深圳 | 办公楼市场需求活跃度持续； 需求波动叠加供应压力令深莞惠物流租金下滑

2025年10月17日，深圳—CBRE世邦魏理仕发布《2025年第三季度深圳房地产市场回顾及展望》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。

2025年第三季度，深圳优质办公楼市场，科技新赛道的增长、消费与贸易板块的回暖叠加证券市场复苏共同推动市场需求活跃度提升，但以价换量仍为市场主调。优质零售物业市场充沛的新增供应带来首店经济繁荣以及服饰类业态活跃度回升，同时餐饮业态新租热度延续。优质物流仓储市场进出口需求波动叠加新增供应压力之下，深莞惠三地市场租金走低。投资市场单宗大额酒店交易带动市场交易额同环比显著增长，企业仍为主要买方，法拍类交易宗数创单季历史新高。

 

优质办公楼市场：科技需求持续发力，金融需求热度升温

2025年第三季度，新增供应高位持续，当季共录得44.5万平方米的新增供应，创年内及连续第九季以来的新高，约半来自前海。

科技新赛道的增长以及消费和贸易板块的回暖推动深圳优质办公楼市场需求活跃度持续，当季共录得17.5万平方米的净吸纳量，同环比分别实现68.5%和10.3%的增长。科技连续七季度蝉联需求榜首，占比25.0%，主要细分需求来自软件开发、互联网、电商和人工智能。证券市场回暖带动以券商为首的金融业需求热度略有回升，以16.8%的份额稳居次席，创造了2024年3季度以来的最高贡献比。深圳供应链和跨境电商行业的不断发展推动以供应链金融为主的金融科技类需求成长为第二大细分需求。

以电子元器件为主的进出口贸易保持稳定增长，消费以旧换新政策持续显效推动消费继续回暖，叠加金价不断上涨对珠宝类企业信心的提振，令消费品制造业和零售贸易两大板块均以超10.0%的需求占比超越专业服务业成为本季第三、四大需求来源，主要细分需求来自贸易公司、家居用品和服饰珠宝类企业。而专业服务业则以8.4%的需求占比位居第五，律所依然为主要新租行业，咨询企业次之。

需求结构方面，存量项目为需求主力，存量项目与新项目净吸纳量需求贡献比为76:24，主要贡献自租金调整较为明显的楼宇。租赁类型分布与往季基本趋同，搬迁依然为需求主力，占比稳定在7成以上。搬迁流动主要为由乙级以下楼宇或研发园区迁往甲乙级办公楼，以甲级承接新租需求为主。租户规模方面，大型租户比例明显上升，环比增长近11个百分点至19.3%, 主要为智能家居、国际教育、证券和软件开发类企业租户。租户来源方面，本地企业仍为主流，国内企业比例上升至3成以上，为近五个季度新高，行业覆盖面多元化。

成交区域分布方面，非核心区依然为主要去化来源，主要来自八卦岭和西丽子片区中的新近交付楼宇。而前海因新项目集聚，吸纳量表现不俗，位居第二。

以价换量仍是市场主调。除租金优惠外，针对优质租户，业主亦酌情延长免租期以增强吸引力。本季度内，更多业主加入提供定制装修服务的行列，部分楼宇为加速去化还引入了包租公司或酒店租户。受新增供应密集及原有租金较高片区租金明显下调的影响，全市平均租金环比下降3.4%，至每月每平方米145.3元。

世邦魏理仕深圳办公楼租赁交易负责人蔡志豪表示：“未来六个月，市场新增供应仍将保持充裕，预计总规模超过40万平方米，且主要集中在西丽和前海片区。与此同时，受若干大型租户退租回迁至自建总部大楼的影响，部分片区空置率可能出现快速上升，进而推升全市整体空置水平，预计净吸纳量也将随之收缩。租金方面，在高供应与年末业绩冲刺的双重压力下，“以价换量”预计仍将是市场主流策略，整体市场平均租金或将继续下行。其中，新增供应集中、原有租金基数较高或出现大租户退租的片区，所面临的租金压力预计更为显著。在租方市场持续主导的背景下，业主对租赁策略的优化与调整预计将进一步深化。”

 

优质零售物业市场：新项目带动国际品牌服饰与首店经济活跃度明显上升

2025年第三季度，两个项目共33.7万平方米的新增供应入市，供应高位持续，得益于前期良好的预招商，新项目均录得较高入驻率。在新项目带动下，单季净吸纳量高达27.7万平方米，全市空置率虽环比上升0.4个百分点至4.6%，但仍处于较低区间。

新项目以零售为主的业态分布带动零售为本季第一大需求，占比为42.8%，餐饮业态虽位居第二，但需求份额同样超四成，为年内单季最高水平，仅略低于零售。

零售方面，新项目带动服饰类比重环比上升4.2个百分点至15.8%，为第一大细分需求业态，且得益于本季入市的高品质项目的带动，国际品牌数量增长明显，其中不乏奢侈品牌，如西班牙轻奢品牌Bimba Y Lola，法国轻奢品牌Maje和Sandro等。运动服饰方面超级安踏最为活跃。珠宝配件和电子产品位居需求榜二三位，值得关注的是中国设计师新锐品牌也成为新项目聚集人气的新宠，多个国货新品牌本季在深圳开出了全国首店以及华南首店，包括原创首饰品牌白木黑冰和包类品牌蕉个朋友等。此外，以旧换新推动电子产品扩张提速，以传统连锁品牌为主力军，包括小天才步步高、OPPO、小米和华为等，知识类电子产品作业帮和科大讯飞在本季也有新店入市。 本季汽车品牌活跃度进一步走弱。

本季餐饮的活跃主要得益于存量项目内的租户调整，从细分业态来看，高端餐饮和大餐饮表现依然疲弱，而主打高性价比和速度的简餐需求持续上升，环比增长1.2个百分点至9.1%，为第一大细分需求来源，其中大米先生和遇见小面表现较为活跃。与此同时，注重即时愉悦的茶饮业态也实现了逐季增长，需求占比位列第二。中餐和特色餐饮以5.0%以上的需求占比分列第三、四位，云贵川菜系热度持续，芸曼傣、云潇潇分别在季内开出全国和深圳首店。特色餐饮方面，单品种类进一步丰富，传统牛肉火锅和酸汤鱼持续扩张，砂锅焗海鲜新品类开始入场。

此外，悦己经济及健康消费推动美容保健连续多季保持约8%的市场份额。首店经济热度在本季环比明显提升，新入市的两大购物中心均为强化市场竞争力，均引进了大量新晋品牌，带动当季新晋品牌数量超过40个，其中华南首店和全国首店分别超5家，业态覆盖餐饮、珠宝配件、服饰和家居用品等。尤为值得注意的是线上品牌线下拓店趋势仍在延续，国内新锐美学服饰品牌白弓在中粮大悦城开出全国首家线下形象店，森系女装品牌勾划GOFAR亦同期入驻该商场。

在租金方面，核心区与非核心区市场表现呈现分化态势。核心区内多个位于高竞争商圈的项目，纷纷通过调降租金以吸引租户；而非核心区头部项目整体表现稳健，个别人气较高的项目租金实现了逆势增长。整体市场存量及新增供应较为充沛的情况下，租方在谈判中更具话语权，市场以价换量持续，导致本季整体市场平均租金环比下降1.0%，降至每天每平方米18.0元。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“未来六个月，市场将迎来新一轮供应放量，预计新项目总量将超过40万平方米。得益于部分大型项目良好的预租表现，整体市场空置率有望继续处于较低区间。而租金方面，受新增供应持续放量与消费回暖缓慢的双重影响，部分位于高竞争圈或空置率较高的项目，预计将继续通过下调租金以加速去化，从而导致全市平均租金仍处于下行通道。同时，新项目入市带来的竞争，以及在十五五规划的驱动下，各大主体纷纷谋划或落实存量商业的改造升级，既包括城市级的步行街区、大型购物中心，也包括中小体量的百货、裙商、社区中心和主题园区等，此类调改探索有望推动新业态、新场景与传统商业的融合创新。”

 

深莞惠仓储物流市场：进出口需求波动及新增供应压力共同影响下，三地租金均下降

深圳：2025年第三季度深圳高标仓市场依然无新增供应入市，受部分保税区存量项目的第三方物流租户及进出口企业需求面积缩减的影响，全市空置率环比上升0.8个百分点至8.5%。值得关注的是，我们也监测到个别项目在本季明显调低租金后，当季即实现了70%的去化率，以价换量效果显著。

本季度新租需求主要来自国内某知名车企，租赁用途为汽车交付中心。受进出口需求波动影响，保税区内多个物业下调租金，加之个别高租金项目出现显著价格回调，全市平均租金环比下降0.7%，至每月每平方米48.5元。

东莞：

2025年第三季度无新项目入市。进出口贸易波动令部分保税仓租户退租，与此同时非保税仓因第三方物流租户面积缩减或退出，空置率也有所升高。受此影响，整体市场净吸纳量录得负值，空置率环比上升0.7个百分点至7.6%，创近三年新高。空置率升高的项目主要集中在东莞西片区，此外还有个别第三方物流租户因所服务的制造业客户搬迁，而将部分租赁需求迁往惠州。

受存量项目租赁需求减弱与未来新增供应量较大的双重压力影响，市场租金跌幅环比走扩，下降1.6%至每月每平方米48.2元。

惠州：2025年第三季录得一个新增供应入市，为位于惠阳的广蓉欧物流园，总面积共13万平方米。

需求方面，存量项目季内表现稳定，个别项目引入了短租约的制造业租户，空置率有所改善。而新入市项目则凭借第三方物流租户实现了部分去化。但受新增供应较高空置面积影响，整体市场空置率环比上升2.6个百分点至9.5%，为2024年以来新高。

世邦魏理仕深圳产业地产租赁交易负责人 陈剑锋表示：“未来六个月，深莞惠三地将陆续迎来新增供应入市，其中深圳与东莞的新增供应规模较大，且部分项目预租表现未达预期。与此同时，在贸易政策持续不确定的背景下，进出口企业与跨境电商的需求仍处于调整阶段。尽管渠道转型后进出口贸易有所回暖，但其复苏势头尚不足以消化短期内大量交付的新增供应。受此影响，三地物流市场的空置率预计继续上升，租金水平亦将承压下行。分城市来看，由于深圳外溢需求减弱，东莞的租金降幅预计大于深圳；而惠州受运输距离较远及厂房类物业分流需求的影响，租金表现预计不及深莞两市。”

 

投资市场：单宗大额酒店交易带动市场交易额同环比显著增长，法拍类交易宗数创单季历史新高

2025年第三季度，深圳大宗交易市场活跃度有所提升，共录得11宗交易，交易总额达人民币55.0亿元，环比大幅增长2.9倍，同比亦实现45.1%的增长。其中一宗位于宝安的酒店交易贡献了62.3%的交易额，大宗带动效应明显，并推动酒店成为本季主要交易物业类型。商业物业位列第二，共完成3宗合计9.7亿元的成交，交易额占比为17.6%。而办公楼则以10.4%的占比位居第三，此外还录得了3宗工业物业和1宗宿舍类物业的大宗交易。

从市场参与主体来看，企业为卖方主力，占比达八成以上，以国有企业和港资企业为主。买方方面同样以企业为主导，占比达82.7%，涵盖政府平台企业、科技公司与珠宝公司等类型，个人买家位列第二。

从投资类型来看，受单宗大额交易的显著影响，机会型投资在本季度占比高达63.9%。核心增值型投资以24.9%的占比位居第二，主要包括南山区蛇口的三宗办公楼和商业物业交易，以及一宗位于福田的住宅底商交易。值得关注的是，本季度共达成五宗拍卖交易，虽总额不高，但交易宗数创下单季历史新高，物业类型以工业为主，同时涵盖办公楼和公寓。

世邦魏理仕华南区域董事总经理 杨贤钊表示：“未来六个月，预计大宗交易市场将延续活跃态势。一方面，在开发商资金流转需求与年末财务考核等因素推动下，市场可售物业供给预计保持充裕。价格筑底的窗口期预计将提升办公楼与商业物业交易机会的达成。因价格谈判空间增大，预计该两类物业的投资回报率将进一步走扩。另一方面，工业物业仍将持续吸引企业买家的重点关注，通过司法拍卖途径获取具有价格优势的资产，成为其重要投资策略选择之一。同时，投资者对于高性价比的商办不良资产的关注度也在逐步提升。此外，具备REITs发行资格的公寓类物业，凭借其明确的资本退出路径，预计将继续受到投资者青睐。”