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工业物流

房地产市场展望报告 2020

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需求蓄势待发

市场短期承压

2019年市场回顾

2019年对于租户和业主而言都是冷暖自知的一年。宏观方面，周期性和外围性因素导致经济增速下滑，企业对于扩张持审慎观望态度，其相对应的物流需求也增速放缓。多个城市在供应增长的情况下看到不同程度的空置率上升。此外，自2018年底开始的电商搬迁至自建库的趋势令市场进一步承压。全年净吸纳总量回归至2014年的类似水平，空置率也从2018年的历史低点9％上升至12.6％。

从区域来看，不同能级城市和地区之间的市场表现进一步分化。与全国趋势相反，一线城市的新增供应依然紧俏，全年新增供应仅占总供应量的7％，导致一空置率下探至5.7％。与此同时，二线城市的供应量同比增长60％，空置率从2018年底的10.3％跃升至15.7％。成都、重庆、天津和武汉等城市受持续供应浪潮影响最大。

2020年新增供应或继续赶超净吸纳量

世邦魏理仕预计，2020年新增供应将继续超过净吸纳量。原计划2019年底前完成的新增供应中约有10-15%项目被推迟至2020年上半年交付，进一步推高了2020年全年总供应量。在这种供应浪潮的背景下，全国的空置率可能会上升到15%以上。在总体市场空置率上升的大环境下，不少业主已经开始尝试各项举措以适应快速变化的市场，包括提供更灵活的租赁条款等。

另一响或持续至2020上半年。随着多个城市采取区域管制等措施限制，对城市内和跨城市（尤其是湖北省的城市）货物流通造成直接影响。鉴于武汉作为中国交通和制造中心之一的战略地位，不排除相关供应链影响逐渐显现。预计与高标准仓库需求息息相关的整体消费也将受到方面，冠状病毒的爆发可能给高标准仓库需求带来不确定影响，这种影影响，但是受惠于电商和食品配送服务的兴起，其受影响程度会弱一些。

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新需求引擎崛起

结构性趋势持续推动高标准物流市场增长

尽管我们承认市场情绪在2019年有所减弱，但我们认为这种情况是周期性的和暂时的，一旦疫情发展得到控制，需求在2020年仍有提振的空间。随着电商巨头在各大城市搬迁至自用库的趋势趋于稳定，需求将逐步赶上供应。从长远来看，供应链现代化、物流服务外包、电子商务渗透率不断提高和高标仓库接受程度上升等结构性趋势将推动中国现代物流业的发展。从行业的角度来看，由于中国中产阶级和消费能力的提高，第三方物流、新的电子商务平台和零售商（尤其是生鲜和医药冷链物流公司）的需求将稳定增长。此外，新的引擎的出现将进一步提升来年的需求增长。

B端电商平台快速崛起

冠状病毒爆发期间，医疗物资如口罩、防护服的短缺一时成为焦点。医疗物资集体采购和交付缺乏透明度和效率，反映了企业在采购时面临的重重困难。在相对成熟的网络零售市场，在线消费者达到6.39亿，在线购物的用户渗透率接近75％，网络零售总额占社会零售总额21%。而反观企业采购市场，B2B电商化采购线上渗透率仅达到16％，份额仅占B2B交易规模的2％。

意识到该市场的数字化潜力，投资者和企业家开始转向企业电商化采购（或B2B）市场以寻求增长。市场上出现了越来越多的针对中小型企业采购的电子商务平台，以解决这类企业采购的痛点。这些平台涵盖一种或多种产品和服务，包括工业产品，办公用品和文具，车后零配件、餐饮（如中央厨房）等。

自2019年以来，这些综合类亦或垂直类的B2B电商平台在投资界广受欢迎，已经完成多轮融资用以完善平台的供应链及物流网络布局。世邦魏理仕已观察到服务企业采购的电子商务平台在租赁高标仓库需求方面的增长，并预计此类平台将在2020年变得更加活跃。

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物流行业整合升级

物流行业集中度快速提升催生仓储升级整合需求

尽管中国物流市场在过去10年中一直飞速增长，但该市场呈现低效、分散和利润率低的特点。为了实现规模经济，行业仍然面临着升级到现代物流标准和并购整合的巨大挑战。在所有物流服务中，快递业是目前最成熟的细分服务，前五强企业的市场占有率较高。行业领先者如顺丰等主要公司已经建立了完善的分拨网络，并朝着提高精细化运营迈进，包括自动化、人工智能、机器人等运用。与快递相比，货运（包括快运、零担和整车）是一个更大但更分散的市场，但同时也意味着未来整合升级的巨大潜力。预计龙头企业将在这些行业中逐步出现，并随着其业务扩大和集中度上升，对仓储网络的效率和质量要求将进一步提升，从而带动中国高标工业仓储市场的未来需求增长。

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电商巨头拓展下沉市场

电商巨头基本完成主要物流枢纽布局

自2017年以来，越来越多的自建仓库进入市场。菜鸟、京东和苏宁等电商巨头旨在通过更快的物流服务和更高的运营效率来增强客户体验。为了实现其使命，仓储网络以及这些网络内衍生的物流、商流、信息流被提升至战略高度。作为这些设施的长期所有人或运营商，电商巨头们更愿意重金投资库内的智能硬件，例如机器人、自动堆叠系统、机械臂和通过IoT连接的AGV，以及物业内支持AI的系统软件等。

全国16个主要城市自建库新增供应影响逐渐减弱，但其他城市供应有所增加

2020年，世邦魏理仕预测总计465万平方米的新增自建库供应入市，其中160万平方米来自我们定期研究覆盖的16座主要城市，剩余超过300万来自其他城市。

在16座主要城市中，由于电商巨头基本完成全国核心物流枢纽城市布局，加上这些城市大多土地供应紧张，自建库供应量将从2020年开始下降。因此，我们预计电商搬迁至自建库的负面影响将在这16座城市中逐渐减弱。

但是，由于电商及物流巨头开始探索下沉城市以实现销售增长，因此在其他城市中，供应量或继续增长。我们从一手土地成交规模推断出未来各个城市的自建库供应量，并显示了右图中排名前15位的城市。分析表明，这些电商物流巨头企业正在中国中西部地区快速布局建设配送中心，包括郑州、长沙和成都等城市。因此，我们预计这些城市将迅速成为电子商务巨头的区域物流枢纽。

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一线城市租金增长稳健

租金增长放缓但仍具可持续性

2020年，世邦魏理仕预计全国租金增长整体保持平稳，各个市场租金表现或有所不同。华东地区的一线城市和部分卫星城市新增供应继续紧缺，租金增长率虽稍有放缓，但仍保持健康的涨幅，增长范围在1.5-3％。而一些需求较为疲软或有大量新增供应的城市，如武汉、沈阳、大连、成都和重庆将在不同程度上看到租金下降的压力。尽管如此，我们预计随着这些城市的开发商库和自建库的供应量逐渐减少，二线城市市场情况将从2021年开始恢复。我们建议租户和业主在租赁条款谈判时考虑到未来市场情绪转变的可能性。