成都|办公、仓储需求同比向好，零售调改提速，物业投资维稳

2025年4月14日，成都— CBRE世邦魏理仕近日发布《2025年第一季度成都房地产市场回顾》显示，一季度成都经济迎来良好开局，各项指标提速增长。宏观基本面稳中有升之下，“以价换量”推动办公楼市场需求环比回正；零售物业调改加速，非标商业拓展商业空间；国补叠加产业升级，仓储需求同比向好；物业投资市场维稳，9笔交易达成。

世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示：“2025年新年伊始，DeepSeek、机器人、《哪吒2》等热点事件便激活了中国经济转型升级的‘新质’路径，同时消费和产业端的一系列利好政策的出台亦有效提振了企业信心，并逐步惠及商业地产市场发展。我们观察到第一季度成都市场回暖信号初显，办公、仓储需求同比向好，其中制造业、消费类相关企业扩张明显。同时，更多运营商首次来蓉布局零售物业，且商业相关的大宗交易也抬高季内投资市场的活跃度。”

优质办公楼市场：以价促量效果显著  金融与制造业需求增长

2025年第一季度，成都优质办公楼市场未录得新增供应；位于传统CBD的中环广场T2调改为酒店，截至季末市场总存量调整为987万平方米。

农历新年后，企业问询量明显提升，净吸纳量录得约3.3万平方米，环比回正，同比增长19.8%，带动空置率环比下降0.5个百分点至26.8%。由于一笔三方办公运营商的大面积退租案例落于甲级楼，净吸纳量抵消至约1.7万平方米，但同比仍增长4.6%，空置率环比下降0.4个百分点至34.5%。搬迁整合继续主导租赁交易类型，占比68.8%。值得关注的是，攀成钢板块凭借较新的楼龄及不断完善的配套，吸引周边老旧楼宇的租户陆续迁入，季内该板块净吸纳量录得约1.2万平方米。

考虑到年内充沛的供应，叠加企业进一步收紧的办公预算，业主于年初即加深“以价促量”策略，在租金、装免期和租约重组协商等方面给予更多优惠，并提供定制化装修等增值服务。另一方面，个别二房东也推出特价房源加速去化。最终，市场平均租金环比下跌3.3%，跌幅走扩。

甲级楼新增租赁需求按行业看，金融业、互联网科技和专业服务业构筑季内前三大需求来源，分别占比29.7%、14.9%和10.5%。环比而言，金融业和制造业的需求持续增长，占比分别扩大6.1和2.6个百分点。具体来看，普惠金融和保险主导金融业需求，分别占比58.8%和18%；大数据、软件开发、企业科技服务等子行业的扩张推动产业互联网引领细分需求，占比83.8%；而专业服务业则主要是商务咨询和律所子行业，分别占比76.2%和12.1%。此外，季内乙级楼表现亮眼，录得多笔头部企业的大面积成交，主要来自于线上游戏、消费品制造业、能源和财富管理等子行业。整体而言，随着企业办公预算愈发谨慎，季内小面积段需求持续主导，其中100-300平方米面积段为主力需求，占比41.9%，环比增长4.8个百分点。

二房东运营商迎来新一轮迭代。部分2023年前布局的运营商因租赁成本与租户预期的差距不断加大，经营面临压力，季内市场录得数笔该类型二房东在办公楼和商业裙楼的退租案例；而去年整栋布局的二房东运营商，则开始聚焦差异化定位和品质办公，有望推动二级市场升级发展的同时，也将对一级市场形成更为对标的竞争。

展望2025年第二季度，市场将迎来全年供应高峰，预计6栋办公楼合计约40万平方米的新增供应入市，其中核心CBD占比68%、二房东运营占比29%。

世邦魏理仕西南区顾问及交易服务部 | 办公楼负责人黄璐表示：“2025年第二季度，成都优质办公楼市场将迎来全年55%的新建楼宇交付，充沛供应将进一步有利于租户方，建议企业紧抓窗口期积极推进降本提质的办公优化方案。需求方面，几笔在谈的大面积需求有望于二季度落地，叠加新增供应的前期蓄客，以及受益于产业升级和提振消费，先进制造业、新消费、非银金融等行业的扩张动力相对稳健，市场活跃度有望维系。”

零售物业市场：大规模存量调改提速  非标商业拓展消费空间

2025年第一季度，成都零售物业市场未录得新增供应；位于城东的伊藤广场租约到期后，光大安石携“锦江大融城”开业，截至季末总存量为1,094万平方米，居全国第二。同期，奥特莱斯、文旅及家庭消费仍是投资者的关注重点，季内上海百联集团于成华区拿地，将打造全国首个熊猫主题景区奥特莱斯、爱琴海签约二八板块的K101将打造沉浸式购物公园即为佐证。

春节期间，成都文旅市场成绩斐然，共接待游客1,995.6万人次，实现旅游收入172.1亿元，同比分别增长5.2%、12.1%；其中，接待入境游客1.6万人次，同比显著增长200.7%。得益于此，1-2月，成都社会消费品零售总额同比增长5.6%，高于全国、全省1.6、0.9个百分点。

着眼市场端，净吸纳量录得负1.3万平方米， 除传统淡季影响外，原因有三。其一，包括商超、快时尚、餐饮等品牌整合洗牌，引发多点闭店；其二，消费者对高奢消费愈发理性，加之租金高企，核心商圈招商压力加大，其中春盐商圈空置率环比上升0.8个百分点至5.5%。最后，存量窗口期下，业主纷纷于年初提速大规模的调改升级，聚焦差异化定位的同时，也紧抓如二次元、家居家电等热门业态。瞩目案例包括：仁恒置地广场引入省内首家市内免税店愈3,000平方米；群光广场携手魔幻二次元将共同打造三层楼的ACG主题商区；位于天府新区的MKL生活美学中心将转型为区域购物中心湾悦城；大魔方招商花园城引入苏宁易购超5,000平方米等。

截至季末，市场空置率环比下降1.1个百分点至8.3%。得益于部分区域购物中心的止跌企稳，尽管季内租金继续承压，环比下跌0.5%，但跌幅收窄。

新增需求分业态看，零售占比41.5%，户外运动、杂货玩具店（含二次元）、电子产品等引领扩张，如Birkenstock、Peak Performance、Line Friends、次元公社及OPPO等。餐饮占比37.2%，社交轻食、特色餐饮、咖啡茶饮、烘培甜品等表现活跃，如乐田、新京熹、Ora Coffee、裕莲茶楼、佑禾等。室内新兴运动项目、宠物互动、美容保健推动体验业态占比19.7%，如室内网球馆、便利铁馆、小型动物园、泰式SPA等。以盒马为代表的生鲜超市带动主力店占比1.6%。

展望2025年第二季度，位于怡心湖的蜀道云上城计划开业，将为成都零售物业市场带来约6万平方米的新增供应。全年购物中心供应显著回落，但非标商业持续放量。预计成都全年将迎来15个非标商业共约26万平方米的新增供应；其中东郊记忆3号仓已于一季度开业，而备受瞩目的麓湖商业集群年内也将迎来CPI二期、沄廊商业等开业。

世邦魏理仕华西区战略顾问部负责人邹丽娟表示：“在提振消费和城市更新的双重举措之下，成都零售物业市场于年初迎来多个运营商的首次来蓉布局，折射出市场对成都商业发展的信心。2025年是购物中心的存量调改提速之年，运营商将通过招引差异化业态实现突破。另一方面，非标商业将迎来多个瞩目项目，且涵盖社交、文旅和邻里消费。传统商业与非标商业在布局、定位、场景、内容等多方面将形成有效互补，有望进一步拓展消费空间，继而刺激消费扩容提质。”

仓储物流市场：国补显效支撑市场  制造业扩仓需求释放

2025年第一季度，成都仓储物流市场未录得新建高标库交付。着眼需求端，传统淡季，净吸纳量录得333平方米，尽管较去年末的购物高峰回落，但同比显著增长，继而带动空置率环比企稳，为9.7%。究其原因，“两新”、“国补”政策显效，消费活力持续释放，近半数去年末临租的租户选择续约；以及伴随着制造业升级发展，相关扩仓需求释放。统计数据显示，一季度四川省家电以旧换新224万件，拉动销售79亿元，数码产品购新补贴181万件，拉动销售52亿元。1-2月，成都规模以上工业增加值同比增长7.1%，高于全国1.2个百分点；其中汽车制造业增长25.4%，而新能源汽车产量实现332.5%的增长。

新增需求分行业看，汽车及零部件和食品饮料引领扩张，分别占比34.9%、34.5%。分租赁交易类型看，扩租占比69.3%。租金方面，尽管在租户降本增效的背景下继续下行，但季内跌幅收窄，环比下跌3.3%。

展望2025年第二季度，成都仓储物流市场将迎来一个高标库交付，带来约6.7万平方米的新增仓储面积。

世邦魏理仕西南区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人王蒙豪表示：“2025年成都仓储物流市场的供应量预计将是自2012年以来的最低水平，连续两年的供应周期性回落将继续改善市场的供求关系。需求方面，随着今年国补范围扩大、力度加深，其积极影响有望在高标仓租赁市场上得到进一步体现，而成都作为区域配送枢纽城市，仓储需求预计提振明显。与此同时，产业升级提速也将带动制造业相关需求回升。”

物业投资市场：投资型买家构成主力  商业相关物业交易活跃

2025年第一季度，成都物业投资市场维稳，共录得9笔大宗交易，合计交易金额约25.5亿元，环比基本持平。投资型买家为季内主力，占比55.6%，包括机构投资者、开发商及国有平台等。

得益于提振消费为零售物业运营表现提供助力，相关物业持续受到关注，季内录得5笔交易，其中包括一笔国内险资通过资产包收购区域购物中心的案例。此外，季内交易还包括2笔星级酒店、1笔在建地标项目，以及1笔医院。从交易类型看，不良资产的投资保持活跃，占比44.4%。

世邦魏理仕西南区投资及资本市场部董事马涛表示：“2025年，鉴于更具吸引力的资产价格和更低的利率水平，交易活跃度有望继续改善。在险资等长期机构资本持续抱有较积极的配置需求的同时，国有平台、企业等新兴投资者亦成为不可忽视的买方力量，并将在商办、物流等多赛道并进。但不论如何，核心板块的核心资产都具备更高的资产价值。”