杭州 | 办公楼需求回暖激活新兴板块，零售市场调改深化驱动升级

2026年1月12日，杭州 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2025年杭州房地产市场回顾》指出，2025年杭州市经济实现了韧性增长，服务业和数字经济成为主要驱动力，消费市场逐渐企稳回升，城市的综合竞争力不断增强。办公楼市场需求同比回暖，TMT行业持续领跑市场，消费服务与文体娱乐行业的占比显著提升，进一步促进新兴商务区需求增长;零售物业市场需求端依然保持活力，首店经济活跃度持续提升，政策支持显著，零售品牌的迅速扩张进一步推动了商场布局的优化。

 

一、办公楼市场

需求结构持续焕新，新兴行业驱动增长

2025年，杭州办公楼市场共录得6个新项目入市，新增体量合计27万平方米，其中第四季度贡献了3个新项目——杭州恒隆广场一期、IOC·杭州国际办公中心以及潮博中心。全年累计净吸纳量达到12万平方米，同比增长17.8%。全市空置率同比上升1.0个百分点至24.9%。

全年来看，TMT继续保持领先地位，占比提升至34%，其中直播电商类企业最为活跃，钱江世纪城、未来科技城等新兴板块表现尤其突出；消费服务业以12.4%的占比跃升至第二位，主要来源于留学教育机构以及美容诊所等服务行业的扩张，体现出消费者对个人提升的日益重视；文体娱乐业以11.6%的占比位居第三，也是文娱业此次首进前三，主要受益于杭州年轻化的消费结构和娱乐创新产业的兴起；金融业以11%的占比位居第四，保险与投资机构贡献突出；专业服务业占比10%，排名第五，律所、咨询公司的搬迁扩张为其主要需求。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年1月

从各子市场活跃度来看，钱江世纪城、未来科技城因产业聚集和政策倾斜，成为直播电商和TMT企业的首选落地区域。钱江世纪城以24%的占比位列全年新增需求第一位，凭借优质楼宇及租金优惠对TMT和文娱企业形成强吸引力；未来科技城位居第二，占比22%，同样受到文娱及直播电商类企业的需求带动；黄龙作为传统核心商务板块排名第三，占比21%，尽管面临部分租户外迁压力，但部分楼宇通过“以价换量”策略在去化上也取得了显著成效，消费服务及互联网平台类企业较为活跃；钱江新城排名第四，占比20%，金融与专业服务业仍为主力支撑行业；城北占比9%，排名第五。租金方面，截至2025年末，全市平均租金为每月每平方米100.3元，同比下跌9.6%，跌幅较去年进一步扩大。

世邦魏理仕杭州办公楼租赁交易负责人徐晓莉表示：“2025年杭州办公楼市场展现出较强韧性，需求端结构持续优化，新兴行业不断涌现，为市场注入了更多元的租户构成和增长动力。我们期待未来有更多具有成长性的行业加入，为办公楼市场带来新的活力与发展空间。展望2026年，杭州预计将迎来约25万平方米的新增供应，包括杭州恒隆广场二期、杭州IFC等标杆项目的亮相。这些高品质项目凭借国际化的建筑标准、绿色低碳的运营理念以及核心区位优势，有望成为市场去化的主要驱动力。”

 

二、零售物业市场

零售需求占比居首，餐饮品牌多元化竞跑

2025年，杭州零售物业市场仅迎来亚奥万象天地一个新项目入市。尽管部分商业体在年初公布的开业计划未能如期落地，但杭州零售市场的整体热度依旧不减。特别是第四季度开业的亚奥万象天地，凭借优秀的街区设计，为消费者带来了独特的消费体验。核心商圈方面，武林板块依旧领跑全市商业热度。杭州中心开业一年后热度不降反升，通过持续的品牌焕新迅速成长为武林最具年轻气质的商业体之一。同时，杭州大厦等老牌商场今年也持续加码，不仅巩固高端奢侈品定位，还积极引入网红餐饮与运动品牌，为传统商业注入了新活力。

回顾全年新增需求，2025年零售业态超越餐饮，占比达到48%。其中，时尚服饰类需求最为强劲，占比28%，户外运动服饰品牌成为绝对主力，贡献了一半的占比。户外消费热度持续升高，几乎所有核心商场在调整布局时均将户外品牌作为优先引入的对象，城市和区域首店不断落地。例如，火柴棍（Haglöfs）浙江首店在四季度入驻杭州大厦，美山（Montbell）继in77首店后又进入杭州中心POPLAB集合空间。而除了户外品牌外，生活方式类店铺与国潮设计师包袋品牌也表现活跃，迎合年轻客群的“悦己消费”需求。Onheon在上海西岸梦中心走红后在2025年年底登陆杭州中心；古良吉吉持续扩张并进入亚奥万象天地。全年珠宝配饰类需求占比7%，生活方式类占比4%。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年1月

餐饮业态需求占比46%，多元化趋势显著，海外品牌快速扩张。上半年，贵州、江西等中式地方餐饮持续走红，阿嬷手作等地方茶饮品牌也备受关注。下半年，更多海外尤其是亚洲的平价菜系加速进入杭州市场。例如，寿司郎自第一季度在in77开出首店后迅速扩张至五家门店；日本人气汉堡品牌Shogun Burger近期也正式落地来福士。整体来看，2025年餐饮品牌调改的丰富度显著增强，其中中式餐饮占比18%，亚洲餐饮占比6%，咖啡茶饮及烘焙甜品则分别占比11%与10%，呈现出多元竞跑的格局。

截至年末，全市空置率同比上升0.4个百分点至5.0%。租金方面，全市购物中心首层租金同比下降0.5%，报每天每平方米21.4元。

世邦魏理仕杭州分公司董事总经理何达表示：“2025年，杭州消费零售市场整体保持活跃，零售品牌持续深耕布局，为城市消费升级注入动能与信心。成熟商业体在品牌调改和场景优化中焕发新活力，与此同时，新开业项目则以更鲜明的体验属性和主颖特色吸引客流，进一步带动城市消费氛围。展望2026年，我们将迎来嘉里城、恒隆等优质物业的相继入市，其国际化品牌阵容与多元业态布局有望进一步提升城市商业能级，带动杭州消费市场迈向更高质量的增长阶段。”