聚焦西南 产业兴城

中国西南地区经济发展一直受限于因地理环境导致的交通运输不便，不仅内部联通不足，更是缺少高效低成本的出海通道。但自“十三五”起，得益于国家重要战略的支持，区域基建实现历史性的跨越式增长，并由此带动产业、外贸、人口、消费的规模不断扩大，经济影响力逐步增强。

作为全球性的地产服务和投资公司，CBRE世邦魏理仕致力于研究产业转型升级给城市和市场带来的发展新机遇。2022年，CBRE发布《产业崛起 驱动未来：成都商务园区市场白皮书》，聚焦成都产业升级趋势给商务园区带来的发展新机遇。

“2023年，我们拓宽探索的广度，将中国西南地区最核心、最具代表性的川渝云贵定义为“大西南”，并以这一视角简要概括互通互联对区域经济发展所起到的促进作用；深度分析在中国经济高质量发展的进程中，优势、特色产业如何释放潜能，带动区域经济高质量增长；以及给商业地产和产业地产带来的发展新机遇。“大西南”开启新纪元，” CBRE西南区董事总经理谢凌表示。

基建跨越式发展，“大西南”如日方升

得益于“一带一路”、“新时代西部大开发”、“西部陆海新通道”等一系列国家重要战略，“大西南”的战略地位升级，首先在通道建设上取得突破。“十三五”期间基建投资总额较“十二五”期间增长65.9%，高于全国平均增速（30%）的2倍多；迈入“十四五”，基建投资总额约3.5万亿元，占比全国的17.7%，大投入持续。有鉴于此，内部联动、外部开放不畅通的壁垒被逐步打破，枢纽地位逐步凸显：对内，是促进区域间协调发展的重要极核之一，助推新时代西部大开发形成新格局；对外，主动融入和服务“一带一路”等国家战略，向南连接“两亚”，向北辐射亚欧大陆，扩大沿边及内陆对外开放。

互通互联令经济循环加速，区域产业、外贸、人口、消费的规模不断扩大，使得2012-2022年间川渝云贵的GDP累计名义增长领先全国。截至2022年，“大西南”GDP总量达13.5万亿元，人口规模超2亿，消费总规模5.7万亿元。下阶段，中国推动经济高质量发展，对“大西南”构建现代化产业体系、优化产业结构和空间布局提出更高要求，助推优势、特色产业释放潜能，战略地位将进一步巩固。

四大转型升级路径，“大西南”释放潜能

1、优势提升：电子信息

2022年成渝地区新型显示产业规模全国第一（30%），相当于全球的15.2%；其中柔性显示更是领先全球，仅四川的产量就占全球的近20%。未来，成渝将向价值链高端跃进，围绕新型显示关键设备以及原材料补链强链，在创新、产业和供应链等方面的协同合作和联动发展。显示产业的蓬勃发展也赋能下游智能终端产业的快速发展。成渝地区智能终端产业具有国际竞争优势，区域生产了全球2/3的iPad、50%的笔记本电脑和10%的智能手机。未来，成渝两地将进一步提升优势，聚焦新型智能终端产业，重点发力智能汽车、医疗、航天电子等新型领域。

2、弯道超车：新能源汽车

作为新能源汽车的产销重镇，2022年重庆产量全国第六，成都销量全国第五。重庆深厚的汽车产业基础，以及成渝庞大的消费需求给两地携手根植万亿汽车产业集群提供强劲支撑。具体而言，成渝将充分发挥互补优势，在产业链、核心技术研发和应用场景上将实现一体化，共同聚焦新能源汽车电机、电池等关键核心技术，做大做强新能源汽车产业。与此同时，四川的宜宾、遂宁等地也参与和重庆的产业协同，形成多极发展态势。例如， 2022-2023年，重庆长安新能源汽车在川渝配套率由16%提升至56%；重庆赛力斯的动力电池采购从东部沿海转至四川宜宾的宁德时代等。

此外，得益于西南地区的资源优势和政策支持，锂电产业发展向以四川、贵州、云南为首的西南地区转移趋势明显。2020至2022年间，西南地区年均吸纳全国约20%的锂电投资。2022年，四川贡献了全国1/6的动力电池产量；云南新能源电池产值同比增长450%，贵州新能源电池及材料产业产值同比增长116%。到2025年，四川、贵州、云南的动力电池产值有望较2022年成倍增长，规模再上台阶。

3、差异发展：生物医药

成都拥有全省生物医药创新主体约85%的高新技术企业、71%的专精特新及83%的小巨人企业，高产业集聚度使其成为四川生物医药的核心。依托华西医疗资源和科研创新实力，创新药等引领成都生物医药发展。目前成都有超过200家生物医药领域的重点科研机构，特别是华西医院及其附属科研机构在医疗和生物医药方面的科研实力领跑全国，综合实力位居全国第二、西部第一。

重庆、云南、贵州则分别在化学药、中药及民族药的细分领域具备优势。其中，重庆以工业基础引领化学药发展，超1/3的市场主体位于这一细分领域；云南以生物多样性筑底中药发展，2022年云南生物医药产业营业收入首次突破3,000亿元，而中药材加工类企业占规上生物医药工业营业收入的80%以上；贵州以民族药铸就产业发展新亮点，2022年民族中药在全省生物医药工业主营业务收入中占比超过70%，产业带动性凸显。

4、资源转化：绿色产业

四川、云南、贵州的水电、光伏、风能等清洁能源发电量位居全国前列，并拥有三大国家级清洁能源基地。依托资源禀赋，叠加国家“双碳”目标，“大西南”传统工业绿色转型提速，推动绿色产业成为换挡升级的新亮点，例如云南的绿色硅。此外，绿色农业是另一个产业亮点，凭借国内领先的农业基础优势，川云贵将通过品牌化、全链条、融合化不断做优做强。

 

开启发展新纪元，“大西南”量质齐升——产业发展从量到质的跃升

优势、特色产业的潜能释放助力“大西南”产业规模量质齐升。从产业地产的角度来透视，2018至2021年间，川渝云贵的工业用地年均成交量超8千万平方米，这也意味着更多的产业落地，以及产业空间的不断扩大。2023年前10月，川渝云贵的工业用地成交量创近10年新高，同比增长超30%。从拿地企业类型来看产业驱动力，电子信息、新能源汽车、生物医药及绿色产业等企业拿地活跃。其中，新能源汽车及相关产业占比最高（8%），主要为动力电池等产业链环节的企业。

产业升级也对落地载体提出更高的条件，如承重、供电等，早期建设的厂房、商务园区等相关产业载体或将面临不契合当下产业落地条件的困境，继而制约当地产业的升级发展，有望通过改造焕新。另一方面，就新建产业园区而言，应关注定向产业的实际功能需求，作前瞻性的规划及开发。

1、绿色制造新机遇

在“双碳”目标下，以工厂、仓储物流为代表的产业地产，其由“棕”转“绿”是制造业绿色转型的重要环节。据川渝云贵的“十四五”规划目标，到2025年，重庆将有超过300座绿色工厂；而四川、云南和贵州的绿色工厂数量将有望达200座。产业地产绿色转型方兴未艾。

2、生产性服务业加速布局

产业高质量发展离不开完善的现代化产业体系，近年来“大西南”各地产业建链、强链、补链，持续构建产业生态圈，不仅在产业地产领域投落相关制造业需求，也带动产业链上下游的生产性服务业落地。一方面，以人工智能、5G通信、物联网为代表的产业互联网赋能先进制造业，通过生产性服务业与制造业以“两业融合”的模式积极推动智能制造、绿色制造的大力发展。另一方面，金融业及以律所、会计师事务所、商务咨询为代表的专业服务业持续布局，完善产业配套服务。以成都为例，产业互联网在甲级写字楼市场的需求逐年增长，截至2023年第三季度，其在TMT需求的占比已超八成；专业服务业需求占比从2018年的9.3%增长至2022年的12.9%，且排名从第五位攀升至第三。

3、商业市场创新发展

产业高质量发展将持续加速人才导入，衍生庞大消费需求，进而支撑“大西南”商业市场规模不断扩大。零售物业市场的未来供应既反映这一趋势。以成渝为例，未来5年成都的新增供应将主要投落至产业发展的核心板块天府新区（27.1%）、龙泉/东部新区（15.6%）；重庆亦然，未来5年的新增供应将进一步下沉至产业密集的九龙坡、北碚等区域（25.7%），或加密两江新区范围内的渝北（17.4%）。另一方面，鉴于当下消费者的需求愈发细分，商业市场不断创新，新形态的商业载体应运而生，如社区商业、公园商业等。在成都，2023年新形态商业的供应量将高达约90万平方米，是同期购物中心和百货合计供应量的近2倍。

CBRE成都研究部负责人林晴岚表示：“未来，‘大西南’将在前期基建、产业等基础上进一步跃升，带动区域经济从高增长转为高质量增长。产业地产和商业地产市场也将迎来一场规模和品质的同步提升，市场供需两端，租赁和投资，都将进入更活跃、多元化的新阶段。投资者既要对当前市场和主要板块的供求平衡进行细致研判，更重要的是，以发展的思维对城市空间布局的新趋势、城市经济活动的新流向做出前瞻，从而把握先机。”