成都 | 办公需求环同比增长，零售物业存量调改加速，仓储供需改善至弱平衡

2025年7月14日，成都 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2025年上半年成都房地产市场回顾》显示，供应推动存量破千万平方米，办公需求环同比增长；入境游激活消费，存量零售物业调改加速；国补叠加“618”大促刺激消费 ，仓储需求同比增长；物业投资交易笔数和金额双增长，消费相关物业最为活跃。

世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚表示：“2025年成都经济‘上半场’工业加速跃升，消费稳定增长。伴随2025‘投资成都’全球招商大会的召开，全球资本再次关注成都。同时即将开幕的2025年成都世运会也有望进一步拉动入境游热度，提升成都的全球影响力。”

 

优质办公楼市场：供应推动存量破千万，办公需求环同比增长

新增供应：24万平方米

净吸纳量：7.9万平方米

空置率： 28.1%

平均账面租金：69人民币/月/平方米

2025年上半年，部分楼宇因竣备或装修延后而推迟交付，成都优质办公楼市场共录得4栋新建楼宇合计约24万平方米的新增供应，虽仅为年初预测的60%，但也推动总存量突破千万规模；其中包括位于金融城的JFC交子金融广场2号楼和美璟中心，位于传统CBD的中广智媒城，以及位于城东北的龙光世纪中心。

着眼需求端，年初客户到访量明显增加，需求逐步于二季度落地，叠加新增供应的良好预租，上半年净吸纳量由底部逐步增长，录得约7.9万平方米，半年环比回正，同比增长16.7%；甲级写字楼净吸纳量录得4.7万平方米，同比增长34.3%。但值得注意的是，市场活跃度在二季度中下旬有所降温。

持续供应令空置率进一步上升，截至二季度末，全市优质办公楼整体空置率较去年末增长0.8个百分点至28.1%；甲级办公楼空置率较去年末增长0.3个百分点至35.2%。

存量需求继续主导市场，2025年上半年搬迁策略占比新增甲级需求的58.3%，较去年扩大12.3个百分点。据统计57笔甲乙级办公搬迁案例（合计约9.1万平方米的承租面积）发现，同区域、跨区域搬迁分别占比84%、16%。按面积看（多选），成本节降作为主动因对跨区域搬迁更为明显，占比高达70.5%，主要是来自于科技互联网企业（74.3%）；就同区域搬迁而言，除成本控制（49.9%）外，紧抓市场窗口期的升级楼宇品质（27.3%）、整合调整（14.8%）也是重要的驱动因素，主要来自于以普惠金融、保险为代表的金融业（39.1%），以律所、商务咨询为代表的专业服务业（11.1%），和产业互联网（10.7%），并集中在金融城（30.7%）、东大街（25.2%）及传统CBD（21.9%）。

伴随着去化压力加大，业主除在租金、装免期和租约重组协商等方面给予更多优惠外，亦将比拼延伸至整个招商链，包括前期上调渠道佣金，以及企业进驻后在空调加时费、办公设备等运营成本上给予优惠等。最终，上半年成都优质办公楼平均账面租金累计跌幅达6.6%，至每月每平方米69元；甲级办公楼平均账面租金累计跌幅为6.7%，至每月每平方米80.9元。以价促量的加深也成功撬动多笔大面积租赁成交于上半年落地，推动千平方米及以上面积段的占比较去年显著增长10.4个百分点至15%。

新增甲级需求分行业看，金融业、科技互联网及专业服务业为上半年前三大需求来源，分别占比25.6%、17.6%、14.5%；而较去年来看，专业服务业、金融业、能源及公共事业的需求增长明显，占比分别扩大5.3、4.3、2.4个百分点。具体来看，普惠金融和保险主导金融业需求，分别占比53.1%和23.2%；企业科技服务、软件开发等子行业的扩张推动产业互联网引领细分需求，占比80.7%；而专业服务业则主要是商务咨询和律所，分别占比52.5%和36.9%。另一方面值得关注的是，部分业主迫于去化压力开始探寻多元化的填补方案，如招引包括体检中心、医美等的经营性租户进驻，或者借城市更新机遇调改办公为酒店等，上半年市中心录得两笔办公楼改酒店的案例即为佐证。

展望2025年下半年，供应走高，预计9栋办公楼合计约61万平方米的新增供应入市，其中核心CBD占比64%。

世邦魏理仕西南区顾问及交易服务部 | 办公楼负责人黄璐表示：“供应高企是2025年成都优质办公楼市场所面临的挑战，其中72%的新增办公面积将于下半年交付。尽管市场可租赁的优质房源不断增加，但鉴于业主与现有租户在租约重组上的积极沟通，我们观察到选择原址续约的企业不断增加；另一方面，部分企业也紧抓租金窗口期提前战略性布局，已锁定于下半年或明年起租的优质房源。此外，受益于产业升级和提振消费，科技互联网、非银金融、新消费等行业或将继续稳定扩张。”

优质零售物业市场：入境游激活消费，存量调改加速推进

新增供应：6万平方米

净吸纳量：-4万平方米

空置率： 9%

首层平均租金报价：356.9人民币/月/平方米

2025年上半年，成都零售物业市场仅迎来位于天府新区的蜀道云上城开业，新增商业面积约6万平方米。同期，存量项目调整，武侯万达广场变身尚品奥莱；伊藤广场租约到期后，光大安石携“锦江大融城”开业。市场总存量截至二季度末为1,100万平方米，居全国第二位。

在大运会、世博会等一系列国际赛事及展会赋能下，成都的全球影响力不断提升，成为“China Travel”的热门目的地，入境游持续升温。据统计，上半年成都航空口岸的出入境人员超300万人次，同比增长11.2%。其中，外国人79万余人次，同比增长58.5%，居中西部地区首位，展现出强劲的国际客流吸引力。承接文旅消费的核心商圈也随之发力，如仁恒置地广场引入省内首家市内CDF免税店、王府井百货打造成都首座“熊猫痛楼”等；同时，中高端购物中心也积极推出离境退税、“即买即退”等便利措施，目前成都有427家离境退税商店，103家“即买即退”商店，累计外卡收单商户约6.5万户。

聚焦整体市场，业主加速调改，期间物业进驻率波动；可选消费仍然疲软，以服饰为代表的零售品牌整合调整店铺；商超、餐饮、健身房等租户持续洗牌，引发多点闭店，最终上半年市场净吸纳量录得约负4万平方米。截至二季度末，市场整体空置率较去年末下降0.4个百分点至9%。

伴随着消费者习惯变迁，及随之而来的品牌扩张策略调整，上半年市场调改呈现两大趋势。其一，鉴于服饰等传统零售品牌的拓店步伐放缓，大面积且引流的主力店、次主力店的招引开始关注更为刚需性的生活业态，如宠物、新兴运动及家电家居卖场等。据统计，上半年市场录得面积500平方米以上的宠物超市、一站式服务等店铺超5个，并集中在1-2楼的优质店铺；女性健身房、室内网球场、运动康复中心等新兴运动的扩张超10个；国补刺激消费下，家电家居拓店约40个，其中不乏数千平米的大面积店铺。其二，分商圈来看，核心商圈上调餐饮、体验业态，且通过持续招引首店来巩固客流；而次级、近郊商圈则紧抓核心商圈热门品牌的下沉扩张机遇，升级卖场定位。

此轮调改令项目间的差异化表现加深，部分头部运营商借先发调改优势，强者恒强，成为区域最具竞争力的卖场，租金率先企稳；然而对大范围市场而言，以价换量仍是主旋律，故上半年成都购物中心首层平均租金报价累计下跌1.2%，至每月每平方米356.9元。

新增需求分业态看，餐饮首次超越零售居第一，占比较去年扩大9.1个百分点至42.9%，特色餐饮、平价快餐、烘培甜品及咖啡茶饮引领扩张；零售占比39.9%紧追其后，户外运动、家电家居、杂货玩具店等继续拓店；新兴运动推动体验业态占比上升至15.6%；生鲜超市的扩张带动主力店占比1.6%。

展望2025年下半年，成都零售物业市场购物中心供应暂缓，但非标商业持续放量。预计全年将迎来11个非标商业合计约9.7万平方米的新增供应，其中8个项目已于上半年开业。值得关注的是，新增非标商业呈现出小面积轻量化的趋势，并开始下沉至近郊商圈；与此同时，在城市更新的推动下，“公园更新”、“工业更新”等相关非标项目不断涌现，如绿里、Chill Wild野趣公园、the Gate量子介及中车源Stage等。

世邦魏理仕华西区战略顾问部负责人邹丽娟表示：“2025年存量窗口期，叠加城市更新的推进，成都零售物业在场景更新、品牌迭代，甚至重装改造上都积极发力，同时非标商业也衍生出新兴形态。这一市场升级不仅令成都商业市场不断刷新高度，更是持续发挥文旅‘磁力’作用，全力打造国内外游客首选城市。预计暑假和即将开幕的2025年成都世运会，将进一步激活城市消费动能。”

仓储物流市场：国补及大促刺激消费，仓储需求同比增长

新增供应：6.2万平方米

净吸纳量：8.2万平方米

空置率： 9.3%

平均有效租金：18.9人民币/月/平方米

2025年上半年，成都仓储物流市场录得深国际温江园区交付，新增仓储面积约6.2万平方米。着眼需求端，净吸纳量录得约8.2万平方米，同比显著增长，带动全市高标库整体空置率继续改善，较去年末下降0.4个百分点至9.3%。市场供需关系逐渐趋向弱平衡，平均有效租金累计跌幅收窄至5.1%，达每月每平方米18.9元。

具体来看，国补叠加“618”大促，合力推升消费增长，但该类仓储需求租金敏感性较强，带动上半年搬迁策略占比较去年扩大13.1个百分点至16%。据统计，1-5月，四川家电以旧换新和数码产品购新补贴覆盖702万件，有力拉动消费221亿元；同期，成都通讯器材类零售额同比增长92.2%，家用电器和音像器材类零售额同比增长31.3%。此外，租金窗口期，来自于厂房等非标库租户的升级需求逐步释放，占比较去年扩大2.8个百分点至7.1%，主要集中在医药、家具家居等行业。另一方面值得关注的是，个别高标库升级改造，以期承接更多元、稳定的需求。

新增需求分行业看，食品饮料、电商、批发零售主导上半年去化，分别占比45.8%、19.6%、16%。分区域看，上半年新津、新都及青白江的活跃度最高，分别录得新增需求的36.7%、18.5%及16.4%。

展望2025年下半年，成都仓储物流市场将迎来一个高标库交付，带来约10万平方米的新增仓储面积。

世邦魏理仕西南区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人王蒙豪表示：“2025年成都仓储物流市场的供应量预计将是自2012年以来的最低水平，连续两年的供应周期性回落将继续改善市场的供求关系。需求方面，随着年内国补范围扩大、力度加深，其积极影响有望在高标仓租赁市场上得到进一步体现。与此同时，部分高标库开始改造升级，有望适配并刺激更多元的需求落地。”

物业投资市场：投资型买家构成主力，消费相关物业交易活跃

总成交金额：47.6亿元

大宗交易数量：18笔

2025年上半年，成都物业投资市场交易笔数和金额实现双增长，录得18笔成交合计约47.6亿元，半年环比分别提升260%、64.1%。投资型买家为主力，占比70.6%，包括国有平台、地产基金及中资企业等。

得益于提振消费为零售物业运营表现提供助力，相关物业持续受到关注，上半年录得12笔零售物业和2笔星级酒店的交易。与此同时，产业升级下，工业厂房的交易延续热度，上半年录得2笔交易，分别位于双流和新津。

世邦魏理仕西南区投资及资本市场部董事马涛表示：“2025年，成都物业投资市场中待售物业不乏核心地段的零售及办公物业。鉴于更具吸引力的资产价格和更低的利率水平，交易活跃度有望延续。在险资等长期机构资本持续抱有较积极的配置需求的同时，国有平台、企业等新兴投资者亦成为不可忽视的买方力量，并将在商办、物流等多赛道并进，且重点关注不同业态核心板块的核心资产。”