成都 | 金融城三期继续放量；零售物业调改高峰期持续；仓储需求季节性回落

2026年4月16日，成都 —— “2026年，成都经济在工业发展与消费扩容共振下实现良好开局。前2月，全市规模以上工业增加值同比增长6.2%；一季度，入境外国游客达52.5万人次，同比增长48.2%，为全年稳健运行奠定坚实基础。聚焦房地产市场，金融城三期办公楼继续放量，金融业主导去化；零售物业调改高峰期持续，零售重回需求首位；仓储需求季节性回落，三方物流主导去化；配置需求推高物业投资市场活跃度，工业物流及办公主导交易”，CBRE世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚表示。

优质办公楼市场：金融城三期继续放量，金融业主导去化

空置率：30.1%

新增供应：8.7万平方米

净吸纳量：5.3万平方米

平均账面租金：63.5人民币/月/平方米

2026年一季度，成都优质办公楼市场迎来金融城三期的继续放量，录得交子金融街的三栋甲级楼交付，合计新增供应约8.7万平方米。借此，金融城子市场的办公楼总存量突破260万平方米，占比全市的25.3%。

着眼需求端，年后企业问询量尚待恢复，季内去化主要得益于长周期谈判的金融业大面积需求落地，以及建筑类企业的回迁，合计占比总交易量的约40%，并带动净吸纳量环比回正，录得约5.3万平方米；其中甲级办公楼净吸纳量约2.7万平方米。按租赁策略看，尽管搬迁交易继续主导市场占比60.1%，但净增需求（新设立及扩租）有所改善，占比环比增长4.9个百分点。截至季末，优质办公楼市场整体空置率为30.1%，环比上升0.1个百分点；甲级办公楼市场整体空置率为38.5%，环比上升0.7个百分点。

加剧的供需矛盾令业主纷纷于年初即调整策略，在租金、装免期和租约重组协商等方面给予更多优惠，季内优质办公楼平均租金面价环比下跌2.4%，至63.5元每平方米每月；甲级楼平均租金面价环比下跌2.6%，至74.6元每平方米每月。

同时，业主亦采取诸多非财务措施积极应对市场挑战。首先，招引如酒店、美容保健等非典型需求的趋势不断加深，“办改酒”的案例2025年市场录得4笔，而2026年一季度录得3笔即为佐证。此外，部分业主选择委托运营，这也驱动二房东加速扩张，季内录得4笔案例合计约13万平方米。

新增甲级楼需求按面积分行业看，金融业、房地产和建筑业、科技互联网为前三大需求来源，分别占比39.6%、16.5%、12.2%。其中，金融业活跃的子行业主要是保险和银行，分别占比该类需求的45.5%和33.5%；建筑工程企业的回迁主导房地产和建筑业的需求，占比82.1%；科技互联网方面，系统解决方案和电商子行业引领扩张，分别占比34.5%和32.5%，而人工智能和芯片/半导体子行业的活跃度亦明显提升，分别占比14.5%、13.2%。

展望二季度，成都优质办公楼市场将迎来4栋办公楼合计约22万平方米的新增供应，其中金融城占比44%。

世邦魏理仕西南区办公楼租赁交易负责人黄璐表示：“2026年，持续供应将进一步加剧市场的去化压力，尤其是核心商务区。但同时，我们也看到‘金融+科技+消费’需求结构焕发新动能，尤其是如保险、芯片/半导体、服务型消费等细分领域的企业在近几个季度均加速扩张。在供应高企和产业迭新共同交织的关键周期之下，业主应重新审视楼宇的产业定位和生态氛围，并提供适配的房源及产品，特别是针对头部企业的整层甚至连层需求，以提高竞争力。”

 

优质零售物业市场：调改高峰期持续，零售重回需求首位

空置率：9.3%

新增供应：0万平方米

净吸纳量：4.9万平方米

首层平均租金报价：342.4人民币/月/平方米

2026年一季度，成都零售物业市场无新增供应。头部运营商继续加码成都，季内华润首进青羊区，重资产布局“万象系”商业。需求方面，品牌积极填补前期调整所腾退的空置，季内净吸纳量录得约4.9万平方米，环比上升341.4%，带动市场整体空置率环比下降0.4个百分点，至季末的9.3%。

分商圈看，核心和非核心商圈差异化表现。在核心商圈，高端消费走低叠加时尚变迁，引发买手百货主力店退租、品牌整合店铺，同时运营商亦借机开启新一轮大规模调改，最终导致净吸纳量录得负值，空置率环比上升0.2个百分点至9.1%。而非核心商圈得益于女装、电子产品等品牌的补位，整体空置率环比下降0.6个百分点至9.4%。租金方面，季内市场平均租金报价环比跌幅收窄至0.3%，为342.4元每平方米每月；其中核心商圈跌幅最大，环比跌0.5%。

新增需求按店铺数分业态看，零售重回需求首位，占比50.9%，活跃的品类包括内资女装、户外运动、电子产品、美妆护肤、宠物相关零售等。值得注意的是，“女性消费”愈发受到关注，季内多个项目大规模焕新女装品牌，个别项目甚至针对性改造，如Cosmo在三楼打造“女性馆”；此外，头部零售品牌开设旗舰店、全品类店等大面积店铺的趋势延续。餐饮扩张继续放缓至36.7%，主要来自于地方菜系、简餐、咖啡茶饮等品类。体验业态占比10.6%，新兴娱乐运动继续主导，如室内网球场、家庭娱乐中心等。新能源汽车的拓店有所回升，季内录得4笔案例，并推动主力店占比提升至1.8%。

非标商业方面，季内迎来三个新增供应，包括麓湖水镇A7，以及城市更新项目Temple Lane 镗钯那儿和壹街里，均呈现小体量、精定位的特征。同期，存量非标项目大规模调改，升级品牌与场景，特别是餐饮品牌，如天府美食岛、CyPark、漫汀circle等。不断成熟的成都非标商业市场为“首发经济”发展再添土壤。据统计，2025年成都新增首店超800家，累计落户4800家，支撑成都稳居中国首发经济的“第三极”。

展望二季度，成都零售物业市场无新增购物中心。非标商业继续放量，城市更新将继续置换新项目。

世邦魏理仕华西区战略顾问部负责人邹丽娟表示：“运营商继续加码和首发经济活力都充分证明成都商业市场的容量和潜能。2026年存量购物中心及百货仍将处于调改高峰期，且面临非标商业对部分选址需求的分流。因此，在‘质价比、高情绪、强场景’的消费趋势之下，系统化的规划、定位及招商对各类存量项目探寻二次生命而言，将愈发重要。”

 

仓储物流市场：需求季节性回落，三方物流主导去化

空置率：9.6%

新增供应：12万平方米

净吸纳量：-1.5万平方米

平均有效租金：18.3人民币/月/平方米

2026年一季度，成都仓储物流市场迎来丰树天府国际机场物流园投运，新增仓储面积约12万平方米，是成都首个三层坡道高标库。随着年末消费过峰，电商、食品饮料等租户的短租到期，季内需求季节性回落，净吸纳量录得约负1.5万平方米。截至季末，市场整体空置率环比增长2个百分点至9.6%。

分区域看，16.4%的空置率叠加年内可预期的新增供应，双流的去化压力加剧，租金跌幅环比走扩，达4.1%；在消费和制造业的双驱动下，龙泉的仓储需求保持稳定，空置率维持在5%左右的较低水平，租金逐渐企稳；青白江的可租赁面积依然维持低位，至季末空置率仅为2.5%，租金稳中有升。最终，全市高标库平均租金环比跌0.6%，至18.3元每平方米每月。

新增需求按面积分行业看，三方物流引领扩张，占比83.1%，由快消品、电器等供应链物流企业主导；即时零售新品牌布局成都，并衍生仓储需求，带动电商占比10.4%居第二；而汽车及零部件的扩仓推动制造业需求占比6.5%。

展望二季度，成都仓储物流市场将迎来约2.2万平方米的新增供应，位于双流。

世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示：“2026年，成都仓储物流市场供应同比回升41%，叠加国补力度稍弱于去年，预计短期内市场仍然面临挑战。然而，鉴于各园区的供需关系和产业结构不同，市场差异化表现或将延续。值得关注的是，快速发展的‘即时零售’商业模式或将撬动仓储需求新增长点。”

 

物业投资市场：配置需求推高市场活跃度，工业物流及办公主导交易

大宗交易数量：4笔

总成交金额：6.8亿人民币

2026年一季度，成都物业投资市场录得4笔大宗交易，环比上升33.3%，合计交易金额约6.8亿元，其中投资型交易占比52%。具体来看，政府平台和企业买家依然是市场的购买主力。其中，鉴于优质资产在价格调整阶段已重新进入配置区间，吸引政府平台资金进场，带动工业物流占比季内交易的67%。企业买家主要是自用需求为导向，在周期底部的价格调整过程中加快入场节奏，为办公类资产提供基础支撑，占比季内交易的17%。

世邦魏理仕西南区投资及资本市场部董事马涛表示：“伴随着资产价格调整逐步适配，叠加买家多样化发展，以及不同的投资配置要求，预计2026年成都物业投资市场将保持吸引力，核心办公及零售资产将备受关注。此外，随着高标仓供应节奏切换，新增供应将于2026年后急速收缩，周期性的布局窗口期亦值得抓住。”