武汉|第三方办公及服务业贡献写字楼市场大面积成交，消费回暖拉动零售市场租金稳中有升

2024年4月24日，武汉—— 近日，CBRE世邦魏理仕发布《第一季度武汉房地产市场回顾与展望》报告显示，一季度优质写字楼市场虽受季节因素影响需求复苏滞缓，但第三方办公、专业服务与消费服务业仍贡献大面积租赁成交，随着租金下行，升级需求持续释放，搬迁和扩租需求同比均有提升。零售物业市场迎来项目升级重装开业，租赁需求延续上一季度趋势，国潮服饰、网红餐饮品类均有亮眼表现，消费回暖推动零售租金稳中有升。仓储物流市场租赁需求环比持平，业主以价换量推动存量市场去化。

优质写字楼市场：第三方办公、专业服务与消费服务业共同贡献本季度大面积租赁成交

新增供应：17.3万平方米 

净吸纳量：5.1万平方米

空置率：43.8% 

平均租金：82.9人民币/月/平方米

2024年第一季度，武汉优质写字楼市场迎来三个项目入市，分布于光谷中心城、武昌滨江商务区等非核心商务区。新增供应17.3万平方米，较去年同期相比大幅上升281.8%。新项目入市推升全市体量上升至759万平方米。

受季节性因素与租户决策周期变长的双重影响，租赁需求复苏滞缓，季内净吸纳量录得5.1万平方米，环比、同比分别下降15.9%和22.9%。需求端复苏延迟推高空置率环比上升0.6个百分点至43.8%。

从新租需求行业来看，第三方办公服务运营、科技互联网和金融业贡献新增租赁面积的前三位，占比分别为15.9%、15.7%和14.6%，前三大行业占比差距缩小。第三方办公服务运营以提供拎包入驻、附加服务等特点受到市场欢迎，在当前市场环境下，为租户搬迁节约成本。科技互联网行业以中小面积扩租、升级需求为主，超过七成为软件系统开发类企业。金融业同样以中小面积升级、搬迁需求为主导，非传统金融服务、证券、银行表现活跃。

除此之外，专业服务与消费服务也在本季度有亮眼表现，贡献了多笔大面积租赁成交。尤其以法律、教育培训咨询类公司为代表，新租面积在对应的行业内占比分别达到55.8%和55.4%，延续了2023年的扩张热度，继续呈现租赁需求回暖趋势。

从资本来源看，本季度新租需求中资企业占比94.2%，同比扩大4.5个百分点。其中，本地企业活跃度较去年同期有所提升，新租占比高于内资企业。从需求类型来看，升级需求仍为主导，新租占比达45.2%。随着租金持续下行，搬迁需求同比上升7.0个百分点。

从退租来看，本季度房地产建筑业退租面积占比达32.6%，在所有退租行业中占比最高。具体来看，建筑工程和设计类公司均出现因业务收缩而引起的租赁面积缩小现象。

业主为维持现有租户稳定性以及加速去化空置面积，在租金上做出更多折让。全市租金环比下跌0.6%，同比下跌3.8%，降至82.9元每月每平方米。

世邦魏理仕武汉分公司董事总经理丁芯表示：“预计2024年还将迎来超过50万平方米新增供应，短期来看，新一轮供应高峰将至，企业可利用租赁谈判的优势地位控制成本、降本增效。长期来看，武汉市政府出台系列政策，以科技创新推动产业创新，同时推动个体工商户转型升级为企业，持续增强市场活力和竞争力，促进民营经济发展壮大。在此政策激励下有望在需求端培育转化租赁新动能，从而促进写字楼市场实现长期动态平衡。”

 

优质零售物业市场：国潮品牌扩张势头不减，全市零售租金平稳上扬

新增供应：16.0万平方米 

净吸纳量：12.3万平方米

空置率：10.2% 

平均首层租金：315.9人民币/月/平方米

2024年第一季度，位于徐东商圈的中商世界里鹏程销品茂购物中心历经一年改造后重装开业，新增供应16.0万平方米，推动全市优质零售物业体量上升至808万平方米。

需求方面，新项目出租率超过90%，带动全市净吸纳量超过12万平方米，同比上升幅度明显，空置率下降至10.2%，环比下降0.1个百分点，同比下降0.4个百分点。

零售业态品牌更迭，季内又一家ZARA闭店。与此同时，国潮服饰延续2023年拓店势头，本季度录得多个围挡，例如MEDM、BURNIN、BLINDNOPLAN等均在武汉设立首店。

餐饮业态拓店活跃，尤其是正餐、烘焙、咖啡茶饮品类。地方特色菜系品牌如山对山云贵bistro、北二楼长沙大排档分别在航空路和永清商圈开设武汉首店。gaga鲜语、巴黎贝甜武汉首店选址落于标杆项目。除了城市首店外，茉莉奶白、霸王茶姬、MANNER COFFEE、达美乐披萨等网红餐饮品牌仍在积极扩张。

核心商圈开启新一轮品牌移铺升级以应对激烈的市场竞争，季内MaxMara、Loro Piana、TOD'S、BVLGARI等品牌店铺移位或重装升级，CELINE二店在武汉围挡。

受到春节假期、政府消费券等有利因素影响，全市租金整体表现平稳，购物中心首层平均租金环比上涨0.1%至每月每平方米315.9元。预计全年租金走势将温和攀升。

世邦魏理仕武汉战略顾问部负责人宗长浩表示：“预计2024年武汉零售物业市场还将迎来逾50万平方米新项目开业，全年新增供应有望超过70万平方米。其中，武昌万象城、武汉SKP、亲橙万象汇均将于年内入市，且都落位于武昌，将进一步提升商圈能级和商业氛围。2024年武汉市政府工作报告指出，加快建设消费新地标，大力培育消费中心，激发消费潜能，这将从供需两端加速提质武汉零售市场发展。”

 

仓储物流市场：业主以价换量推动存量市场去化

新增供应：18.4万平方米

净吸纳量：12.3万平方米

空置率：33.2% 

平均租金：22.2人民币/月/平方米

武汉仓储物流市场在2024年第一季度新增供应18.4万平方米，分别位于孝感、蔡甸和江夏子市场，环比上升49.4%，推动全市体量攀升至642万平方米。本季度需求端录得净吸纳量12.3万平方米，与上季度相比几乎持平，孝感子市场以其价格优势领跑租赁需求。批发零售和第三方物流为需求行业主力。空置率环比持平，维持在33.2%的水平。

全市平均租金报价每月每平方米22.2元，环比下跌1.5%，跌幅较上个季度扩大0.4个百分点。其中，黄陂、江夏子市场降幅明显，其他子市场均有不同幅度下滑。

世邦魏理仕武汉顾问及交易服务部 | 产业地产负责人汪陵表示：“2024年武汉仓储物流市场还将迎来30万平方米新项目交付使用，主要分布于东西湖、黄陂、蔡甸区域，预计未来三年，新增供应将逐步放缓。武汉市政府推出外经贸载体创新发展方案，加快综保区、国际产业园建设，为高标仓去化创造利好。同时，武汉市为建设‘中国快递示范城市’出台政策，加强基础设施建设、优化物流配送网络、提升枢纽开放功能，有望衍生相应仓储租赁需求。”