广州|金融城东区首个优质办公楼落成；物流仓净吸纳量回升

2025年4月11日，广州—CBRE世邦魏理仕发布《2025年第一季度广州房地产市场回顾》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。

2025年首个季度，广州商业地产表现延续2024年末的态势，租户对于扩张仍然谨慎，而业主则以积极的租赁策略去应对。具体而言，办公楼市场迎来金融城东区首个优质办公楼供应，电商产业链办公需求表现亮眼；而零售物业市场则缺少高承租力品牌，导致首层租金有所回落，而新型健身业态则积极拓展填补商圈空白；仓储物流市场受新增供应项目理想入驻率的带动，净吸纳量创近六个季度新高；投资市场方面，本地写字楼投资需求有所复苏，但成交上仍未显现，成交总额较为低迷。

优质办公楼市场：电商产业链表现亮眼

广州本季度录得中建四局科创大厦落成，办公面积约6万平方米，是金融城东区首批投入使用的优质办公物业之一。需求方面，季内净吸纳量环比回落30%，主要受供应减少而带来的预租面积贡献减少的影响。空置去化仍主要由琶洲和金融城带动，珠江新城净吸纳量亦于本季回正。全市优质办公楼空置率进一步攀升，环比上涨0.1个百分点，至季度末的18.8%，是自2010年以来的高位。

TMT行业保持活跃，在录得的总成交面积中占比20%。其次是专业服务业、零售贸易、金融业、消费品制造业和文体娱乐。其中，电商产业链表现亮眼，除了有跨境电商零售商的升级成交外，还录得服务出海电商的广告公司的搬迁活动，以及电商平台琶洲扩张4,000平方米。同时，小红书和抖音都在挖掘广州的电商资源，对办公的需求也有所增长。除此以外，人工智能和影视短剧制作发行等新兴行业，也在本季度录得在琶洲的拓展成交。区域表现方面，相较珠江新城超八成的搬迁成交面积来自区内，琶洲只有约四成的搬迁租户来自区内，显示琶洲对其他区域企业较强的吸引力。

2025年首个季度，广州优质办公楼租金环比下跌2.0%，持续自19年以来的租金走势，但季度跌幅收窄。全市平均租金面价报每月每平方米132.5元。珠江新城和天河体育中心租金下跌放缓，分别环比下跌1.5%及2.9%；琶洲租金跌幅小幅加深，环比下降3.0%，区内旧物业积极调整租金，加速去化及挽留已有租户。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 | 办公楼负责人程志文表示：“未来半年，广州将有62万平方米新增供应入市，分布在金融城和琶洲两个新兴商务区。需求方面，当前企业投资扩张意欲仍有待复苏，同时个别总部企业搬迁至自用楼宇，预计也将释放可租面积，推升空置水平，给办公楼去化带来压力。但同时，新的需求也不容忽视，包括新经济新产业，以及在综合成本不提高的前提下，企业改善办公环境等需求，都将是未来广州优质写字楼需求的重要驱动力。”

优质零售物业市场：首层租金缺少高承租力品牌支撑

本季广州没有新增优质零售物业入市。商场表现参差，一方面核心商圈成熟项目持续品牌调改，焕新业态组合并引入首店品牌；另一方面也有商场主力租户流失，空置率高居不下。但大部分优质零售物业空置率较为稳定并略有下行，全市平均空置率环比下降0.8个百分点至季末6.6%。天河路、万博和市桥的空置率分别下降了0.4、0.5及1.0个百分点。

2025年首季零售业态录得新租数量排名第一，占全部成交42.4%，较餐饮业态高1.1个百分点。其中时尚服装业态在零售中占比最高，以国内服装品牌为主，而珠江新城则继续成为国际服装品牌广州第二家名店落地的热门商圈，包括巴黎世家、山本耀司和ba&sh巴安斯等都于本季在此商圈拓店。餐饮业态则受特色餐饮拓展放缓影响，成交占比回落。尽管云贵菜系餐饮店增多，但市场缺少大规模铺店的特色餐饮品牌。服务类业态方面，新型健身中心积极布点，以填补传统健身中心闭店给社区带来的业态空缺；包括电影院和KTV业态，都在持续的新旧替换中。

租金方面，由于品牌扩张仍然谨慎，首层租金缺少承租力高的零售商支撑，环比下跌小幅扩大，下降1.2%至季末每日每平方米23.0元。其中核心及次级商圈环比分别下跌1.5%及1.6%。

未来半年，广州将有三个项目共29.4万平方米的新增供应入市。而荔湾太古和华润的新项目最早将于今年年末及明年开业。

世邦魏理仕中国区战略顾问部 | 商业咨询负责人钟廉军表示：“近年来，广州存量商业纷纷改造升级，应对新世代的消费需求和非标商业的冲击，包括已经完成升级的K11、广州天河领展广场、中华广场，以及正在计划改造的太古汇文化中心和G5五号停机坪等。而广州商务局在本季度印发的《2025年广州市促进商务高质量发展专项资金商业网点建设专题申报指南》，也鼓励大型零售商业项目建设，对改造、扩建投资额1000万元以上的项目给予不超过300万元的支持。政策扶持将进一步助推存量物业改造热度，焕新城区商业面貌。”

仓储物流市场：新增供应去化带动吸纳

广州本季度新增两个项目投入市场，分别是位于南沙的保税仓库及花都的非保税仓，共15.5万平方米。两个仓库交付时均已出租，带动季内净吸纳量达到近六个季度以来的新高。其中，南沙保税仓14万平方米新落成面积被某跨境电商平台整租。全市空置率连续第二个季度下行，环比下降1.4个百分点至季度末的5.6%。季内需求主要来自电商、跨境电商及第三方物流，以降本增效为目标的搬迁需求有所增加，为此部分供应链企业愿意接受核心区域以外的片区。同时，跨境电商也在通过提升仓库利用率、换仓等方式调整仓储布局，或将从广州部分仓库退租，但由于面积不大，预计对市场影响有限。

租金方面，业主持续下调租金以加快空置去化，本季租金环比下跌1.2%至季末的每月每平方米38.1元。其中，黄埔、增城和花都分别环比下调2.9%，2.0%和1.3%。在当前租户普遍收紧预算的背景下，高租金项目下调幅度更为显著。

佛山仓储物流市场中，跨境电商仍然保持活跃。本季度佛山新增的三个物流仓项目，均被跨境电商整租，共93.2万平方米，全部位于三水区，带动佛山本季净吸纳量创历史新高，季度末空置率下调0.9个百分点至6.2%。尽管如此，广佛区域供应高峰仍给佛山仓储市场租金带来压力，并且除跨境电商以外的需求仍在恢复中，因此业主租金报价较为务实。本季佛山仓储物流平均租金环比下调1.9%，报每月每平方米37.1元。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人邓伟表示：“2025年余下三个季度，广佛将分别有105万平方米及77万平方米的新增供应入市，去化压力较大。而需求方面，尽管跨境电商整体拓展已放缓，但仍有望在佛山录得新预租。展望未来，大湾区制造业及外贸行业当前面临着激烈的竞争和挑战，短期内对仓储物流市场的影响仍有待观察。预计发展内需的政策措施仍将支撑部分电商、家电等企业的仓储需求，而物流、零售等行业降本增效的需求预计可为非核心区域的仓储物流市场带来机遇。”

投资市场：本地投资需求复苏，成交有待显现

2025年第一季度广州大宗物业投资成交依然较为沉寂，季内仅录得四宗交易，总成交金额共2.9亿元人民币，环比下跌30.6%。成交物业多样，囊括了办公、商业和厂房，分布在海珠、白云、天河和黄埔四个行政区。写字楼和厂房的买家以自用客为主，而本地投资者则购入了位于海珠区的独栋商业物业。其中本季天河区某散售写字楼盘源经历多次调价，终于在本季成功出售，显示当前市区散售写字楼市场，买卖双方价格期望趋于接近。事实上，传统商务区中二手写字楼物业的关注度持续提升，但由于采用此类投资策略的多为本地投资者，标的总价有限。

华南其他市场，保险公司表现活跃，本季度平安收购的黑石物流仓资产包中包含了东莞和佛山的三个仓库；而新华人寿和大家人寿也与万科组成合资公司收购厦门泊寓院儿·海湾社区，投资公寓的公募基金产品。同时，各地不良资产的大宗处置交易也日益增多。珠海香洲和福田闽侯分别录得2.7亿元和1.5亿元的批发市场和产业园的拍卖成交。

世邦魏理仕广州分公司总经理严思慧表示：“当前地缘政治与全球经济环境在一定程度上令机构投资者有所顾虑，而广州核心及拓展区整售项目有限，在投资者的资产配置角度始终是兼具稳健及投资价值的优质资产。随着投资需求的累积，风险得到控制，预计成交有望稳步提升。”