上海 | 办公楼金融业与TMT需求稳健； 零售品牌活跃，多家首店进驻上海

2024年10月11日，上海 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2024年第三季度上海房地产市场回顾》显示，2024年第三季度，上海办公楼租赁市场金融业与TMT需求稳健；零售品牌活跃，多家首店进驻上海。

世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示：“今年第三季度，上海办公楼金融业与TMT需求稳健，前滩、虹桥与花木板块交易相对活跃。零售市场大体量优质供应入市新兴商圈，零售品牌首店布局活跃。仓储物流方面，三方物流引领需求，新增供应压力影响租金走势。商务园区板块中，办公楼各子市场分化明显，退租整合影响市场去化。投资市场投资情绪开始回暖，买家类型日益多元化。”

 

优质办公楼市场：整体市场去化放缓，金融业需求稳健居首

2024年第三季度，上海办公楼市场共录得2个新项目交付，分别是静安区的吉宝静安中心及虹口区北外滩的上海中垠广场（AB座），共计体量15.9万平方米，环比下降25.8%。

第三季度全市去化相对放缓，净吸纳量录得7.1万平方米，较上一季度下降40.3%，同比下降38.9%。同时，全市空置率环比上升0.4个百分点，至21.5%。

行业需求方面，金融行业的需求继续占据领先地位，且占比有所提升，主要由保险、基金行业的需求推动；TMT需求稳居第二位，主力细分需求为系统开发；消费品制造业升至第三位，需求小幅提升，主要为来自汽车和快消企业的租赁需求；专业服务业需求位居第四，主要来自广告、律所和咨询类企业；第三方办公在第三季度扩张速度加快；房地产行业需求仍相对稳定。

在区位表现方面，前滩子市场需求占比仍位居榜首，租赁活动相对活跃；虹桥子市场的需求保持稳定，主要驱动力来自专业服务业；花木子市场的租赁需求较上一季度有显著增长，主要由消费品制造业企业的搬迁需求推动；北外滩子市场的需求量占比有所上升，主要为金融业相关企业的搬迁需求所带动；真如子市场需求稳步增长，主力需求源于TMT行业。在企业性质及面积需求方面，内资企业占比接近70%，且多集中在中小面积的需求。

租金方面，第三季度市场租金延续下降趋势。总体租金报价环比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金环比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。核心商务区尤其是超甲级项目，受到部分租户外迁和空置率提升的影响，租金下跌幅度相对更为显著。

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部|办公楼负责人张越表示：“未来六个月，上海办公楼市场预计将迎来83万平方米的新增供应，尽管为租户提供了更多选择，但在供应集中区域也加剧了供过于求的挑战。为应对这一局势，业主需提供更多激励措施和灵活条款来吸引租户。尽管上海办公楼市场短期内面临诸多挑战，然而近期政府密集出台的支持性政策有望拉动经济恢复至新的良性增长轨道，为市场注入了积极信号。这些政策的正面效应可能需要一段时间才能完全释放，但从长期来看，这些政策将有效支撑办公楼市场需求的恢复，预计明年租赁需求将有所改善。但租金水平的恢复仍需时间。”

 

优质零售物业市场：大体量供应入市新兴商圈，零售品牌首店布局活跃

2024年第三季度，上海零售物业市场迎来一个新项目开业，位于浦西新兴商圈的上海荟聚，体量约21.0万平方米。项目通过集合购物、美食、娱乐潮流、文化艺术、健康养生、儿童及户外休闲空间打造全年龄段友好生活聚会目的地，以满足消费者对线下消费空间的多元需求。

受大体量新增供应入市影响，全市净吸纳量录得15.3万平方米，空置率环比上升0.3个百分点至8.2%。存量市场中，核心板块多个项目品牌调整进程有所放缓，次级与新兴商圈个别项目去化压力尚存，各层级商圈租金走势呈不同幅度下跌，整体来看，全市购物中心首层租金环比下行0.2%，报每天每平方米32.8元。

需求方面，来自中餐、咖啡茶饮以及烘焙甜品等餐饮品类依旧为市场需求主力，占比42%。其中，以地方特色中餐品牌需求活跃度持续，诸如湘辣辣、费大厨、巡湘记等湘菜品牌季内实现多点布局，主打潮汕菜系的会仙楼进驻恒隆广场，云贵川bistro山野板扎在K11开出上海首店。咖啡茶饮品类中，于上季度首进上海的广西南宁奶茶品牌煲珠公第三季度在多个次级商圈落位，主打健康的创意果汁品牌混果汁Hunjuice选址兴业太古汇开出上海首店，并在季内连开多家门店。

服饰业态需求占比持续提升，为25%。季内录得多个服饰品牌首店亮相，芮欧百货迎来意大利潮奢机能品牌C.P.Company中国首店以及来自纽约的潮奢先锋品牌R13亚洲首店，鬼塚虎中国内地首家Nippon Made系列精品店于恒隆广场开幕。此外，生活方式与珠宝配饰品类需求显著，均占比8%，正大广场开出Colnago梅花自行车上海旗舰店，韩国人气潮流品牌emis中国首发快闪店空降新天地时尚一期。

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部|商业负责人希诺表示：“未来六个月，上海零售物业市场有望迎来约52.3万平方米的新增供应，其中包括位于核心板块南京西路的吉宝静安中心，亦有位于北外滩、苏州河、前滩等非核心商圈的优质零售项目。为改善消费情绪、提升消费结构，上海促消费政策再度加码，季末面向餐饮、住宿、电影、体育等四大领域发放消费券以提振服务类消费，政策支持有望促进消费市场蓬勃发展，上海的零售市场将持续彰显活力。”

 

仓储物流市场：去化显现回暖迹象，三方物流引领需求

2024年第三季度，上海仓储物流市场录得岭郅松江物流园的入市，该园区结合电梯库与单层库，体量为7.4万平方米。至此，市场累计新增供应突破100万平方米。相比上季度，市场活跃度提升，部分租户的整合收缩明显减少，结合租金的调整，净吸纳量达到9.2万平方米，空置率环比下降0.5个百分点，降至26%。

需求而言，三方物流依然是主力需求，占比66%，对时效性的重视仍是租户落位于上海的关键因素。涉及行业广泛，包括供应链及合同物流，快递及零担，货代和冷链。录得一家知名冷链租户在青浦扩租1万平方米，头部快递快运在奉贤续租1万平方米。此外，一家国内货运代理在奉贤亦有7,000平方米的短租。其次，需求来自制造业，一家塑料粒子租户的承租能力较强，在宝山新租1.8万平方米。在d第三季度，金山，松江和青浦为活跃区域，而核心区域如闵行和普陀出现1-2万平方米的退租。

租金方面，新增供应持续影响市场，导致租金下跌，全市租金环比下行2.6%至每月每平方米46.2元。

世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁表示：“未来六个月，上海将会迎来75万平方米的优质仓储物业的交付，分布于临港，奉贤，普陀和青浦等子市场。这些优质供应将有助于企业实现多区域布局，推动产业持续升级。九月底，政府推出一系列组合政策以驱动消费回暖，包括实施绿色智能家电消费补贴政。同时，上海投入市级财政资金5亿元，面向餐饮、住宿、电影、体育等四个领域，这些组合政策以及财政资金的精准投放，有效促进消费市场的回温，将带动商品流通量的增加，进而对仓储空间产生更大的需求。”

 

商务园区办公楼市场：各子市场分化明显，退租整合影响市场去化

在2024年第三季度，上海商务园区迎来了两个新增供应，分别是位于金桥的金环·金钥项目和位于张江的创澜湾，总计6.19万平方米。今年前三季度的累计新增供应达59.2万平方米，同比基本持平。同时，由于市场压力和建设进度影响，部分项目延期交付，预计全年新增供应将降低至85万平方米。

第三季度净吸纳量为4.3万平方米，同比环比均有下降。截至三季度，累计净吸纳量为16.6万平方米，同比下降12%。季度空置率为20.7%，环比持平，同比上升2.2个百分点。从行业类型来看，第三季度租赁需求主要集中在TMT（33%）、工业品制造业（25%）和医药及生命科学（17%）。在租户构成方面，内资占比27%，本土企业占比63%，外资占比11%。新租需求主要集中在张江、漕河泾和金桥等子市场。

从细分市场来看，第三季度张江净吸纳量约4.8万平方米，主要得益于科学之门项目的集中去化。一方面，该项目采用了灵活的免租期政策，吸引了相关科技行业租户。另一方面，科学之门张江中区的T1-T5项目推出了聚焦垂类模型应用的大模型产业生态集聚区——“模力社区”，吸引了相关上下游生态企业的入驻，推动了TMT需求的领先地位。此外，超5,000平方米的“模力·源”孵化器也为初创企业提供了良好的支持。在漕河泾，第三季度则录得多个企业的退租，涉及消费品制造业、TMT和医疗科技等行业，导致该板块的净吸纳量为-6,071平方米。同样，在金桥，部分主力租户因搬迁至自用楼宇而退租，叠加新增供应压力，显著推升了该子市场的空置率，市场竞争进一步加剧，导致租金下行压力随之增加。此外，第三季度还录得逸衡酒店（洲际酒店旗下品牌）和Intercity酒店公寓（德意志酒店集团旗下品牌）入驻金海园，这将有助于提升金桥区域的商务环境。

整体来看，三季度上海商务园区办公楼市场面临一定的挑战。虽然新增供应和租赁需求在部分区域展现出积极信号，但市场竞争和退租现象对整体表现产生了负面影响。更需关注政策变化及市场动态，以便及时调整策略。季末，全市租金报价为每月每平方米136.8元，环比下跌1.1%，累计跌幅为2.3%。租金面价及租约条件也持续松动，有效租金环比下跌3.4%，累计跌幅达8.1%。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务部|商务园区负责人马振龙表示：“未来六个月，市场将迎来约65万平方米的新增供应，主要集中在张江、漕河泾、浦江和临空等区域。新增供应的持续入市定会进一步加剧空置率上升和租金压力加大。然而，随着美联储降息和国内政策空间的打开，我们相信这些超预期的政策将在短期内扭转当前的疲软态势，甚至可能引发一波相当规模的中长期回暖。我们对医药生物、消费和互联网等行业持乐观态度，特别是在高端芯片设计、智能驾驶、半导体设备、卫星互联网和人工智能等科技领域。这些行业具备稳定且刚性的需求，并涌现出许多优秀的行业龙头公司，预计将为未来市场需求提供坚实支撑。”

 

投资市场：投资情绪开始回暖，买家类型愈发多元

2024年三季度，上海物业投资市场录得36笔交易，交易金额共计217.4亿元，环比上涨81.5%。交易笔数和总额较上季度均录得大幅提升，以投资为目的的交易金额占比超过九成，投资情绪开始回暖。

标的物业类型方面，按交易笔数统计，办公楼物业交易依旧为主流投资类型，占比下降至39%，交易标的多为商办甲级办公楼。除来自汽车、服饰等消费品制造业自用买家外，外地政府平台投资意愿依然强劲，如河南投资集团收购真如板块的星光耀广场整栋物业，同时本地宗教协会对于上海的优质资产也展现出一定的投资热情。此外，零售物业与长租公寓交易并列第二，占比14%。社区配套商业与位于非核心板块的购物中心为目前投资者的主要偏好类型；观察季内完成的长租公寓资产交易发现，地理位置靠近产业集聚区域的物业仍为当下投资者的关注重点。

买家类型方面，企业买家表现仍旧活跃，占比过半。值得关注的是，以个人为代表的新兴投资者投资热情持续高涨，占比达16%，受限于资产规模与运营能力，此类买家多关注社区配套零售与小体量复合业态物业等资产类型。以长租公寓运营商为代表的地产公司及机构投资者在第三季投资势头渐长，均占比11%，主要交易包括外资主权基金收购印力集团位于南翔与松江零售物业项目的48%股权，也得益于此，第三季度境外买家交易金额占比回升至37%。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：“三季度，上海大宗交易市场表现更为积极，买家类型更为多元，不同投资者对于各类资产的投资需求逐步释放。我们认为伴随资产价格的不断修正，叠加政府宏观调控以及刺激政策的不断加码，年末市场的投资情绪将保持活跃态势，机构投资者针对零售物业及核心型办公楼等传统资产类型或将重新理性考量。于此同时，鉴于上海的优质产业资源及城市能级，更多的外地企业或政府平台也将持续布局上海的优质资产。”