南京 | 办公楼迎来供应高峰，零售市场活力迸发

2026年1月12日，南京 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2025年南京房地产市场回顾》指出，2025年，南京经济呈现稳中向好的发展态势，制造业转型升级成效显著，消费刺激政策持续释放红利，出口结构优化步伐加快，为商办地产市场奠定了稳健基础。办公楼市场迎来阶段性供应高峰，需求同比回暖，金融业持续领跑。需售市场则活力迸发，零售与餐饮业态引领需求，首店经济效应显著，各大品牌积极拓店，呈现百花齐放态势。

 

一、办公楼市场

办公楼迎来供应高峰，租金调整幅度将加大

2025年，南京办公楼市场迎来阶段性的供应高峰，5个新项目合计为市场新增约54万平方米的体量，其中四季度供应较为集中，4个新项目相继入市，主要分布于河西和鼓楼板块。集中供应加剧了市场去化压力，同时企业租赁决策更加谨慎，在此背景下，全年净吸纳量虽同比增长26.7%至7.8万平方米，但年末空置率仍同比攀升7.5个百分点，达36.2%，凸显市场供需平衡的挑战。

需求方面，金融业蝉联首位，占比22%，需求主要集中在河西和新街口板块，其中保险行业的需求尤其活跃，全年录得多笔大面积搬迁和新设。其次是房地产和建筑业，占比13%，以建筑工程类企业为主，全年持续新设和搬迁，需求强劲。第三方办公服务运营类需求占比12%，多为共享办公的新设。消费服务和教育类占比11%，大多来自教育和美容保健类企业的新设和搬迁。此外，以律所、广告公关和会计师事务所为代表的专业服务类需求占比9%。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年1月

在经济环境趋于稳健但企业租赁策略更趋保守的背景下，南京办公楼市场呈现出显著的租赁结构变化。全年成交中，面积小于500平方米的租赁为主，占比高达56%。进一步分析租赁类型，搬迁需求成为主要驱动力，占比达80%，而新设办公需求仅占12%，扩租需求则更为有限，占比仅为8%。与此同时，租金水平也面临下行压力。截至年末，全市平均租金报价同比下调6.8%，跌幅较去年进一步扩大，至每月每平方米103.7元。这些变化反映出市场供需关系的调整，以及企业在成本控制方面的谨慎态度。

世邦魏理仕南京办公楼租赁交易负责人刘承阳表示：“2025年，南京办公楼市场在高供应下，面临显著的去化压力。然而，在南京市积极推动产业升级、大力吸引高新技术企业与研发中心落户的景下，市场活跃度得到有效提振，全年净吸纳量同比显著上升，反映出需求正在逐步释放。展望2026年，预计新增供应将大幅回落至约10万平方米，且主要集中在河西板块。随着供应高峰过去，市场供需关系有望趋于缓和。更重要的是，结合南京市‘十五五’规划及产业发展方向人工智能、集成电路、智能制造、金融科技等领域的持续集聚与发展，将为办公楼市场带来源源不断的实质需求，推动市场向更加稳健、积极的方向发展。”

 

二、零售物业市场

优质新项目带来活力，高品质餐饮表现活跃

2025年，南京零售物业市场迎来4个新项目开业，分别是金陵中环商场、南京金陵天地、玄武招商花园城和南京健康·大融城，共计42万平方米。在大量新项目入市的背景下，市场吸纳情况良好，全年净吸纳量录得39.7万平方米。

需求方面，零售业态以50%的占比，位居首位。其中，时尚服饰类需求最为强劲，占比26%，成为零售增长的主要驱动力。除了传统女装扩店活跃外，潮牌和户外运动品类需求显著增长，成为今年市场亮点。多家韩国潮牌包括Rest & Recreation、GRVRGROVE和Raive，以及像Osprey、Outopia、Peak Performance等一系列小众户外品牌选择在南京开设首店，进一步丰富城市的时尚消费场景。此外，在“情绪消费”驱动下，珠宝配饰类和生活方式类业态分别占比8%和5%。黄金珠宝、毛绒玩具及潮玩和IP主题店铺成为消费者关注的热点，这类业态不仅满足功能性需求，更通过情绪价值和社交属性，强化消费体验，推动市场持续升温。

全年餐饮业态需求占比达41%，显示出其在商业空间中的核心吸引力。当前需求主要集中在中式餐饮、咖啡茶饮以及烘焙点心三个细分领域。其中，具有地域特色的地方菜系仍深受消费者青睐，各级商圈通过不断引入和迭代餐饮品牌，持续提升顾客黏性。咖啡茶饮方面，今年南京零售物业积极引入市级及以上首店品牌，品牌通过聚焦细分赛道，如酸奶、健康中式茶饮及泰式茶饮（如ouo泰茶，BLACKTREE泰茶，泰柯茶园）等，打造创新性与高品质兼具的产品。烘焙点心类品牌同样表现亮眼，精致、美味的产品更受欢迎，Drunk Baker在南京持续加速拓店，反映出消费者对高品质烘焙的强烈需求。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年1月

截至年末，全市空置率同比上行0.2个百分点至4.1%。租金方面，全市购物中心首层租金同比上升1.6%，报每天每平方米22.5元。

世邦魏理仕南京分公司董事总经理兼战略顾问部负责人王飞指出：“回顾2025年，南京通过‘苏超’、‘南马’等大型赛事成功打造‘赛事+消费’模式，有效拉动了文旅与零售增长。年底，南京更获批‘国际化消费环境建设’与‘消费新业态新模式新场景’双重国家级试点，为商业创新注入了强劲的政策与资金动能。展望2026年，预计将有约60万平方米的高品质新项目入市，包括德基时刻、尚悦天地、华贸中心、光环花园城等。这些由成熟开发商操盘的项目遍布各核心板块，不仅将提升区域商业能级，更将通过引入首店、创造新场景，与政策红利形成合力，共同推动南京零售物业市场在创新与活力中持续稳健发展。”