楼市场：需求持续修复，租金走势承压

2024年三季度，南京办公楼市场迎来一个新增供应入市，位于河西板块的建邺阿里中心T4和T5栋，项目体量约9.3万平方米。季内需求仍在修复阶段，问询与带看相对冷淡，去化动能趋缓，全市净吸纳量为1.2万平方米，环比下降26.4%，而受新增供应影响，空置率环比上行1.5个百分点至29.0%。

需求方面，金融、专业服务为租赁需求主要来源。金融行业租户中，尤其以保险机构需求最为活跃，季内录得大面积搬迁及扩租需求；此外，诸如金融服务、信托及银行等行业跨板块搬迁至河西的租赁需求相对稳定。专业服务行业中，来自律所的新设需求显著，交易主要集中在河西板块的次新项目。同样对次新楼宇展现极大偏好的租户行业还包括第三方办公服务运营，位居本季度需求行业第三位。以教育机构及美容保健为代表的消费服务行业稳定活跃于新街口核心区域，另外软件系统开发为引领的科技行业需求表现稳健多点开花。

从成交类型来看，500平方米以下面积段的成交占比达61%，另一方面，1,000平方米以上的交易占比仅20%，其中超过一半为新设类成交，承租企业以律所及孵化器运营商为主。整体来看，本季租赁成交的82%为搬迁类成交，成本考量作为当前租户办公空间决策的主要关注点，低成本续租也是目前市场上较为主流的租赁策略。租金方面，供需两端均面临较大压力，致使全市平均租金报价跌幅走扩，环比下降0.8%至每月每平方米113.8元。

世邦魏理仕南京顾问及交易服务部办公楼负责人刘承阳表示：“未来六个月，预计将有三个新增供应投入市场，共计35.1万平方米。新增供应影响下市场空置率水平将进一步抬升，相关板块租金水平也将持续承压。面对愈发激烈的市场竞争，建议业主方在放宽租金与灵活条款的基础上，也要对楼宇的硬件设施与软性服务等多方面加强关注，以便在下行市场中脱颖而出。”

优质零售物业市场：市场去化稳健，服饰品类拓店积极

2024年三季度，南京零售物业市场迎来一个新项目开业，位于浦口板块的万汇城北区，体量为21.0万平方米。新增供应招商情况良好，叠加存量项目去化稳健，带动全市净吸纳量达到20.7万平方米，空置率保持低位，环比下探0.1个百分点至3.1%。

需求方面，童装、女装及运动品牌需求季内扩张活跃，推动服饰业态位居第一，占比达45%。季内德基广场引入多家首店，包括女装品牌American Vintage与LK Bennett，以及运动品牌攀山鼠和Wilson等；景枫中心则开出来自广东的原创潮流品牌Old Order及轻户外运动品牌爱棵米。此外，餐饮品类位居次席，占比19%。中餐品牌扩租稳健，三出山选址国金中心，首家鲜花主题左庭右院落位河西金鹰世界；茶饮业态不断迭代，Five Mate马黛茶选址景枫中心开出江苏首店，百分茶全新品牌拾柴手作于新街口金鹰布局南京首店。电子产品季内表现亮眼，德基广场迎来全球首家蔚蓝阿尔法机器狗体验店；美妆个护品类中，AVEDA江苏首店选址新街口中央商场。需求活跃度持续，全市平均租金走势稳定，环比持平为每天每平方米19.3元。

世邦魏理仕南京分公司董事总经理兼战略顾问部负责人王飞表示：“未来六个月，南京零售物业市场有望迎来雨花万象天地入市，该项目不仅为南京第二座万象天地，也是华东地区体量最大的万象天地项目。不同于三山街万象天地，新项目将更加测重于生活多元化、数字智能化的轻潮奢购物定位，有望在为消费者带来全新消费体验的同时，进一步提升南京零售物业市场的商业氛围。”