深圳|持续的以价换量带动写字楼需求同比向好，深惠物流市场去化良好

2024年4月9日，深圳—CBRE世邦魏理仕发布《2024年第一季度深圳房地产市场回顾与展望》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。2024年第一季度，优质写字楼市场以价换量策略的持续以及来自头部科技企业的大宗租赁交易的推动下，市场吸纳量同比显著增长，科技板块重登需求榜首。优质零售物业市场餐饮业态活跃度延续，悦己经济带动美容保健类体验业态比例上升。优质物流仓储市场跨境电商极速扩张带动惠州市场表现抢眼，空置率骤降，租金稳升，深莞两地供不应求继续推动其租金增长。优质产业园市场需求主要来自厂房子市场的工业品制造业和以计算机和汽车零配件为主的零售贸易。投资市场工业投资活跃度有所上升，写字楼核心区有见投资者入市，政府及旗下投资平台购买物业趋势持续。

 

优质写字楼市场：需求同比明显增长，大宗交易促推科技成为第一大需求驱动

2024年第一季度虽经历春节，但仍录得六个甲级写字楼共34.0万平方米的新增供应密集交付，位置较为分散。市场保持一定的活跃度，单季共录得15.0万平方米的吸纳量，同比明显上升达54.8%，但环比小幅下降。受新增供应的影响，市场空置率环比上升0.7个百分点至21.6%。

头部科技企业的大宗租赁交易促推科技重登需求榜首，需求贡献比为25.7%，7成以上细分需求来自软件系统开发，主要为机器人、网络开发、综合性软件及信息化服务。金融需求极具韧性，以17.6%的占比位列第二，主要聚焦福田中心区和前海片区。细分行业溯源，金融行业中传统金融和其他金融服务需求贡献各半，传统金融主要来自于保险、基金和证券，其中证券和保险行业的需求主要以从老旧楼宇迁往新近交付甲级楼宇的升级搬迁为主，而基金类租户则以新设立的私募基金为主。其他金融服务主要来自于投资理财和金融科技类企业，金融科技活跃度有所提升，以供应链金融、第三方支付和量化金融科技解决方案类企业扩张为主。

值得一提的是，酒店餐饮成为本季市场第三大需求来源，占比为8.7%，环比上升了6.9个百分点，主要由某高端酒店在甲级写字楼中的万平方米以上的租赁带动，背后的原因在于随着消费回升，酒店业经营业绩的好转带动其战略布局的增加，同时也是2023年该类趋势的延伸。

子市场方面，受酒店餐饮大宗交易带动，高新园成为本季的第一大需求板块。与此同时，新增供应去化带动部分非核心片区的需求贡献大幅提升，成为当季需求的重要组成部分。新增供应不断入市的情况下，搬迁需求依然主导市场，本季搬迁需求占比达55.4%，但升级搬迁需求占比有所回落。全市来看，本地企业依然为需求主力，继续保持6成以上占比。

以价换量成为业主共识，多片区多项目在年初继续调低价格以吸引租户，并由此导致多片区租金均有下降，全市平均租金亦环比下跌1.4%至每月每平方米173.1元，跌幅有所加深。与此同时，业主继续坚持灵活的租约条件，部分项目的免租期进一步延长，个别项目租期内的递增比率和递增开始年份也可以商谈。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部 | 办公楼负责人吴洋表示：“未来六个月，新增供应量依然较为充沛，预计有超60万平方米的新增供应入市，主要来自前海、罗湖笋岗及龙岗坂田片区。着眼需求端，经济的逐步修复将带动以金融和科技需求为首的办公需求稳中向好。与此同时，租金的调整也将催生一些企业的搬迁需求，预计吸纳量将逐季稳中有升。但受制于新增供应的压力，预计租金仍有波动，市场空置率也会小幅升高。”

 

优质零售物业市场：餐饮热度持续，悦己经济带动美容保健类需求上升

本季深圳录得一个新项目入市，为鸿荣源在前海的购物中心——前海壹方汇，为市场带来8万平方米的新增供应。虽处春节淡季，但多个存量项目的入驻率进一步改善，整体市场空置率微降0.1个百分点至4.9%，保持较低水平。

需求方面，受春节淡季影响，新租品牌数量环比有所下降，但同比实现两位数的增长，市场情绪逐步回升。餐饮业态依然保持较高活跃度，当季占比43%，主力需求板块依然主要来自特色餐饮、简餐和中餐。特色餐饮方面，于上季度兴起的啫啫煲热度持续，而铁锅炖特色菜品及湘菜系单品在本季扩张活跃。简餐扩张品牌较为多样化，其中连锁烘焙品牌窑滚Kamado Pan和网红品牌手作瑞士卷the rolling在卓悦中心开出了华南首店。而中餐新开品牌集中度不高，客家菜、潮汕菜、顺德菜、徽菜、京菜等均有录得，其中徐鼎盛川味馆开出了华南首店。零售方面，服饰类业态需求占比同比及环比均有回落，但万象系购物中心和鸿荣源旗下的壹方系列购物中心依然分别引入了数个奢侈品牌及国际品牌入市，如法国的奢侈品牌巴黎世家、日本品牌HONMA，美国高端男装品牌POLO、英国伦敦品牌self-portraite。汽车、运动品牌与化妆品子业态扩张热度与上季度趋同。悦己经济与宠物经济带动下美容保健类活跃度有所上升，如米乐乖乖宠物美容，以及按摩、美发、洗脸类的店铺均有新开，此外香港健身品牌24/7fitness也于年初进入深圳市场。

项目租金持续分化，部分项目得益良好租户组合带来的经营业绩提升，上调了其首层租金报价，而部分项目则因为持续的高空置率以及客流量减少而下调其租金，受此影响，整体市场平均租金环比微降0.1%至每天每平方米19.2元。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“未来六个月，深圳市场的新增供应量依然充沛，预计将有近40万平方米的新增供应入市，分散分布于坂田、湖贝和沙井等非核心区域，大部分项目预租情况良好，因此预计整体市场空置率将依然保持低位。需求方面，消费的逐步回升将带动优质项目的租金表现进一步向好，从而令市场租金表现不断改善。随着购物中心的不断增多，品牌差异化焕新、场景打造以及抓住消费热点已经成为各大购物中心需要关注的常规性话题，研究消费者顺势而变才能在竞争中立于不败之地”

深莞惠优质仓储物流市场：跨境电商需求井喷带动惠州市场空置率剧降，深圳供不应求更加凸显

深圳： 2024年第一季度无新增供应入市，新近交付项目入驻率明显改善，带动全市空置率下降2.9个百分点至0.8%的极低水平。全市共录得7.8万平方米的新增吸纳量，贡献自于上季度交付的观澜黎光现代城市物流港，主要需求来自第三方物流。

进出口需求好转带动深圳保税物流仓空置率保持低位，受益于对“一带一路”国家贸易的大幅增长。2024年前2个月，深圳进出口额同比增长45%，规模创历史同期新高。与此同时，本季继续录得一个保税物流项目因产业升级为产业办公用途而退出物流市场，由此导致深圳优质高标仓市场存量减少4万平方米。

存量项目的减少与日益增长的需求令深圳优质物流市场供不应求持续，从而推动市场平均租金环比上涨0.5%至每月每平方米48.8元。

东莞： 2024年第一季度东莞无新增供应入市，受个别项目第三方物流退出的短暂影响，全市空置率上升0.2个百分点至0.3%，但仍保持较低水平。季内大部分仓储物业需求稳定，大多项目保持良好入驻率。供不应求推动东莞平均租金环比上涨0.8%至每月每平方米48.8元，多片区多项目均录得了租金增长。

惠州： 本季惠州市场无新增供应入市，需求一改上季度的疲弱呈井喷状态，单季共录得66.1万平方米的新增吸纳量，约为全市存量的1/3，创历史之最。在旺盛需求的带动下，整体市场空置率直降35.6个百分点至1.6%的市场低位，并推动平均租金增长0.9%至每月每平方米36.5元。

聚焦需求，跨境电商为第一大需求主力，需求占比为85.5%，主要来自希音和速卖通的战略性布局，此外还有部分需求来自新能源汽车制造企业以及第三方物流企业。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部 | 产业地产负责人陈剑锋表示：“未来六个月，深圳将迎来2个项目超30万平方米的新增供应，分别位于坪山和龙华片区，且个别项目已经实现了一定的预租率，在供不应求的市场趋势下，预计整体市场将依然保持空置率低位、租金稳增的局面。东莞方面，市场将迎来超过70万平方米的新增供应，分别来自东莞东和东莞西。虽然部分项目已取得一定的预租率，但因为部分项目位置不够核心，预计需要一定的时间去化。因此，整体市场的空置率预计将有所升高，但仍将处于低位，市场平均租金将稳步上涨。而惠州方面，未来六个月无新增供应入市，稳定需求下的低空置率将推动市场平均租金继续位于上升通道。”

 

优质产业园区市场：工业品制造业和以计算机和汽车零配件为主的零售贸易为本季需求主力

一季度仅录得一个13.2万平方米的新增供应交付，为位于龙岗大运片区的宝龙制造园。得益于新项目良好的入驻率，单季吸纳量录得12.6万平方米，同比及环比上升显著。但存量项目退租导致整体市场空置率环比上升0.5个百分点至14.9%。

本季需求主要贡献自厂房类子市场，以深圳本地企业为主，行业聚焦工业品制造业和零售贸易，占比均为22.2%。其中，零售贸易细分板块来自计算机配件和汽车零配件。研发办公子市场本季需求主要为零售贸易、专业服务和科技三大主版块，细分为电子产品类贸易、企业管理咨询和软件及信息技术服务类企业，分别占比25.3%、16.8%和9.8%。而工业写字楼方面，服装贸易、旅游和汽车制造企业为本季需求主力，三者共占比40.0%。

市场平均租金环比下降0.7%至每月每平方米91.2元，降幅与上季度相同。不同类型子市场租金表现分化，厂房类园区租金环比持平，研发办公园区受个别项目退租影响，租金小幅下跌0.3%，而工业写字楼则因业主持续以价换量改善老旧楼宇入驻率，租金继续环比下降1.2%。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部 | 资深经理林骁霖表示：“未来六个月，预计将有近30万平方米的新增供应交付，主要来自研发办公，新增供应主要分布在大运和梅林片区。新增供应影响下预计市场空置率将小幅上升，平均租金将继续下降，但降幅缩窄。需求方面，金融和科技需求的逐步向好将推动工业写字楼的需求不断改善，且对“一带一路”贸易额的不断增长将带动研发办公物业的贸易和电商类企业的需求稳增，而厂房类在整体供不应求的局面下预期表现良好。”

 

投资市场：工业类投资活跃度上升，政府及旗下投资平台购买物业趋势持续

2024年一季度共录得5宗成交，总交易额共12.0亿元，同比及环比均呈下降态势，包括两宗写字楼物业、两宗工业物业和一宗综合体物业，成交物业类型较为多元化，工业物业交易活跃度有所提升，交易额占比超50%。

季内录得的两宗写字楼交易均为散售形式的资产购买，一宗买家未知，一宗为香港的投资公司购买的位于核心区的写字楼物业，部分项目的售价进一步降低。政府及旗下的投资平台购买物业趋势延续，于上个季度录入多个政府或旗下投资平台购买写字楼交易后，本季坪山城投和光明区人民政府分别购买了坪山世茂广场和欧菲光科技园。其中坪山世贸广场为开发商处置资产而售出，而欧菲光科技园出售的原因为公司的战略规划及经营发展的长期需要。与此同时，监测到个人买家投资工业物业的案例，本季度录得个人购买了位于龙岗的美成工业园的部分物业，总价为7千多万。

世邦魏理仕深圳分公司董事总经理吴伟冬表示：“未来六个月，得益于良好的租赁表现，深莞惠三地仓储物流市场均将呈现供不应求的市场态势，预期租金将继续处于上升通道，从而令物流类物业依然为投资者所青睐。写字楼方面，本季核心区物业的投资案例也充分说明了核心区的优质写字楼物业依然为投资者关注的对象，在租金表现较为疲弱的窗口期，投资者会选择在价格有所回落的时候适时入手。与此同时，具有性价比的售价也将吸引自用型买家继续入场。而购物中心依托可以发行REITs进行一定的投资变现，也是投资选项之一。此外长租公寓和其他工业类物业得益于良好的回报预期，预计投资热度将依然持续。”