南京 | 办公楼供应放量推动市场调整，零售市场体验消费持续升温

2026年10月15日，南京 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2026年第三季度南京房地产市场回顾》报告指出，2026年前三季度，南京经济保持平稳增长，制造业升级动能持续释放，消费市场稳步回暖。办公楼市场迎来新一轮供应集中释放，金融、房地产及建筑业需求增长推动净吸纳量环比改善。然而，需求修复仍不足以完全消化新增供应，市场空置率持续攀升，租金继续承压下行。零售物业市场同样迎来供应小高峰，优质项目集中开业带动市场活跃度提升，运动户外、美妆护肤及体验消费等业态保持扩张态势。

 

办公楼市场：多元需求支撑去化，净吸纳量同比提升

2026年第三季度，南京办公楼市场迎来两个新项目入市，是位于河西板块的阿里中心二期和信泰中心T1，合计新增供应约22.0万平方米。全市录得3.8万平方米净吸纳量，较上季度明显回升，主要得益于近两年入市项目的持续去化以及新交付项目的快速吸纳。然而，由于新增供应规模较大且新项目整体空置率仍处于高位，全市空置率环比上升2.5个百分点至35.9%，市场仍处于供给主导的调整阶段。

从需求结构来看，金融业以约32%的成交面积占比位居首位，其中证券及保险类企业贡献了较多搬迁和扩租需求。专业服务业占比约12%，继续受到律师事务所及咨询服务企业支撑。房地产及建筑业占比约12%，主要需求来自建筑工程及设计类企业的升级搬迁。第三方办公服务运营商占比约10%，主要需求来自联合办公企业的扩租。TMT行业占比约7%，以软件研发及人工智能相关企业需求为主。

从区位表现来看，河西板块仍是全市需求最集中的区域，承接了大量搬迁及升级需求；新街口板块对消费服务类企业保持较强吸引力；鼓楼板块成交以企业搬迁需求为主，降本增效导向较为明显。从成交特征来看，搬迁类交易仍占据市场主导地位，新设立企业及扩租需求相对有限。同时，小面积办公需求保持活跃，而大面积成交则主要集中于金融、专业服务及办公运营服务类企业。

租金方面，在新增供应持续释放及市场竞争加剧的背景下，业主普遍采取更积极的租赁策略以促进成交。本季度全市平均租金报价环比下降4.3%至每天每平方米3.10元。未来数月供应增量仍较为可观，租金调整趋势预计将延续。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年10月

世邦魏理仕南京办公楼租赁交易负责人刘承阳表示，“2026年第三季度，南京办公楼市场在新增供应推动下竞争进一步加剧，但净吸纳量回升反映出需求韧性仍在。未来六个月，约19.3万平方米新增供应计划入市，市场短期内仍将面临一定去化压力。不过，金融、专业服务及TMT行业扩张需求有望持续支撑市场表现。随着2027年供应增量明显减少，供需关系预计逐步趋于平衡，为市场后续修复创造条件。在此过程中，兼具产品竞争力、运营能力及成本优势的项目有望获得更多租户青睐。”

 

零售物业市场：存量焕新推动消费升级，首店经济持续释放活力

2026年第三季度，南京零售物业市场迎来供应小高峰，两个新项目合计带来约22.6万平方米新增供应。其中，鼓楼板块迎来南京华贸中心的开业，而夫子庙板块则迎来南京光环花园城的入市。受新增供应影响，全市净吸纳量录得17.2万平方米。

需求方面，餐饮业态仍为市场主力，占比达48%。其中，亚洲餐饮、地方菜系及火锅品类构成本季餐饮需求的主要支撑。与此同时，咖啡茶饮赛道延续扩张趋势，0566咖啡及裕莲茶楼旗下品牌山泉制茶所相继入驻德基广场；卡旺卡和古茗则延续上季度开设首店后的扩张趋势，持续在南京市场拓店。

零售业态紧随其后，占比达42%。其中，服饰品类占比约24%，继续保持领先地位；运动户外则以约11%的占比成为最活跃的细分赛道。波司登AREAL、The North Face、Montbell等国内外运动品牌通过首店、旗舰店及形象店等形式持续加码南京市场，反映出运动消费热度仍然保持高位。与此同时，美妆护肤成为本季度值得关注的新增长点，闻献、Blending捕岚、浴见、Fenty Beauty等本土香氛、个护及国际美妆品牌集中布局核心商业项目，推动存量购物中心新一轮品牌升级与业态调改。

服务业态占比提升至10%。其中，娱乐健身业态表现尤为突出，占整体成交的6%。攀岩、棒球、格斗、健身等体验型场馆在新开业项目和成熟购物中心中持续扩张，反映出消费者对健康生活方式、社交互动及沉浸式体验的需求不断增强。

截至季末，受新项目影响，全市空置率环比上升0.8个百分点至5.1%。租金方面，全市首层平均租金环比下降1.1%，至每天每平方米21.6元。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年10月

世邦魏理仕南京分公司董事总经理兼战略顾问部负责人王飞表示：“2026年第三季度，南京零售物业市场迎来多个新项目入市，为市场注入新活力。项目凭借差异化定位和品牌组合，进一步带动运动户外、美妆护肤及体验消费等业态加速集聚。未来六个月，市场预计新增供应约10万平方米。随着存量项目持续调改升级及首店经济效应延续，运动体验、宠物经济、二次元等体验型业态预计保持活跃，市场需求有望平稳释放。与此同时，市场竞争将逐步从规模扩张转向品牌内容运营与消费场景打造，推动运营方通过精细化运营持续提升项目竞争力。预计全年市场整体运营表现将保持稳健。”