深圳 | 强劲科技需求引领办公楼雪求持续修复，餐饮业态彰显非凡活力

2025年1月25日，深圳——CBRE世邦魏理仕发布《2024年深圳房地产市场回顾与展望》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。

CBRE世邦魏理仕深圳研究部负责人郭丽萍表示：“2024年，深圳优质办公楼市场，科技需求引领整体市场，人工智能、大数据、智能设备研发和跨境电商等新兴赛道需求强劲增长。优质零售物业市场餐饮业态需求占比与零售业态几近持平，简餐继续稳居活跃的细分业态之首。优质物流仓储市场尽管莞惠两地新增供应持续高位，但跨境电商需求井喷令市场低空置运行。投资市场办公楼继续担纲成交主力，REITS成为推动优质购物中心成交的重要力量。”

优质办公楼市场：科技板块新赛道发力带动需求强势回归

2024年深圳优质办公楼市场新增供应持续充沛，17个项目共计121.0万平方米的新增供应交付使用，同比上升4.7%，亦为2021年以来的供应高值，以前海和非核心区项目居多。虽然新增供应增多，但全年需求持续修复的带动下，整体市场空置率虽有上升但幅度较小。至年末，整体市场空置率同比上升1.3个百分点至22.2%。

 

以价换量推动需求明显修复，全年共录得74.2万平方米的净吸纳量。在年末租金大幅优惠的情况下，四季度吸纳量表现尤为抢眼，环比跃增2.5倍至36万平方米，同比也实现了翻番的显著增长，为2022年以来的单季最高。吸纳量的修复不但来自新入市项目的良好预租，同时也贡献自存量项目的入驻率改善。

 

行业需求方面，科技需求重新迸发活力问鼎需求首位，以30.2%的需求占比引领整体市场，为近三年以来的最高比例，人工智能、大数据、智能设备研发和跨境电商等新兴赛道为科技板块需求增长的重要增长极。金融为第二大需求来源，但活跃度同比有所下降，全年需求占比降至15.8%，投资理财、保险和基金类企业保持了一定的扩张态势。而专业服务则继续稳居第三大需求，占比为12.1%。咨询和法律子版块贡献了超8成需求，经济复苏缓慢的情况下，更加注重企业效率与发展策略探寻令以企业管理为主的咨询企业租赁需求表现较为活跃。其他需求方面，房地产市场低迷令来自房地产建筑类的需求同比继续回落至5.1%，而消费的逐步修复带动消费服务类需求同比增长0.8个百分点至4.3%，悦己经济带动美容保健类需求为绝对主力。

 

尽管降本增效依然为企业租赁策略的核心关注点，但在业主以价换量的大环境下，搬迁需求依然为主流成交类型，占比高达近7成，同比增长2.6个百分点，且其中升级搬迁需求份额高达58.2%，同比增长显著。租户来源方面，本地企业的中坚力量表现尤为亮眼，同比增长7个百分点至63.8%。整体成交规模方面，降本增效的大趋势令中小型企业成为市场需求的坚实支撑。

 

成交分布区域方面，非核心区大体量项目年内的陆续入市，有力推动了坂田、笋岗和梅林等非核心片区为全市贡献了不俗的需求，总体占比近5成。而前海，作为供应最为密集的一大片区，担纲了全市的成交主力，占比高达24%。

 

租金方面，经济复苏缓慢的情况下，以价换量贯穿全年。同时业主的租赁优惠策略创新层出不穷，除租金优惠和延长免租期外，在会议室、停车位、空调使用等硬件方面也做出了让利。特别是年底业绩冲刺令以价换量幅度加大，一些业主对优质租户释放出更优惠的租赁条件，受此影响，2024年全年租金跌幅为5.5%，跌幅同比加深2.7个百分点，也为近年来跌幅的高点。

CBRE华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示：“2025年全市新增供应预计依然超100万平方米，主要分布在后海和前海两个片区，预计会对该两个片区的租金表现造成一定的压力。而需求方面，AI持续发展将带动科技需求的稳定增长，跨境电商行业的发展也将带动相应办公需求的增长，此外，宽松货币政策及宏观经济政策刺激下带动的金融和消费行业的不断向好，将令企业的经营业绩保持稳定或有好转，因此预计市场的吸纳量将继续处于修复及改善状态。但在业主续租为主的运营策略影响下，预计需求不会有明显增长。整体市场空置率受新增供应影响将会小幅升高，而经济修复缓慢及企业对未来不确定性的担忧也将令租金继续下调，以价换量的策略将会延续。”

优质零售物业市场：空置率依然保持低位，餐饮业态活力持续

2024年全年共录得6个项目共计62.3万平方米的新增供应入市，新项目集中分布于宝安区，龙岗区也迎来了一定体量的供应。虽然新项目体量较大，但得益于良好的招商结果叠加存量项目的入驻率改善，全年共录得71.7万平方米的净吸纳量，实现显著的同比增长。整体市场空置率同比下降1.2个百分点至3.8%，停留在较低水平。

存量项目方面，年内实现空置率改善的项目主要为各片区优质购物中心以及调改转型较为成功的存量项目。但与此同时，位于竞争激烈商圈的若干项目，因原本空置率较高或运营不佳，出现了空置率继续上升的情况。

 

需求方面，虽然全年新增供应规模依然可观，但餐饮业态表现异常活跃，全年新租需求占比为44.0%，与零售业态基本持平。餐饮业态扩张的驱动力与去年相同，前三大细分需求依然为简餐、特色餐饮和中餐，三者占比分别为9.0%、8.0%和7.0%。简餐方面，表现较为积极的有遇见小面、老碗会、大师兄、云味馆等连锁品牌；特色餐饮方面，椰子鸡品类热度依然延续，啫啫煲和中山脆肉皖为年内新晋热度较高的两类单品，而中餐则聚焦潮汕菜，客家本色、居竹潮汕菜和潮发开出多店。

 

零售方面的需求依然主要贡献于服饰和珠宝配件，服饰占比同比持平在17.0%，而随着金价升高，珠宝配件的需求同比下降2个百分点至7.0%。服饰品牌以国内品牌为主，波司登、太平鸟和森马扩张尤为抢眼，而大运天地、万象城三期的新开以及华润接手平安IFC Mall以后的品牌调改也为整体市场带来了不少的外资品牌。珠宝配件方面，以周六福和六福珠宝表现较为活跃，与此同时也录得不少眼镜店的新开。此外，尤为值得一提的是，随着人们消费理念的升级，悦己经济带动美容保健体验类业态同比增长1个百分点至7.0%，上升为整体市场份额较高的细分需求之一。

 

首店经济依然为各大业主吸引客户的重要选择，全年共录得65家首店新开，业态涵盖餐饮和珠宝配件，主要集中分布于各大优质购物中心。

 

租金方面，一方面，经济复苏缓慢以及大家对于未来不确定性的担忧令整体市场消费改善有限，零售及高端餐饮业绩表现疲弱促使业主提供了更为优惠的租金以吸引租户。另一方面，随着新增供应不断入市，项目间的竞争在加剧，特别是位于核心区地铁沿线分布较为密集的购物中心以及老旧购物中心受影响较大，因此市场平均租金同比继续下跌1.6%至每天每平方米18.5元，跌幅走扩。

CBRE中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“2025年新增供应依然充沛，预计将有超过90万平方米新增供应入市，分布较为分散，但部分商圈的竞争将有所加剧。中粮大悦城、K11以及深圳湾万象城二期等知名项目将进入市场预计也将为整体市场品牌丰富度以及购物中心硬件打造领域注入新的活力。得益于若干项目已经取得较好的预租率，因此整体市场的空置率将依然处于低位。需求方面，经济复苏较为缓慢的情况下，整体消费增长预计依然有限，因此预计市场平均租金将依然呈小幅下降的趋势，项目间的分化也将更为明显。但与此同时，业主通过竞争差异化、引入新品牌、注入新元素来不断提升购物中心客流的探索行为也将不断创新，并导致项目间的分化更为明显。”

仓储物流市场：跨境电商需求井喷，租金涨幅有所回落

深圳：

2024年共录得2个新项目交付使用，为市场带来了30.4万平方米的新增供应，分别为位于坪山的深国际坪山智慧物流港和位于龙华的普洛斯龙华物流园。因于年末交付的个别物流园入驻率不理想，整体市场空置率同比上升2.2个百分点至5.9%，但依然保持低位。

年内深圳进出口贸易的快速增长令大部分存量保税项目需求保持稳定，保持长时间的满仓运行。而非保税仓得益于庞大数量的城市配送、高新技术制造、医药类、电子产品以及第三方物流需求的增长，入驻率也保持高位。高标仓市场总体依然呈现供不应求的态势，因此市场平均租金继续稳步上涨。但受到厂房物业市场表现不佳进而出现了部分厂房转仓储的竞争，以及一些冷库转干仓对总体存量物业的影响，租金涨幅有所降低，全年录得2.7%的增长至每月每平方米49.1元。

东莞：

2024年录得4个项目共计71.7万平方米的新增供应交付，新增供应高位持续。得益于新入市项目的良好去化，整体市场空置率虽有上升但依然保持低位，同比上升2.1个百分点至2.4%。

 

需求方面，跨境电商需求表现异常活跃，头部跨境电商需求引领整体市场，需求占比高达8成以上。新入市项目多以出租给头部跨境电商而实现满租，以Temu为主。与此同时，存量项目也吸引到了虾皮等跨境电商入驻。此外，存量项目的需求改善也来自第三方物流的扩张，整体市场呈现供需两旺的态势。

 

租金方面，供不应求的整体局面继续推动租金稳步上涨，但受到跨境电商需求不稳定性的增加使得业主稳商心态不断加强，更愿意牺牲一部分租金涨幅来确保现有的租户稳定以及吸引来制造业和第三方物流类的客户。在此背景下，市场平均租金涨幅有所回落，同比增长3.0%至每月每平方米49.5元。

惠州：

2024年惠州市场共迎来2个项目共计15.8万平方米的新增供应入市，分别为位于惠阳区域的深国际智慧物流港一期和熠跃物流园，其中一个项目满租交付。年内，于去年供应高峰期交付的存量项目均实现了良好去化，与此同时其他存量项目的空置率也有进一步改善，整体市场空置率骤降36.2个百分点至2.9%的市场低位。整体市场需求同样主要由头部跨境电商驱动，主要来自希音和速卖通，此外第三方物流需求也较为活跃，还录得了来自汽车等制造业的需求扩张案例。

租金方面，低空置率继续推升市场平均租金，但受跨境电商需求不稳定性以及预期深圳周边厂房及新入市仓储设施对惠州临深片区仓储物流设施的需求分流，业主进一步降低了租金增长预期。因此2024年，惠州市场平均租金同比增长2.8%至每月每平方米36.6元。

CBRE深圳顾问及交易服务|产业地产负责人陈剑锋表示：“2025年，深圳高标仓市场将迎来超过40万平方米的新增供应，但与此同时，也将有若干存量项目因为改造计划而退出存量市场，整体市场的供不应求预计将持续。得益于未来供应项目良好的预租表现，预计整体市场低空置率将得以保持，租金也将依然处于上升通道。但预期地缘政治带来的贸易波动以及厂房和冷库转干仓对市场需求的分流影响下，整体市场的租金涨幅将有所下调。东莞方面，2025年新增供应仍将处于高位，预计有超80万平方米的新增供应入市，但凭借得天独厚的物流枢纽区位，跨境电商需求扩张带动未来供应项目预租表现良好，预计整体市场将依然保持低空置、租金稳增的局面，但租金涨幅仍将受限于跨境电商需求不确定性的影响。惠州方面，2025年市场将迎来超20万平方米的新增供应入市，新项目预租表现相对较好，有项目已经全部预租完毕，因此整体市场空置率预计虽有升高但仍将保持较低水平，租金也仍将处于上升通道，但其涨幅同样将受限于跨境电商需求的不稳定性以及深圳新增供应带来的分流压力。”

投资市场：办公楼依然为成交主力，优质购物中心交易活跃度提升

2024年深圳共录得19宗大宗交易，交易总额为人民币139.0亿元。交易宗数同比下降明显但交易总额实现了2.0%的同比上升，

 

办公楼交易依然为市场的成交主力，交易额占比41.0%。与此前自用型交易主导不同的是，2024年核心型和核心增值型的投资购买成为成交主流，二者占比超六成，买方涵盖内资与港资的企业和机构。与此同时，随着消费基础设施REITs的推出，零售物业交易趋于活跃，年内共录得两宗购物中心的成交，分别为位于梅林的虹湾购物中心和位于龙岗的万科广场，累计交易额占比同比上升3个百分点至13.9%。此外全年供录得5宗工业类物业成交，交易额占比上升3个百分点至22.0%，交易标的多为位于新兴区域以厂房为主的工业园，买家较为多元化。

 

市场参与主体方面，买方主要来自房地产公司和企业，其中房地产公司以53.0%的交易额占比位居第一位。原因主要在于地方国有房企、城投公司和产业投资公司在政策支持下出手意愿变强，录得了多宗对资金流动性需要改善的民营开发商项目的收购，涉及综合体、办公楼、商业和工业等各种物业类型。

 

投资策略方面，风险偏好向两端移动的趋势明显。一方面，追求稳定现金流的长期资本推动核心型和核心增益型商办物业投资活跃，交易额占比达到40.7% ，同比上升13个百分点。另一方面，出险房企加快资产处置令市场上机会型和不良资产的投资机会增多。

CBRE中国区总裁李凌表示：“2025年中国投资者意向调查显示，投资者对深圳的关注度明显提升。尽管租赁市场短期内仍然承压，但回调后更具吸引力的资产价格和不断降低的借贷成本将推动核心区商办物业的投资窗口进一步开启，而开发商化债压力下的资产盘活和处置预计将给市场带来更多的交易机会。与此同时，受益于低于5%的空置率和旺盛需求:深圳及其周边东莞和惠州的高标仓将持续吸引投资者的目光。”