CBRE发布《疾风知劲草：北京办公资产价值的分化与重构》

2025年4月7日，北京—CBRE世邦魏理仕今日发布专题报告《疾风知劲草：北京办公资产价值的分化与重构》，总结归纳出影响办公楼租赁表现的六元分析框架，包括：商圈成熟度、地铁通达度、楼龄等先天禀赋，和商业与灵活办公配套、可持续发展、物业管理等主动管理要素。

CBRE研究部筛选出148栋2019年底以前进入成熟期（出租率曾经超过80%）的优质办公楼作为样本，统计它们在2018年第三季度至2019年第四季度、2023年第三季度至2024年第四季度的平均现金流坪效（现金流坪效=出租率*租金），计算后者对比前者的变化幅度，将所有项目按坪效变幅由高到低分为三个组别：前25%为领先组，中间50%为中游组，后25%为落后组。在此基础上，研究部进一步对办公楼项目相关软硬件属性与其现金流坪效变幅的分组情况进行交叉分析。

 

商圈成熟度

——中关村、CBD平均现金流坪效表现最强

——金融街、中关村、王府井、奥体和望京商圈内项目之间分化加剧

对比分析前后表现差异，商圈属性对项目表现有一定防御作用；另一方面，商圈内项目之间的分化在加剧。商圈赋予其内部项目发展历史、行业定位、供应集约、交通设施等先天禀赋；其后续表现则取决于楼宇硬件配置、配套设施和服务、运营能力等要素，而随着近年来租户主导的市场特征不断加强，主动管理能力所产生的项目表现分化愈发明显。

地铁通达性

项目离地铁口越近，领先项目占比越大，落后项目占比越小，而平均现金流坪效在市场整体下行中的韧性也越高。将商圈和地铁通达性进行交叉分析，发现在 “地铁口距离在500米以内”项目占比较小的商圈，如金融街、东二环、奥体，项目现金流坪效按地铁通达性的梯度反差更明显；而中关村由于租户对闹中取静、学院式的办公环境的独特偏好，成为唯一未体现项目现金流坪效和地铁通达性之间相关性的商圈。

楼龄

按楼龄对项目分组，平均现金流坪效变幅呈两头高，中间低的分布。硬件规格标准高是开发时间较晚项目的主要优势来源；而运营管理经验、商业配套等主动管理要素成为老项目的护城河。项目在不同阶段，对业主主动管理的具体能力要求有所不同。新项目差别体现在业主利用和突出其设计和硬件优势的能力，而老项目维持其领先地位或避免价值快速衰减，则需要业主对品牌、租户关系管理和资产维护改造持续投入。

商业和灵活办公配套

按照楼内商业配套及其规模品质对项目进行分组发现，楼内有商业配套（大型或小型）落后项目占比明显低于无商业配套，说明商业配套可赋予办公楼防御性；而拥有大型商业配套，领先项目占比则明显高于其他组别，说明大规模、高品质的商业配套可为办公楼竞争优势加分。

灵活办公空间是当下办公楼另一重要配套。有灵活办公的项目中，落后项目占比远低于其他。在市场出现较大的波动和不确定性时，灵活办公起到了所在项目租户蓄水池的作用，为短期内办公空间扩张或者收缩的租户提供了过渡场所，从而帮助业主提升现有租户粘性，同时培养潜在增量需求。

可持续发展

租户“向绿”步伐加快，并把绿色认证楼宇视为优先的选址考量因素，而对不具备绿色建筑认证的楼宇，则会考虑申请租金折价，即“棕色折价”。LEED铂金较低的落后项目占比证明其更好的防御性。另一方面，随着绿色认证的普及，仅具有绿色认证已不能满足租户，还需要追求更高的级别。

业主通过ESG报告与租户及其他利益相关方沟通。按其内容的广度和深度进行分级，发现深度披露、一般披露和无披露ESG的领先项目占比和现金流坪效变幅均呈明显级差，可见可持续发展已成为领先项目的差异化竞争优势。

物业管理

相比租金，物业费一般情况下较为稳定，不会轻易上下波动。根据CBRE的统计数据，过去六年期间仅1%项目的物业费水平有下降。物业费水平是评价项目管理水平的直观参数。在此次研究中发现，领先项目占比、落后项目占比和现金流坪效变幅三个指标依物业费水平均存在较明显的级差，体现出物业管理对办公楼资产表现的重要作用。

业主可以通过主动管理属性的提升，对先天禀赋因素扬长避短、趋利避害，从而建立差异化竞争优势。