成都 | “以价换量”撬动办公换迁升级；品牌补位推动零售净吸纳量回正；三方物流引领扩仓

2026年7月14日，成都—“2026年上半年，‘以价换量’撬动办公换迁升级，金融和科技互联网主导去化；品牌补位推动零售净吸纳量回正，非核心商圈表现亮眼；天府空港仓储供应集中释放，三方物流引领扩仓；多元买家构筑市场活跃度，投资型交易继续主导”，CBRE世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚表示。

优质办公楼市场：以价换量撬动换迁升级 金融和科技主导去化

2026年上半年，受工程进度及招商策略调整影响，成都优质办公楼市场新增供应仅为年初预测的44%，录得4栋甲级办公楼交付，合计面积约14万平方米，同比下降43%。新建楼宇均位于金融城，推动区域总存量较去年底增长5.4%至267万平方米。
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着眼需求端，上半年客访量前高后低，二季度中旬起逐步回落；同时，平台互联网、普惠金融、消费品等子行业调整所引发的小波退租潮亦于二季度释放。上半年净吸纳量录得约11.5万平方米，同比增长44.8%；其中甲级楼净吸纳量约6.6万平方米，同比增长41.9%。这主要得益于：业主“以价换量”效果显著，上半年搬迁交易占比60.2%继续主导，尤其近一年交付的新增楼宇优惠力度加大，贡献上半年20.6%的租赁交易；建筑类央国企持续回迁，贡献上半年9.3%的租赁交易。
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截至季末，成都优质办公楼市场整体空置率为29.6%，较去年底下降0.4个百分点；甲级楼空置率为38.1%，较去年底增长0.2个百分点。持续供应叠加增量需求修复缓慢，上半年优质办公楼平均租金面价累计跌幅为5%，至61.9元每平方米每月；甲级楼平均租金面价累计跌幅为5.7%，至72.7元每平方米每月。与此同时，个别业主也进一步放宽租约的灵活性，如提供半年的短租方案等。
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值得关注的是，招引如酒店、消费服务等另类需求的趋势不断加深，或将助力办公租赁市场供需平衡的重建。上半年市场录得6笔“办改酒”（办公楼改造酒店）案例，合计承租面积超6万平方米，较2025全年增长9.2%；医美、心理咨询等消费服务“上楼”案例共7笔。
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分区域看，金融城依然稳居全市活跃度首位，贡献上半年50.3%的租赁成交；但伴随着金融城三期逐步亮相，该子市场近一年新增供应达46万平方米，空置率随之攀升至季末的28.2%，其中甲级楼空置率高达41.9%；上半年租金累计跌幅达5.9%，领跌全市。传统CBD方面，受消费品、餐饮、传统制造业及金融业等行业的整合退租影响，二季度市场录得负吸纳。就东大街而言，凭借“质价比”吸引企业陆续迁入，上半年21.3%的租赁交易落于此，居全市第二大活跃地位。
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甲级楼租赁交易分行业按面积看，金融业、科技互联网、专业服务主导上半年去化，分别占比29.6%、22.2%、12.3%；增量交易（新设立和扩租）分行业按面积看，金融业、科技互联网、消费服务和教育引领，分别占比34.1%、19%、18.4%。具体来看，保险、金融服务（普惠金融、财富管理等）、银行引领金融业扩张，分别占比该类需求的59%、21.2%、14.5%。科技互联网则主要是系统解决方案、电信通讯及游戏等子行业的扩张，分别占比该类需求的48.2%、18.4%、10.7%；同时，“人工智能+”的逐步推进亦带动芯片研发、大数据等企业的增量需求增长。专业服务的主力需求为商务咨询和律所，分别占比45.2%和41.6%。出国留学、教培的扩张带动教育子行业引领消费服务和教育的扩张，占比该类需求的63.4%。此外，矿业、新能源等能源化工类企业的活跃度明显提升，上半年录得近20笔新设立案例。
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展望下半年，成都优质办公楼市场预计将迎来6栋新建楼宇合计约26万平方米的新增供应，其中的53%将落于金融城。
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世邦魏理仕西南区办公楼租赁交易负责人黄璐表示：“下半年，新增供应继续放量，成都优质办公楼市场将面临更大挑战，尤以金融城为甚。需求端方面 ‘金融+科技+消费’三大行业的主要动能结构不变，而低标楼宇所积蓄的潜在换迁升级需求依然是关注重点。与此同时，酒店、服务消费等另类需求或将持续增长，继而加速存量出清。总体而言，‘十五五’期间，商办楼宇的竞争内核或将发生根本性位移。面对科技革新与新兴产业所驱动的需求迭代，敏捷的产业响应机制、垂直深度的空间服务能力，以及动态适配企业成长周期的弹性空间与租赁方案，将成为关键制胜要素。”

 

零售物业市场：品牌补位净吸纳量回正 非核心商圈表现亮眼

2026年上半年，成都零售物业市场未录得新增供应，时尚百盛奥莱闭店，存量调整持续深化。同期，头部运营商加速拓展，三座新项目落地：华润重资产首进青羊区，布局“万象系”商业；龙湖轻资产进驻十陵板块，打造第14座天街；印力轻资产牵手龙潭寺TOD。近一年来，非核心商圈持续迎来头部运营商的新项目落子，既反映成都商业市场的韧性，未来新项目开业亦有望驱动商圈提档升级，刺激消费扩容与提质。
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需求方面，前期调整所腾退的空置面积陆续得到品牌填补，上半年净吸纳量回正，录得约6.9万平方米，推动市场整体空置率较去年底下降0.6个百分点，至季末的9.1%。租金维持下行趋势，购物中心首层平均租金报价上半年累计跌幅为1%，至338.3元每平方米每月。

具体来看，市场调改高峰持续，核心与非核心商圈表现分化。核心商圈受高端消费走弱与行业变迁影响，上半年品牌整合店铺，买手百货、电影院等传统主力店退租。尽管调改发力小众高端品牌、潮牌、设计师品牌、餐饮，并聚焦区域/城市首店，但依然难以回填空置。空置率较去年底上升0.7个百分点至季末的9.6%；市场承压下，上半年租金领跌全市，累计跌幅达1.3%。非核心商圈虽同样面临书店、快时尚、集合店等主力店的退租潮，但运营商借势探索区域消费的升级空间，积极补位，在轻奢、高化、户外运动、电子产品及餐饮的区域甚至是城市首店上发力，故而空置率较去年末下降1个百分点至季末的9%，上半年租金跌幅收窄至0.8%，其中城东、城北、大源及温江板块表现亮眼。
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新增需求按店铺数分业态看，餐饮仍居首位，占比43.9%，地方菜系、回转寿司、平价自助、咖啡茶饮及鲜食零食等积极拓店。零售延续谨慎扩张，占比41.8%，内资女装、设计师品牌、户外运动、珠宝配饰、电子产品等相对活跃。体验业态保持稳定，占比11.8%，新兴娱乐运动继续主导，如室内网球场、女性健身房、铁馆等。主力店占比提升至2.5%，其中新能源汽车拓店明显回升，上半年录得10余笔案例，而生鲜超市亦积极布局。由此可见，更能构筑消费者“到店”驱动力的服务消费相关品类，以及刚需性消费品类表现更为积极。
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非标商业方面，上半年市场迎来4个新项目开业，包括麓湖水镇A7、九栖巷C-PARK APM，以及城市更新项目Temple Lane 镗钯那儿和壹街里。新项目致力于深耕社区客群叙事，通过深度融入消费者日常生活场景，自然驱动消费转化，如九栖巷C-PARK APM的常驻市集逐渐成为区域松弛地标等。
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展望下半年，成都零售物业市场将迎来位于龙泉的龙湖驿都天街开业；非标商业继续放量，预计3个城市更新项目和1个公园商业计划开业。
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世邦魏理仕华西区战略顾问部负责人邹丽娟表示：“尽管当前居民消费意愿偏弱，但不同区域及商业形态仍蕴藏发展空间，头部运营商不断布局、非核心商圈全面升级以及非标商业持续放量皆以佐证。首店依然是调改焕新的重点关注，而‘十五五’期间国家推进旅游强国建设或将为核心商圈带来调改新方向；截至2026年6月4日，成都航空口岸出入境旅客已突破300万人次，同比增长17.1%。与此同时，城市更新已上升为‘十五五’战略重点，未来将通过存量提质重塑消费场景，并以片区更新与产城人融合，为市场消费筑牢根基。”

 

仓储物流市场：天府空港供应集中释放 三方物流引领去化

2026年上半年，天府空港集中放量推动成都仓储物流市场供应回升，2个高标库交付合计约23万平方米，同比大幅增长263%，为近三年同期供应峰值；分别为丰树天府国际机场空港物流园和中外运东部新区物流园。
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净吸纳量录得约5.9万平方米，同比下降27.9%，原因在于国补拉动效应递减，叠加消费疲软，特别是二季度电商购物节所衍生的短租需求同比折半。截至季末，市场整体空置率较去年末上升2.4个百分点至9.9%；上半年租金累计跌幅达2%，至17.9元每平方米每月。
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分区域看，充沛供应令天府空港去化压力加剧，“以价换量”扩大，虽带动成交量占比全市的40.4%居第一，但上半年区域租金累计跌幅达13.1%。在消费和制造业的双驱动下，龙泉的仓储需求保持稳定，占比全市的40.1%，空置率降至5%以下，租金逐渐企稳。双流、新都空置率依然处10%左右的水平，且新增供应即将释放，上半年租金累计跌幅分别达8.5%、2.8%。
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新增需求按面积分行业看，受制造业、快消品的供应链及合同物流的扩仓带动，三方物流的需求占比增长至48.1%居首位。批发零售占比23.5%紧随其后，主要是商超、生鲜超市、服饰等企业的扩仓。电商需求收缩明显，占比仅为18.3%，系自2021年以来的新低，且结构性转变，扩张主要来自于即时零售、新兴电商，而非传统电商。
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展望下半年，成都仓储物流市场供应进一步释放，将迎来3个高标库合计约27万平方米的新增供应。
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世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示：成都仓储物流市场将于2026年迎来末轮供应的集中释放，短期内去化压力显著加大。市场在以消费为核心驱动的背景下，需求结构发生转变，即时零售、刚性消费相关的仓配需求逐步增长。同时，专业三方物流企业与制造及批零体系的深度融合，有望为需求提供进一步支撑。特别是成都作为承担全国性及跨区域流通功能的综合性流通支点城市，其都市圈或将成为高密度需求区域。”

 

物业投资市场：多元买家构筑市场活跃度 投资型交易继续主导

2026年上半年，成都物业投资市场录得5笔大宗交易，同比下降72.2%，但受二季度的1笔地标综合体交易的影响，成交金额大幅上升92.5%，合计约91.6亿元。投资型交易仍为主导，占比96%。
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交易板块来看，某房地产基金完成对成都一核心地标综合体（购物中心和酒店）的收购，该笔交易是目前全国规模最大产权类机构间REIT。此外，伴随着优质资产在价格调整阶段已重新进入配置区间，吸引政府平台资金和企业自用需求进场，聚焦工业物流和办公楼，上半年录得仓储物流、工业厂房及办公楼交易各1笔。
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世邦魏理仕西南区投资及资本市场部董事马涛表示：“基于流动性挑战、资产组合优化或战略调整等因素，更多优质资产进入市场待售，给投资者提供更多机会。特别是随着资产价格调整逐步适配，预计2026年成都物业投资市场将保持吸引力。另一方面，随着政策利好资产盘活的逐步推进，公募REITs有效改善物业现金流，而法拍、不良资产交易也不断升温，存量物业将迎来长期布局的窗口期。”